נסים בובליל: "ההוראה מכוונת לפלח קטן שאינו מייצג את הציבור הרחב"

ההוראה שפירסם בנק ישראל, שנועדה לצנן את שוק המשכנתאות, העלתה שאלות כמו כיצד המהלך ישפיע על בעלי המשכנתאות וכמה זה יעלה לנוטלי משכנתאות חדשות.



במערכת הבנקאות מבינים כי ההשפעה על הביקוש למשכנתאות תהיה שולית, אך חלוקים לגבי ההשפעה שתהיה להוראה על ריבית המשכנתאות, שכן בבנק ישראל ציינו אתמול כי על פי חישוב מתימטי שערכו, ההוראה אמורה להעלות את הריבית הממוצעת על המשכנתא בכ-0.5%. בחלק מהבנקים טוענים כי ההוראה תשפיע במידה מסוימת על הריביות אם כי לא באופן דרמטי, שכן התחרות המתחוללת בענף תגרום לבנקים לספוג בעצמם חלק מהעלייה. באחד הבנקים אף הביעו אתמול ספק אם בכלל ניתן להעלות את הריבית לאחר ההוראה, בגלל התחרות העזה בתחום.







גורמים אחרים במערכת הבנקאות מעריכים כי העלייה בריבית בעקבות ההוראה תהיה גבוהה יותר מהערכת בנק ישראל - 1%-1.25%. עם זאת, יש לזכור שהוראות קודמות של בנק ישראל, שהיו אמורות להביא גם הן לעליית ריבית, לא הצליחו במובהק לשנות את המגמה בשנה האחרונה - הריביות בשפל והביקושים בשיא.



שלשום הוציא המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הוראה לפיה על הבנקים להגדיל את ההפרשה שהם מבצעים עבור משכנתאות אם ניתנה המשכנתא בריבית משתנה בהיקף של יותר מ-25% מהמשכנתא בשיעור מימון של יותר מ-60% מערך הנכס. הגדלת ההפרשה תייקר את המשכנתא לבנקים, ואלה אמורים לייקר אותה לציבור.



מה זה אומר מבחינת ההחזר החודשי? ניקח לדוגמה משכנתא של 800 אלף שקל שהרכבה 50% בריבית משתנה צמודה לפריים, 30% בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד ו-20% ממנה בריבית צמודה קבועה. על פי חישובי בנק מזרחי טפחות, ההחזר החודשי כיום במקרה כזה הוא 3,900 שקל.



אם הריבית תעלה בעקבות ההוראה ב-0.5%, ההחזר החודשי יהיה 4,100 שקל. עלייה של 1% בריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-4,400 שקל. כלומר, אם ההוראה תוביל לעלייה בריבית, מדובר בעלייה לא מבוטלת, ואחת המטרות של בנק ישראל היא להרתיע את נוטלי המשכנתאות מנטילת הלוואה שנתח גדול ממנה הוא בריבית משתנה.



הסיבה לכך היא שכאשר המשכנתא צמודת מדד, עלייה במדד תעלה את שיעור ההחזר החודשי, ועלייה בריבית הפריים תעשה את אותו הדבר. היות שחצי מהמשכנתאות בריבית משתנה הן משכנתאות צמודות לפריים, בנק ישראל חושש ממצב שבו עלייה בריבית בנק ישראל תוביל לעליות גבוהות בהחזר החודשי, ברמה כזאת שהחוסכים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.



כך למשל, במשכנתא שמובאת כאן כדוגמה, גם ללא כל השפעה של הוראת בנק ישראל שיעור אינפלציה של 4% ביחס למדד כיום יעלה את ההחזר החודשי ל-4,000 שקל. בתרחיש הקיצוני יותר, לפיו ריבית בנק ישראל תעלה מ-2% ל-5%, ריבית הפריים תגיע ל-6.5% וההחזר החודשי יזנק ל-4,600 שקל.



"מי שחשב שהוא לוקח משכנתא בריבית של 2% וזו תהיה הריבית שתישאר לנצח - לא עשה שיעורי בית. כל מה שעשינו זה הקדמת עליית ריבית שתתרחש ממילא", אמר שלשום המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, בהקשר זה.



