>> הדעה הרווחת בציבור וכן בין רבים מהכלכלנים והאנליסטים בדבר הקשר בין מחסור והתייקרות של הקרקעות לבנייה בישראל לבין העלייה המתמשכת במחירי הדירות גורמת להטלת האשמה בהתייקרות הדירות על משרד הבינוי והשיכון ועל מינהל מקרקעי ישראל. גופים אלה אמורים לכאורה לספק לשוק קרקעות לבנייה בכמות מספקת, כך שהתייקרות הדירות תיעצר. כפי שאסביר בהמשך, להאשמה זאת אין כל בסיס.
המטרה העיקרית במאמר הנוכחי היא לנפץ את האגדה האורבנית הקושרת את עליית מחירי הדירות למחסור בקרקעות ולהציג את התהליך העסקי האמיתי שגורם בשנתיים האחרונות לעליות מחירים.
תמחור הקרקע לבנייה
התפישה כי מחיר הקרקע קובע את מחיר הדירה היא שגויה - למעשה ההשפעה היא בכיוון ההפוך, ומחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה. כדי להבין זאת עלינו לבחון את תהליך תמחור הקרקע על ידי היזם. כאשר יזם בוחן אפשרות להיכנס לייזום והקמה של פרויקט מגורים, עליו להחליט בתחילת הדרך מהו המחיר שהוא מוכן לשלם תמורת הקרקע.
בתהליך קביעת המחיר שיציע היזם תמורת הקרקע, הוא מתחיל ממחיר המכירה המשוער של הדירות המתוכננות (שצפוי להתקבל כעבור שנתיים ויותר ולאחר קבלת היתרי הבנייה לפרויקט), שממנו עליו להפחית את הרווח היזמי שלו (בדרך כלל 10%-15%), את מכלול עלויות הבנייה, כולל הוצאות מימון, אגרות והיטלים לסוגיהם (כיום כ-3,500-5,000 שקל למ"ר). את היתרה יכול היזם להציע לשלם עבור הקרקע והפיתוח. פירוש הדבר הוא שמחיר הקרקע, שמוצע על ידי היזם, נגזר ממחיר הדירות המשוער, פחות מכלול העלויות וההוצאות השונות.
הסיכון העסקי של היזם
עקב משך הזמן הארוך הדרוש למימוש פרויקט בנייה למגורים, הסיכון העסקי של היזם טמון בשני רכיבים עיקריים: הראשון, ירידה אפשרית של מחירי המכירה של הדירות בפרויקט, עקב מכלול סיבות שלא נצפו מראש על ידי היזם; והשני, התייקרות של התשומות לבנייה, עקב גורמים שאינם נתונים לשליטת היזם.
להלן דוגמה מספרית הממחישה את הסיכון: יזם שוקל רכישת קרקע להקמת פרויקט בירושלים. בדיקת שוק הדירות באזור הפרויקט מעלה שניתן יהיה למכור את הדירות במחיר ממוצע של 20 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ. היזם מתכנן להרוויח רווח יזמי בשיעור של כ-11%. מניסיונו הקודם, היזם יודע שעלויות הבנייה, כולל הוצאות מימון, אגרות והיטלים, יהיו כ-6,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך היזם יכול להציע עבור הקרקע והפיתוח לא יותר מ-9,000 שקל למ"ר. ואולם, אם מזמן רכישת הקרקע עד עיתוי מכירת הדירות, חלה ירידת מחירים של כ-10% במחירי הדירות ועלייה של כ-10% בעלויות הבנייה יעבור היזם מרווח של כ-2,200 שקל למ"ר להפסד של כ-100 שקל למ"ר.
לאן מועדות פני שוק הדירות
בשנים 1998-2006 חלה ירידה עקבית במחירי הדירות, עקב עודפי היצע שנוצרו בשנים 1998-2000 ובמקביל חלה עלייה עקבית בעלויות הבנייה. תגובת היזמים לתהליך היתה ירידה במספר התחלות הבנייה מכ-46 אלף יחידות דיור בשנת 2000 לכ-30 אלף בשנת 2007.
בנוסף התרחשה תופעה של התכנסות אזורי הפעילות למחוזות תל אביב, המרכז ובמידה מסוימת ירושלים, שבהם נשאר לקרקע ערך חיובי, שאיפשר ליזמים להרוויח. בכל אזורי הפריפריה נעצרה הבנייה כמעט לחלוטין ומכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל נשארו מיותמים עקב הערך השלילי של הקרקע (כלומר, מחירי השוק במקומות אלה היו נמוכים ממכלול עלויות הבנייה).
בשנת 2007 הסתיים תהליך ספיגת עודף ההיצע של הדירות. ואולם ההיצע, שירד לרמה הנמוכה משמעותית מהביקוש השוטף, החל לגדול באיטיות רק כאשר מחירי הדירות החלו לעלות תוך חיזוק הביטחון העצמי העסקי של היזמים.
בנקודה זו חשוב לציין שהיקף התחלות הבנייה שהגיע בשנת 2009 ל-34,280 יחידות דיור וצפוי להגיע בשנת 2010 ל-35-38 אלף יחידות דיור, עדיין אינו יכול לפצות על עודף הביקוש שנוצר בשנים 2006-2009. מגמת הגידול בהתחלות הבנייה צפויה להערכתי להימשך בשנת 2011 והתחזית היא ל-37-40 אלף יחידות דיור. היקף התחלות בנייה זה, יכול להביא בסוף 2011 להתייצבות של מחירי הדירות. המשך מגמת הגידול במספר התחלות הבנייה בשנת 2012 עשוי להביא להתחלתה של מגמת ירידה של המחירים.
בדיקה של מצאי הקרקעות ב"אזורי הביקוש" מצביעה על מלאי גדול ברמת זמינות גבוהה, שמאפשר בנייה של כמות דירות גדולה בהרבה מהכמות הנבנית כיום. הכמות המצומצמת יחסית שנבנית כיום היא תולדה של מדיניות ניהול הסיכונים של היזמים, ולכן אין ממש בהאשמות המוטחות במשרד השיכון ובמינהל מקרקעי ישראל כי הם אחראים להתייקרות הדירות.
הגורם האמיתי שאחראי להתרחשויות בענף הוא לדעתי דווקא משרד האוצר, שיכול היה ללא קושי להפעיל אמצעים ישירים למיתון מחזורי העסקים החריפים בענף, שביטויים העדכני הוא התייקרות הדירות.
-
הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים
המינהל לא אשם בעליות המחירים
יאיר דוכין
22.10.2010 / 6:52