>> מחר תונח אבן הפינה בפרויקט הפינוי-בינוי הראשון של חברת אשדר, שיוקם בנווה מונוסון. מנכ"ל החברה, ארנון פרידמן, מצהיר כי החברה בהליכים למימוש 12 פרויקטים דומים ברחבי הארץ. הסיבה, לדבריו, היא כי "אזלו הקרקעות הטובות".
הרבה נאמר על ניסיונות כושלים מצד יזמים, רשויות ודיירים לקדם פרויקטים לפינוי-בינוי. במקרים מסוימים מתנהלים ניסיונות כאלה כבר יותר מעשור וטרם נשאו פרי, מסיבות שונות - החל בדיירים סרבנים, דרך חמדנות יתר של יזמים או חוסר היתכנות כלכלית, וכלה ברשויות לא קשובות. לעומת זאת, את 200 הדירות ב-11 שיכוני הרכבת ברחוב התמר בנווה מונוסון, צפויים להחליף בקרוב עשרה מגדלים חדשים בני 16 קומות ו-620 דירות.
"אנחנו רוצים להקים שכונות שלמות ולא בניינים בודדים המפוזרים במקומות שונים בישראל. הפוטנציאל לפרויקטים גדולים כאלה טמון כיום רק בפינוי-בינוי, כי פשוט לא נותרו קרקעות גדולות פנויות יותר", אמר פרידמן.
מה בנוגע לתמ"א 38?
"נכון שאנחנו גם עוסקים בתמ"א 38, אבל אני מאמין יותר בפינוי-בינוי, כי התוצאה טובה יותר אף שהיא הרבה יותר אטית. בתמ"א 38 צריך בסך הכל לחזק את הבניין ולהוסיף עליו תוספת ולא לתכנן מחדש פרויקט שלם".
הסיבה להצלחת הפרויקט בנווה מונוסון תלויה באופיו המיוחד של היישוב, שהיה במרבית שנותיו מועצה מקומית. ב-2003 סופחה מועצת היישוב לעיר יהוד - במסגרת איחוד רשויות. היישוב, שממוקם בבקעת אונו, בין אור יהודה ליהוד, נחשב ליישוב איכותי בעל אוכלוסייה אמידה, שמלבד 11 בנייני הרכבת ברחוב התמר, כולל אך ורק בתים צמודי קרקע.
מאחר שמבני הרכבת נבנו בשנות ה-50, הם נטולי מעלית, מצבם הפיסי רעוע והתשתיות הקיימות ישנות. לעומת זאת, רוב הבתים צמודי הקרקע בשאר רחובות היישוב נמצאים על שטחים גדולים בני 700-800 מ"ר, שמחירם נע סביב 4 מיליון שקל בממוצע.
עובדה זו יצרה מצב שבו צעירים שגדלו בנווה מונוסון נאלצו לעזוב את היישוב, שכן המחירים הגבוהים של בתים במקום לא איפשרו להם להישאר. כתוצאה מכך, עבר היישוב תהליך הזדקנות שבגינו בית הספר היסודי ביישוב התרוקן ובשנים האחרונות היה נתון בסכנת סגירה.
בעלי הווילות מתנגדים
תחילת ההידברות של אשדר עם הדיירים ברחוב נרשמה לפני שש שנים. החברה נעזרה במגעים עם התושבים בחברת ענב פרויקטים, המתמחה בפינוי-בינוי. על תחילת התהליך מספר אפי כץ, בעלי ענב, שהפגיש את הדייירים עם חברת אשדר. "מצאנו פוטנציאל לביצוע פינוי-בינוי במתחם, בעיקר בגלל רצון הדיירים לבצע פרויקט כזה". הדיירים סיפרו לכץ כי הם נמצאים כבר יותר מעשור בהידברות עם יזמים שונים לביצוע פרויקט כזה במתחם, אלא שזה לא הגיע למימוש.
הדיירים והיזמים נאלצו להתמודד בדרך גם עם התנגדויות מצד בעלי הבתים צמודי הקרקע שמתגוררים בסמוך לבנייני הרכבת, ולא חפצים שאת הנוף הפתוח מול ביתם יחליפו מגדלים גבוהים. "אנחנו ואשדר האמנו שלמרות ההתנגדויות, הפרויקט יכול לצאת לפועל - קודם כל בגלל בשלות הדיירים היוצאת דופן", מסביר כץ.