מעבר להשפעה על הריבית, עולה השאלה אם להוראה תהיה השפעה על מחירי הדירות - ואם בנק ישראל יצליח להרגיע את העליות בשוק הנדל"ן למגורים בעזרת ההוראה. לדברי ד"ר מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל, "ההשפעה הישירה של צעד זה על מחירי הדירות צפויה להיות אפסית, אולם ייתכן שיש חשיבות בעצם ההצהרה של בנק ישראל ובאיתות המשתמע שהוא עשוי לנקוט צעדים נוספים במידה שהעלייה במחירי הדירות לא תתמתן לאחר ההוראה".



"להתערב גם בהיצע"



במערכת הבנקאות העריכו אתמול כי ההשפעה של ההוראה על הביקושים למשכנתאות תהיה בסופו של דבר שולית. "עם כל התנאים המצטברים של ההוראה, בסוף מדובר במשהו שהוא די נקודתי. ההשפעה של ההוראה תהיה חלקית, ממוקדת ותפגע באוכלוסייה שלדעת בנק ישראל היא זאת שגורמת לעליות במחירים", אמר ישראל אנגל, סמנכ"ל ומנהל החטיבה הקמעונית במזרחי טפחות.



לדבריו, "הריבית ללקוחות האלה תעלה באופן ספציפי, או שהם יעברו למסלול של ריבית קבועה ויספגו את הפער שבין הריביות במסלול המשתנה למסלול הקבוע - פער של עד 1.5% להלוואות הארוכות, ופער נמוך יותר לקצרות. אם הם יישארו במסלול הריבית המשתנה, הבנק ינסה לגלגל עליהם את העלויות שינבעו לו מההוראה - אותם אני מעריך ב-0.75%".



לדברי אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, העלת הריבית למשכנתאות תשפיע על שני מגזרים - רוכשי הדירות למגורים ולרוכשי הדירות להשקעה. "רוכשי הדירות למגורים יושפעו מעליית הריבית ברכישת דירה שמחירה יותר מ-1.3 מיליון שקל. אם מדובר בזוג צעיר, ההחלטה באיזה מסלול לקחת את הריבית נובעת מהצרכים שלו ולאו דווקא מגובה הריבית שהוא משלם".



לדבריה, "יש כמה פרמטרים שישפיעו על ההחלטה אם לקחת הלוואה בריבית משתנה או קבועה - שכן לא ניתן לפרוע הלוואה בריבית קבועה ללא קנס, ובהלוואה בריבית משתנה יש תחנות יציאה. נוטלי משכנתאות אלה לא ישנו בהרבה את תמהיל המשכנתאות, משום שגם לתחנות היציאה במסלול הריבית המשתנה יש ערך כספי. אם מדובר ברוכשי דירות להשקעה - מצד אחד הם זקוקים לגמישות שנותן המסלול המשתנה, אבל מצד שני הם רגישים הרבה יותר לריבית".



לנגרמן הוסיפה כי היא אינה מצפה בקרוב לירידה בביקוש למשכנתאות: "בפעמים הקודמות, לאחר שבנק ישראל הוציא הוראה, הנטייה היתה הפוכה - היתה נהירה של לקוחות לקחת משכנתאות ולסיים תהליכים שבהם התחילו. אני צופה שכך יהיה גם כעת, אסור לשכוח שבחודשים הקרובים זו העונה החמה בשוק המשכנתאות, וההשפעה העונתית גם היא עשויה להביא לגידול בביקוש".



לדבריה מוקדם לדעת איך הצעד ישפיע על ריבית המשכנתאות, אולם "אם בנק ישראל אומר שבסוף הוא רוצה לטפל במחירי הדיור - אז במחירי הדיור יש לטפל גם דרך ההיצע, ולא רק דרך הביקוש".



"מדובר בעיקר בבלם פסיכולוגי. זו לא דרמה, ההשפעה תהיה על שיעור מצומצם מנוטלי המשכנתאות, ונוכל לראות בעיקר הסטה למסלולים של ריבית קבועה. מדובר בצעד מידתי של בנק ישראל, משום שגורמי הסיכון בענף מתפתחים", אמרה לילך אשר-טופילסקי, חברת הנהלה וראש החטיבה הקמעונית בבנק הפועלים.



