תמרורי אזהרה ליזמי תמ"א 38 מתחילים

>> יזמי תמ"א 38 צצים כפטריות לאחר הגשם. הכותרות בעיתונים בנוגע לעסקות תמ"א 38 מדברות בעד עצמן, ומעטים היזמים בשוק הנדל"ן שלא פיתחו או ניסו לפתח את התחום כחלק מחברה קיימת או באמצעות הקמת חברה ייעודית לכך. אבל חשוב להבין כי תמ"א 38 מורכבת וסבוכה יותר משנראה כלפי חוץ. בניינים רבים המצויים באזורים אטרקטיביים מתגלים כמורכבים מדי לתהליך, עד כדי כך שהפרויקט אינו כדאי עבור היזמים במקרים אלה.

הנה רשימה של כמה תמרורי אזהרה ליזם הבוחן את כדאיותו הכלכלית של פרויקט תמ"א 38:



1. כמה בניינים הרשומים כבית משותף אחד ("בניינים מורכבים"): תופעה נפוצה היא כמה בניינים הרשומים כבית משותף אחד, למרות הפרדתם הפיזית האחד מן השני. הבעייתיות בבניינים אלו היא שכל בעל דירה באחד מהבניינים מחזיק בחלק יחסי מהרכוש המשותף. כפועל יוצא, אין די ברוב הדרוש על פי החוק בבניין אחד אלא בכל הבניינים גם יחד.



המשמעות היא שגם אם יזם סבור שיש לו הסכמה מלאה בבניין אחד, הוא אינו יכול לצאת לדרך ללא קבלת הסכמתם של דיירים בבניין הסמוך. חשוב להבהיר: הסכמת בעלי הדירות בבניין הסמוך דרושה לא רק למימוש זכויות הבנייה המוצמדות לרכוש המשותף, אלא גם לטובת רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף הנחוצה ליזמים.



הפתרון לבעיה המתוארת - ביצוע פרצלציה (חלוקה מחדש) של החלקה והפרדת הבניינים באופן שבו כל בניין יירשם כבית משותף עצמאי ונפרד עם זכויות בנייה נפרדות. תיקון צו הבית המשותף באופן שבו זכויות הבנייה ייוחדו לכל בניין בנפרד והחתמת כל בעלי הדירות בבית המורכב על התיקון כאמור.



בשלב שני נדרש לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין או של הרוב הדרוש על פי החוק לשם ביצוע הפרויקט.



2. הערות אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה, עיקולים, תיקי בית משפט ולשכת ההוצאה לפועל: פעמים רבות במסגרת בדיקת נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין מתגלה כי קיימות הערות אזהרה מסוגים שונים על זכויות בעלי הדירות. יש להביא בחשבון כי יש להחתים כל בעל הערת אזהרה - מכל סוג שהוא - בכדי שניתן יהיה להתקדם בפרויקט.



במקרים של עיקולים יש לפנות לבעל העיקול ולבקש את הסכמתו לביצוע הפרויקט בבניין. קיומן של הערות אזהרה, עיקולים וכדומה מאריך את שלב קבלת ההסכמות מבעלי הדירות ופעמים רבות אף לא ניתן לאתר את בעל הערת האזהרה. על מנת להימנע ממצב זה, יש להוציא בתחילת כל מו"מ נסח טאבו עדכני ולוודא כי זכויות הבעלים "נקיות".



3. דירות שלא הושלמו בהן תהליכי העברת זכויות מכוח מכירה, ירושה והעברה ללא תמורה: תופעה נפוצה הקיימת כמעט בכל בניין היא אי השלמת העברות זכויות הבעלות בדירות, הן מפאת שכחה והן מסיבות טכניות. מקרה שכיח במיוחד הוא כאשר אחד מבעלי הדירה הלך לעולמו זה מכבר, ויורשיו לא פעלו להוצאת צווי ירושה או צוואה על מנת להעביר את הזכויות בדירה על שמם.



תהליך הוצאת צו ירושה או קיום צוואה נמשך כארבעה חודשים, לכל הפחות, והמשמעות היא עיכוב בהשלמת העסקה וביכולת לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. בדיקת של נסח הרישום במועד מוקדם ככל הניתן, עוד בשלבי המו"מ, תסייע בגילוי מקרים כאלה וניתן יהיה לטפל בהליך השלמת העברת הזכויות בד בבד עם ניהול המו"מ מול בעלי הדירות בבניין.



4. תת חלקות בבניין הרשומות על חברות שכבר אינן קיימות: בעבר היה נהוג שחברות קבלניות הותירו, לאחר סיום הבנייה ומכירת הדירות, כמה מחסנים או חניות בבניין בבעלותן. לעתים מתגלה כי חלק מתתי החלקות בבניין רשומות עדיין על שמה של החברה הקבלנית, למרות השנים שחלפו מאז השלמת הבנייה.



הצרה מתחילה במקרה שבו החברה אינה קיימת עוד, בין אם פורקה מרצון ובין כתוצאה מחדלות פירעון. במצב זה יש להתחקות אחר הליך הפירוק ולבדוק מה עלה בגורל נכסי החברה והאם אותן תתי חלקות הועברו לצד ג' שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין.



אם החברה פורקה ללא חלוקת נכסיה, ייתכן שיתעורר הצורך לפנות לבית המשפט בבקשה להחייאת החברה לשם השלמת הליך חלוקת נכסי החברה. בכל מקרה, לא ניתן יהיה לבצע תיקון רישום הבית המשותף ללא מינוי גורם שיהיה מוסמך לחתום בשם החברה על הסכם ההתקשרות עם היזם.



הרשימה המובאת לעיל אינה רשימה ממצה. המלצתי ליזמי תמ"א הבוחנים בניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א היא לבצע בדיקה משפטית מעמיקה של הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין, מעבר לבדיקות התכנוניות. במידה שהפרויקט נמצא כדאי כלכלית, יש להתחיל לטפל בבעיות שהתגלו על מנת להבטיח תהליך יעיל וקצר ככל הניתן.



-



הכותבת היא בעלים ושותפה במשרד עורכי דין שפינדל, כהן-בלחרסקי