"בפרק זמן של פחות משנה הגענו למסה קריטית של 85% חתימות מתוך 200 דיירים, אף שככל שהפרויקט גדול יותר, כך קשה יותר להגיע ל-100% חתימות", מוסיף כץ.
קידום הפרויקט החל בשני מסלולים: מסלול הדיירים, שלו היתה אחראית ענב, ומסלול התכנון, שעליו היתה אמונה אשדר. "מדובר באוכלוסייה חזקה, שהרצון שלה לבצע פינוי-בינוי לא נבע מצורך כלכלי או מרצון להשביח את הנכס", אמר פרידמן.
"גם בעלי הבתים הסמוכים שהתנגדו לפרויקט הבינו לבסוף שהצורך האמיתי של היישוב הוא בדם חדש והכנסת צעירים, כשהביטו בבית הספר וראו שהוא עומד בפני סכנת סגירה. העובדה שהצעירים שרצו לחזור ליישוב לא יכלו לעשות זאת בגלל מחירי הבתים הכריעה את הכף".
פרידמן האמין, מהניסיון שצבר, כי התנגדויות יכולות גם להתהפך. "לפני 15 שנה בניתי את קניון רמת אביב במסגרת תפקידי הקודם באפריקה ישראל", מספר פרידמן. "אני זוכר כמה התנגדויות היו להקמת הקניון. אנשים חוששים משינוי, אך מספיק להסתכל על מבחן התוצאה של הקניון - שמדבר בעד עצמו".
להתנגדויות, כך מסתבר, היתה גם תוצאה חיובית. "בגלל המתנגדים התכנון של הפרויקט השתנה", מסביר כץ. "ראש עיריית יהוד מונוסון, יוסי בן דוד, שידוע כראש עיר שמודע לחשיבות פינוי-בינוי, הציע לאור התנגדות התושבים, להרחיק את המגדלים מצמודי הקרקע, כשבין הבתים לבניינים יפריד פארק. אשרד הסכימה לשינוי והרחיקה את הבניינים 90 מטר מהבתים. הוחלט שהפארק ייהפך לדומיננטי בשכונה, שכן בנווה מונוסון לא היה פארק גדול עד היום.
"אנחנו נמצאים בהליכים שונים מול הדיירים ומול ועדות התכנון כבר שש שנים. התוכנית עברה כבר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ועברה לוועדה המחוזית, אך באמצע איחדו את הרשויות יהוד ונווה מונוסון. התוכנית חזרה לשולחן הוועדה המקומית וכל הפרויקט התעכב בשנה נוספת", מספר כץ.
לדברי פרידמן החברה התנהלה מול מינהל מקרקעי ישראל, רשות הניקוז, ועדות התכנון, ורשות שדות התעופה, שנתנה דעתה על קירבת היישוב לנתיב התעופה של המטוסים הנוחתים בנתב"ג. "לא יכולנו להתחייב או לדעת כמה זמן זה ייקח. אנשים הקפיאו החלטות לשפץ את הדירה או איבדו אמון שהפרויקט יתממש. מה שבטוח זה שהגענו ל-95% חתימות, והיחידים שלא חתמו הם זוג בעלי דירות המתגוררים באוסטרליה וזוג נוסף שנמצא בהליכי גירושים".
את 11 הבניינים הישנים עומדים להחליף עשרה בניינים חדשים בני 16 קומות ו-620 דירות חדשות. שני פרויקטים נוספים בתחום פינוי-בינוי שהחברה מקדמת נמצאים ברמת אביב - ברחובות טאגור ורקנאטי. הפרויקטים הופקדו בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לשמיעת התנגדויות. פרויקט נוסף מתוכנן בשכונת נאות אפקה, ברחוב השקד בקרית אונו ובשכונת תקומה בכפר סבא. כמו כן מתוכננים פרויקטים נוספים ברמת גן וברמת השרון.
"הקרקעות הטובות אזלו - נקים שכונות מגורים שלמות בפינוי-בינוי"
מאת שלומית צור
18.10.2010 / 7:38