לדעתה, ההשפעה הפסיכולוגית לא מספיקה: "בנק ישראל העלה את הריבית בלי להעלות את הריבית - הוא העלה את הריבית לפלח שוק מסוים של נוטלי המשכנתאות הגדולות הממונפות, אבל בסוף צריך גם להגדיל את היצע הדירות כדי לבלום את השוק". בשנה האחרונה נהפך בנק הפועלים אגרסיבי יותר ויותר בתחרות בשוק המשכנתאות, בשל רצונו להחזיר לעצמו נתח שוק אותו איבד בשנים האחרונות. התחרות, בעיקר מול מזרחי טפחות שמוביל את הענף, תורמת לירידה במחירי המשכנתאות, בניגוד לניסיונות של בנק ישראל להעלותה. לדברי אשר-טופילסקי "אנחנו אכן מתחרים, אבל בשביל תחרות צריך יותר מבנק אחד. בסופו של דבר, לא אנחנו אלה שמובילים את הענף הזה".



"מכוונים לפלח קטן"



בענף הנדל"ן לא התרגשו ככל מההוראה החדשה של בנק ישראל. נשיא התאחדות הקבלנים, נסים בובליל, סבור כי המהלך לא יגרום לשינוי במחירי הדיור. "הצעד הנוכחי של בנק ישראל והמפקח על הבנקים הוא בעל אפקטיביות נמוכה מאוד ולא צפוי לגרום לשינוי במגמת מחירי הדיור שלה אנו עדים בתקופה האחרונה", אמר בובליל. "ההוראה מכוונת לפלח מסוים וקטן שאינו מייצג את הציבור הרחב של מחפשי פתרונות הדיור. בנוסף, מי שנמצא בפלח הצר יכול בקלות יחסית להתאים עצמו למציאות החדשה ולהמשיך כביכול ללחוץ על המחירים מעלה.



"עם זאת, כמו שטען נגיד בנק ישראל, לבנק ישראל אין אפשרות להביא לשינוי במגמת עליית המחירים באמצעות הכלים המוניטריים העומדים לרשותו - הפתרון מצוי רק בשחרור הפקק הביורוקרטי, ויש יותר מדרך אחת לעשות זאת", אמר בובליל.



לדבריו, "כל איש מקצוע שמנתח את ההוראות האחרונות יודע שגם כניסתן לתוקף לא תחולל שינוי דרמטי במצב. זו אינה הפעם הראשונה בחודשים האחרונים שבנק ישראל נוקט צעדים המופנים לשוק הנדל"ן למגורים, אולם מעבר לכותרות שהם יוצרים לא הביאו הצעדים לשינוי כיוון. אנו כנציגי הקבלנים לא שמענו קולות מהשטח המעידים על כך".



עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אאורה ישראל, מסכים כי ההוראה פוגעת בנתח קטן מאוד של הציבור. "נגיד בנק ישראל פונה לפלח ספציפי מאוד של 10%-15% בלבד מרוכשי הדירות, הם ציבור המשקיעים. מרבית רוכשי הדירות כלל לא מגיעים להיקף משכנתא של 800 אלף שקל, או לשיעורי מימון של יותר מ-60%. ההנחיות החדשות יגרמו לבעלי דירה ראשונה או שנייה לחשוב פעמיים אם לרכוש דירה נוספת, וייתכן שיגדילו את בסיס ההון", אמר.



"לטעמי, ההנחיה החדשה תביא לייקור הריבית בשיעור של כ-1%. הדבר דווקא יגביר את הביקושים באזורי המעגל השלישי כמו פרדס חנה וחדרה, ששם אפשר לקנות כיום דירה במיליון שקל - וזה פלח השוק שפונה בעיקר לזוגות צעירים", הוסיף.



שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, בירך את נגיד בנק ישראל ואת המפקח על הבנקים על הקשחת מדיניות מתן המשכנתאות. "אנו תומכים בטיוטה שפירסם המפקח על הבנקים. הפעם מדובר במלחמה ממוקדת בדירות הנקנות לצורכי השקעה, וזאת מבלי לפגוע בחסרי הדיור ובזוגות הצעירים", אמר.



מיד לאחר שהמפקח על הבנקים החליט לפני כחמישה חודשים להגדיל את ההון העצמי הנדרש לנוטלי הלוואות משכנתא מ-30% ל-40%, נפגש עמו שר הבינוי והשיכון וביקש ממנו לתקן את הוראותיו, ולהבחין בין רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה ויותר.



"מדיניות המפקח מבדילה בין דירה ראשונה לשנייה ובין זוגות צעירים למשקיעים. אנו חושבים ששילוב הפעולות בין הקשחת התנאים לדירה שנייה והגדלת ההיצע כפי שנעשה בשנה האחרונה על ידי משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל - שבה הגדלנו את כמות השיווקים ל-30 אלף יחידות דיור, כפול מהממוצע בעשור האחרון - ימשיך את מגמת ההתמתנות במחירי הדיור", הוסיף אטיאס.



