תוכנית שימור - נכס או נטל?

>> בספטמבר 2008 אושרה תוכנית השימור של עיריית תל אביב, והיא כוללת רשימה של כ-1,050 נכסים. כבוד גדול שמעלה את שווי הנכסים הכלולים ברשימה או נטל של טרדות, משימות והוצאות שמוטלות על הבעלים? תלוי את מי שואלים.

עיריית תל אביב טוענת שלהכנסה של נכסים לרשימת השימור, מעבר להילה ולכבוד, יש גם ערך מיתוגי ולכן גם ערך כלכלי - ואם כך, מן הראוי שהיא גם תגבה היטלי השבחה בהתאם. בעלי נכסים, שקיבלו באחרונה גיבוי גם מקביעת שמאי מכריע, טוענים שתוכנית השימור בוודאי לא השביחה את הנכסים שלהם, ולעתים אף פגעה בשוויים ממש.



ממה נובעת ההשבחה? כדי לתמרץ יזמים להשקיע במבנים לשימור יצרה העירייה מנוף כלכלי של תוספת זכויות בנייה שאמור לכסות את עלויות שיפוץ המבנים, שהן גבוהות יותר במבנים לשימור מאשר במבנים רגילים. הבתים לשימור מתחלקים בצורה גסה לשתי קבוצות: בתים לשימור רגיל, שבהם יש אפשרות לבנות דירות נוספות על גג הבניין, ובניינים לשימור מחמיר - שם בנייה נוספת אסורה, ולכן נתנה העירייה סוכריה בדמות זכויות בנייה שניתן לנייד לבניין אחר.



אין ספק שכל מ"ר נוסף מעלה את ערך הנכס, אבל השאלה אינה עוסקת בזכויות העודפות אלא במותג - בניין לשימור. ואם נחדד: האם עצם ההכללה ברשימת השימור גורמת לעליית שווי?



ארבעה שמאים מכריעים - מנגנון הכרעה במחלוקות הנוגעות לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך והיטלי השבחה - הסכימו עם העירייה, אך בתחילת ספטמבר קבע השמאי רן וירניק החלטה הפוכה: עצם הסימון של בניין מסוים כבניין לשימור לא הופך אותו ליקר יותר.



ערך היסטורי



הבניין שבמחלוקת נמצא ברחוב קלישר מס' 23, ושייך לחברת בולווארד נדל"ן. החברה הגישה חוות דעת של השמאי אלי יהל, שטען כי תוכנית השימור של העירייה אינה גורמת להשבחה של הנכס, ואילו השמאי מטעם העירייה אהוד דנוס טען כי השימור יוצר נדירות, ערך היסטורי וחשיבות ארכיטקטונית שזוכה להכרה בשוק, והעריך את המרכיבים האלה ב-7% משווי הנכס - כ-2 מיליון שקל.



"תוכנית השימור מאפשרת בחלק מן הבניינים לשימור תוספת של קומות ושטחי בנייה, ובזה גלומה השבחה אפשרית אשר יש לבחון אותה לגופה לאור אפשרויות הניצול בפועל של אותם שטחים ולאור עלויות השימור המרקיעות שחקים", מסביר השמאי אסא זהר. "המחלוקת אינה סביב השבחה זו, אלא סביב הטענה שעצם סיווגו של הבניין לשימור ממתג אותו ומשביח אותו בשיעור שבין 3% ל-7%".



קשה ומסובך להעריך שווי של מותג, שכן מדובר בנכס לא ממשי. כמו כן, קשה מאוד להשוות נכס לשימור לנכס דומה לו שאינו מיועד לשימור, שכן אין שני נכסים זהים. לכן, השווה וירניק את שווי הבניין בקלישר 23 במצבו הנוכחי, כבניין לשימור בניכוי עלויות השימור, לשווי של בניין חדש שהיה נבנה באותו מיקום עם חניה לכל דירה. במקרה הראשון ערכו של הבניין לשימור הוא 22 מיליון שקל, ואילו אם היו הורסים אותו ובונים תחתיו בניין חדש (כולל חניה תת-קרקעית לכל דירה), ערכו היה 26 מיליון שקל.



