רוצו לתבוע את העירייה!

>> השכל הישר אומר, שתוכנית שימור אשר מטילה מגבלות קשות על הבנייה, אוסרת הריסה ומחייבת לבצע שיפוץ ושחזור בעלויות עתק, הינה תוכנית פוגעת שניתן לתבוע בגינה פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ואולם העירייה, כדי לקדם את פני התביעות העתידיות של בעלי נכסים שסווגו לשימור, נקטה טקטיקה של "ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה", ודרשה היטל השבחה בגין נכסים לשימור שמומשו. הדרישה להיטל היא לא רק בגין זכויות בנייה שנוספו בחלק מן הבתים לשימור אלא גם בגין מיתוג, מוניטין ונדירות אשר לטענת העירייה מוקנות לנכס עם סיווגו לשימור.

העירייה העריכה את השווי של מיתוג זה ב-3%-7% מערך הנכס. כדי להשלים את המהלך הציעה העירייה לבעלי הבתים לשימור מעין עסקה: היא מצדה תוותר על היטל ההשבחה כנגד ויתור מצד הבעלים על תביעת פיצויים, ויש בעלי נכסים אשר כבר חתמו על הוויתור ההדדי.



חתימה אוטומטית על ההסדר הינה טעות קשה, ויש לבדוק היטב את התוכנית קודם לכן. ראשית, במקרים רבים לא ניתן בכלל לממש את הזכויות הנוספות שמקנה התוכנית במבנה ומכאן שאותו נכס לא הושבח על ידי התוכנית, ובעל הנכס נותר עם פגיעה נטו בשל המגבלות הקשות ועלויות השיפוץ המרקיעות שחקים.



באשר להשבחה בגין המיתוג, ארבעה שמאים מכריעים סברו שהצדק עם העירייה ושהמיתוג אכן מעלה את שווי הנכסים. ואולם השמאי המכריע רן וירניק סבר אחרת. וירניק בחן את השימוש הכלכלי הטוב והיעיל בנכס שנדון בעניין זה, וקבע כי לא רק שתוכנית השימור לא השביחה את הנכס, היא אף הורידה את שוויו בכ-4 מיליון שקל. משמעות הדבר, כי נפתחה הדלת בפני בעלי הנכס להגיש תביעה לפיצוי על מלוא סכום הפגיעה. כך גם יוכלו לעשות מאות בעלים של נכסים שסווגו לשימור על פי תכנית השימור של תל אביב.



בניגוד להיטל ההשבחה אשר מוטל עם מימושו של הנכס בבנייתו או במכירתו, אשר עשוי להתרחש גם עשרות שנים לאחר אישורה של התוכנית, הרי הגשת תביעת הפיצויים אפשרית רק במסגרת חלון הזדמנויות של שלוש שנים מיום אישור התוכנית - והזמן אוזל. המסקנה המתחייבת מכל האמור לעיל היא כי על בעלי הבתים שסווגו לשימור למהר ולהגיש תביעות פיצויים בגין הפגיעה שנפגע רכושם מאישורה של תכנית השימור.



-



הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים