דרושה: רשות להגנת צרכן הנדל"ן

>> בשנה האחרונה שמענו הצעות רבות לרגולציה של שוק הנדל"ן - החל בהעלאת מס הרכישה למשקיעים, דרך אג"ח צמודות דיור כחלופה להשקעה בדירות וכלה באיסור על החזקת מלאי קרקעות. מטרות היוזמות הן צינון השוק ובלימת עליית המחירים, ואולם דווקא בנושא הגנת הצרכן בשוק הנדל"ן, תחום המשווע להתערבות הרגולטור, לא התנהל כל דיון.

דירת מגורים אינה רק המוצר היקר ביותר שרוכשים משקי בית, אלא גם המסובך והמורכב ביותר. בתחום הבטוחות המגינות על הצרכן במקרי קריסה של הקבלן נעשתה באחרונה רפורמה (תיקון חפציבה מ-2008). סוגיית האמת בפרסום והגילוי הנאות מוסדרת עדיין בחקיקה מיושנת ולא עדכנית (חוק המכר מ-1973).



בהסדר הקיים שתי בעיות קשות. האחת, הוא מתמקד בחובת הקבלן למסור מידע נכון ומדויק על המבנה הפיסי וההנדסי ולא על המתווה העסקי והמשפטי. השנייה, על קונה שקיבל מידע חלקי או שגוי להגיש תביעה לפיצויים. למרבית הקונים אין ידע ויכולת לעשות זאת. בחוק קבועה אמנם סנקציה פלילית, אך האכיפה בפועל דלה, אם בכלל.



מודל ראוי להגנת הצרכן בשוק הנדל"ן קיים במדינת ניו יורק. שם החוק מחייב יזמים לעשות שימוש ב"תוכנית הצעה" (offering plan). התוכנית חייבת לפרט את כל התנאים המהותיים של העסקה - המשפטיים, העסקיים וההנדסיים, והיא מוגשת לבדיקה של הלשכה להגנה כלכלית, הפועלת במשרד התובע הכללי. כל עוד לא אושרה התוכנית, לא רשאי היזם להתחיל בשיווק.



הלשכה בודקת בעיקר אם בתוכנית ניתן גילוי נאות, אך יש לה גם סמכות לדרוש שינוי הסדרים מקפחים או בלתי הוגנים. לא בכדי מזכיר ההסדר חובת פרסום תשקיף בדיני ניירות ערך. במקרים רבים רכישת דירה אינה פחות מורכבת מרכישת ניירות ערך והיקפה הכספי גדול הרבה יותר.



הצורך בעדכון ההסדר הקיים בישראל בולט על רקע השינוי שחל בשיטות השיווק ובמודלים שבהם פועלים היזמים. לצרכן מוצעים שפע של מבצעים, אירועי מכירה מרוכזת, קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים. במסגרות אלה נעשה שימוש בהגרלות, בטופסי הצעה, בדמי הרשמה ובמנגנוני חילוט ופיצוי מוסכם, כמו גם באופציות, במכירה מוקדמת ובמכירה מותנית. במסגרת קבוצות הרכישה קיימים, בנוסף להסכמי המכר, גם הסכמי שיתוף וניהול ומנגנוני נאמנות מורכבים. רוכש דירה טיפוסי אינו יכול להבין את המהות המלאה והאמיתית של ההתקשרות.



בנסיבות אלה גובר הצורך בהגברת הפיקוח ובביקורת מקצועית הבוחנת את ההסדרים ומאשרת אותם. חוק המכר (דירות) מתייחס רק לאפיון הפיסי של המוצר, לרמת הבנייה, האבזור והגמר. הוא אינו מתייחס כלל למעטפת העסקית והמשפטית ולמתווה העסקה. המסקנה ברורה: החוק מיושן ואינו מתאים לשוק דינמי ומתחדש. מכאן הצורך בהגברת הרגולציה, כפי שהדבר נעשה בעסקות צרכנות סבוכות אחרות.



אין סיבה לחכות לחפציבה הבאה, על המחוקק להגיב מיד לנסיבות המשתנות. המודל של מדינת ניו יורק, הפועל שם זה שני עשורים בהצלחה רבה, הוא מקור השראה ראוי.



הכותב הוא ראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין תדמור ושות'