"סימון הבניין לשימור לא שינה את מיקומו של הנכס, את הייחודיות שלו ואת האדריכלות שלו. רכיבים אלה התקיימו בנכס מלכתחילה. העמדות המקצועיות והרווחות שלפיהן מסתמנת בעשור האחרון מגמת ביקוש וייחוס של יוקרתיות למבנים משומרים ומשוחזרים מוכרות לי היטב, ואינני חולק על קיומן. יחד עם זאת, אין בנמצא כל ראיה לכך שתוכנית השימור היא הגורם להתעוררות הביקוש, ולא למשל הכרזת אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה, שינוי בטעמים, יבוא של טרנד מחו"ל או כל סיבה אחרת" - כך לשון ההכרעה.



"תוכנית פוגעת"



זהר מוסיף: "לאור התחשיבים האלה נקבע כי תוכנית השימור פוגעת בשווי הנכס ב-4 מיליון שקל, ומשמעות הדבר כי בולווארד תוכל להגיש תביעה לפיצוי על מלוא סכום הפגיעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וכך יוכלו לעשות מאות בעלי נכסים שסווגו לשימור".



כך ניצבים מצד אחד בעלי הנכסים, חמושים בעורכי דין ומחכים לרגע האחרון כדי להגיש תביעות פיצויים בגין ירידת ערך נכסיהם שנוצרה בעקבות אישור תוכנית השימור, ומצד השני העירייה, שנלחמת בנשק של היטל השבחה, שיצרה אותה תוכנית בדיוק. אחרי הסיבוב אצל השמאים המכריעים צפויה הסוגיה להתגלגל לבית המשפט.



"אנחנו באים ואומרים שזו לא זכות גדולה להיות ברשימה. אם הבית שווה יותר, זה לא מפני שהוא נמצא באיזושהי רשימה אלא כי הסבא של בעל הנכס לקח אדריכל טוב ובנה בניין יפה", אומר עו"ד עופר טויסטר, בעל משרד עורכי דין המתמחה בדיני התכנון והבנייה.



כראיה הוא מביא עובדה בסיסית אחת לגבי רשימת הבניינים הנבחרים: "כולם רוצים לצאת מהרשימה, אבל אף אחד לא רוצה להיכנס אליה. אין ספק שצריך לשמור על המורשת, השאלה היא באיזה מינון ועד כמה להכביד על בעלי הנכסים".



בכל זאת ניתן לראות בניינים לשימור משתפצים ונבנים להנאת הציבור, מאחר שבסופו של דבר זו שאלה של מחיר - היזמים יכולים להרוויח הן מבניינים רגילים והן מבניינים לשימור.



יהל, שייצג את בולווארד, מתמודד עכשיו עם כמה בעלי נכסים מול העירייה באותו עניין. המעניין שבהם הוא פרויקט בקלישר 44 ו-46. מדובר בשני בניינים השייכים לאותה משפחה, ולכן הם ייבנו כפרויקט אחד - אלא שהאחד מוכרז כבניין לשימור והשני הוא בניין רגיל. האם הדירות בבניין לשימור יימכרו במחיר גבוה יותר? יהל מעריך שהצרכנים לא ישלמו אפילו שקל נוסף.



מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "בניגוד לנטען, תוכנית השימור לא פוגעת בערכו של הנכס אלא להיפך - משביחה אותו ומעלה את מחירו. הדבר אף הוכר במספר פסיקות של שמאי נכסים. גביית היטל ההשבחה אינה החלטה חדשה, ובמקרים מסוימים מוותרת העירייה על תשלום היטל ההשבחה, הנובע מתוכנית השימור או מתוכניות קודמות, כנגד ויתור הבעלים על הגשת תביעת פיצויים.



"העירייה מאפשרת לבעלי הנכסים לנייד זכויות למגרשים או לנצל זכויות לבניית יחידות דיור נוספות, ואינה מונעת הגשת תביעות על ידי בעלי בתים הסבורים כי נפגעו מתוכנית.



"יש לציין כי העירייה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן שימור עירונית, אשר הוקמה במטרה לסייע לבעלי מבנים לשימור לשפץ את בתיהם. בעלי מבנים אלו יכולים לפנות לוועדת הסיוע העירונית בבקשה לקבל סיוע מהקרן".