אברהם קוזניצקי, יו"ר ובעלים של חברת מנרב, סבור בניגוד לאטיאס כי המהלך לא יעצור את רכבת הנדל"ן. "אנחנו צריכים להבדיל ולחלק את נושא המגורים לשלוש קטגוריות: זוגות צעירים ומשפחות עם יכולת מצומצמת; משפרי הדיור שהם הרובד האמצעי; והמגזר של דירות היוקרה. על הקטגוריה האחרונה של דירות היוקרה, ההנחיה החדשה לא תשפיע", אמר. "גם על זוגות צעירים ומשפחות הזקוקות לפתרונות דיור ההשפעה לא תהיה ניכרת, מאחר שהם לא יכולים לקחת משכנתאות של יותר מ-800 אלף שקל".



לדבריו, "מי שיושפע הוא אותו רובד של משפרי הדיור, המעוניינים לרכוש דירה גדולה יותר. אבל היות שבהלת הקניות של הדירות ממשיכה, אני לא חושב שזה יעצור את הרכבת הדוהרת. הצעד שבו נקט נגיד בנק ישראל צריך להיות מלווה בצעדים משלימים כמו הגברת היצע המגרשים על ידי מינהל מקרקעי ישראל, הטלת מס רכוש או מיסוי אחר על המגרשים הריקים כדי שבעליהם לא ימתינו שהמחיר יעלה אלא יוציאו אותם לשוק למכירה, ופתרונות נקודתיים נוספים לזוגות צעירים על ידי משכנתאות מסובסדות יותר ופרויקטים במסגרת מחיר למשתכן. כל אלה יכולים בסופו של דבר להאט בצורה מבוקרת את מהירות הקטר".



בשורה רעה לבנקים: ייתכנו צעדים נוספים



מעבר להשפעות על שוק הדיור וההשפעות על נוטלי המשכנתאות, ההוראה משפיעה גם על מערכת הבנקאות. העלאת ההפרשה הנדרשת מהם כיום עבור משכנתאות עלו מ-35% או 75% (תלוי בסוג ההלוואה) ל-100%. משמעות השינוי היא שקשה יותר לבנקים להשיג תשואה על ההון שניתן למשכנתאות.



כדי להציג את אותה רמת תשואה על ההלוואה שנדרש בגינה ריתוק של 100%, יצטרכו הבנקים לגלגל את כל העלות של ריתוק ההון על הלקוחות, דבר שלא בטוח אם יקרה בסביבה התחרותית של הבנקים. עם זאת, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים בטוחה, יובל בן זאב, מעריך שההשפעה על הבנקים לא תהיה דרמטית: "תהיה השפעה בשוליים בגלל הדאגה, אבל ההשפעה על הביקושים לאשראי חדש לא תהיה גדולה, משום שההוראה משפיעה בעיקר על דירות שנרכשות להשקעה".



לדבריו, "באותם מסלולים ספציפיים שבהם נדרש ריתוק הון גדול יותר, הבנקים יגלגלו להערכתי את כל העלות על הלקוחות, וכמעט לא ייפגעו - אם בכלל. בסופו של דבר, הבנק דורש תשואה מסוימת על ההון שלו, והם לא ידרשו פתאום פחות תשואה עבור ההלוואות האלה. מטבע הדברים מזרחי טפחות, שהוא בעל נתח השוק הגדול ביותר והמשכנתאות תופסות 50% מהפעילות שלו, הכי חשוף הרבה להשפעות מההוראה, אבל בסוף גם עליו ההשפעה תהיה מוגבלת".



לעומתו סבור אלון גלזר, מנהל מחלקת המחקר בלידר שוקי הון, כי הבנקים לא יוכלו לגלגל את כל העלות על הלקוחות: "תהיה פגיעה מסוימת בבנקים. הם לא יגלגלו את כל העלות של ההוראה על הלקוחות, בהתחשב בסביבה התחרותית העזה ביניהם".



גלזר ציין כי "ההוראה לא טובה לבנקים כגופים נותני אשראי, וגם אם השפעתה תהיה מוגבלת - זה אומר שבסופו של דבר יבואו אחריה הוראות נוספות, עד שבנק ישראל ישיג את מטרתו".