מלחמתו של בנק ישראל בעליית מחירי הדירות מעוררת עניין גדול בציבור המנסה לרכוש דירה למגורים ואצל המשקיעים לשם השגת רווחים. שתי קבוצות רוכשי הנדל"ן האלו אינם אוהבות שינויים ומעדיפות יציבות בתנאי המשק, בתנאי ההלוואות ובמצב הכלכלי.
כל שוק מודרני בנוי על עיקרון המקסום של הרווח. השגת תשואה נאה אינה בושה ויותר מכך, היא הכרחית כדי לגרום ליעילות, לצמיחת המשק כולו ולפריחה כלכלית. לעומת התנהלות חופשית של השוק, ההיסטוריה מלמדת אותנו שניסיונות התערבות של הרגולטור גורמים לעיתים קרובות נזק יותר מאשר תועלת.
החלטה כזו של בנק מרכזי המחייב העלאת ריבית על הלוואות הייתה יכולה להצליח במדינות אירופה וארצות הברית, אבל בישראל התמונה שונה. הישראלי אינו מקבל את רוע הגזרה ושובר את ראשו כדי לעקוף את המגבלות ולא לשלם ריבית גבוהה יותר. פתרון אפשרי יהיה לקיחת הלוואה עד הגובה המרבי שאינו גורר עדיין העלאת ריבית או חלוקה של ההלוואה לריבית קבועה או משתנה כך שהריבית בחלוקה כזו לא תחייב תשלום של ריבית גבוהה יותר.
אפילו אם לא ניתן יהיה להימנע מתשלום ריבית גבוהה יותר, קשה להאמין שתהיה לכך השפעה מהותית על הרוכשים. מי שרוצה לקנות דירה למגורים לא יקבל החלטה לקנות שני חדרים במקום ארבעה כדי שהמשכנתא לא תהייה גדולה וכך גם לגבי בחירת אזור רצוי למגורים. גם המשקיעים שמטרתם השגת רווחים לא יירתעו. הם לקחו בחשבון מראש שריבית הפריים עשויה לעלות כך שההשפעה של ריבית גבוהה יותר בהחלטה על כדאיות הרכישה היא שולית.
נחוץ: ניתוח כירורוגי לשוק הנדל"ן
אם מעוניינים בעצירת עליית המחירים טיפול קוסמטי אינו יעיל. בטיפול בבעיה פנימית חמורה יש לבצע ניתוח ולא למרוח משחה. הורדת מחירים דורשת הפשרת קרקעות מהירה וקיצור הליכי אישור. פעולות כאילו שעשויות להיות יעילות, הן בסמכותו של מנהל מקרקעי ישראל והממשלה ולא של בנק ישראל.
כלי יעיל נוסף יכול להיות הסברה על הסיכונים הגלומים בהשקעה בנדל"ן. משקיעים רבים מניחים שהשקעה בנדל"ן היא הרווחית ביותר וגם חסרת סיכון אבל האמת היא שמחירי הנדל"ן עשויים לרדת בעשרות אחוזים. משבר הנדל"ן ביפן לפני כמה עשרות שנים, הוריד את מחירי הדירות בכ-90% וכתוצאה מכך גם הבורסה בטוקיו התרסקה בעוצמה כה גדולה עד שלא התאוששה עד היום. באותו הזמן נפלו גם מחירי הדירות במנהטן בכ-70%-80% ונשארו נמוכים במשך שנים רבות לפני שהתאוששו. משבר הסאב פריים מספק תזכורת טרייה יותר באשר לסיכון שבהשקעה בנדל"ן. בשנת 2008 ירדו מחירי בדירות בארצות הברית בכ-40%-60%. מסע הסברה על הסיכון שבהשקעה בנדל"ן עשוי להקטין את הביקוש ולהוביל לתוצאה הרצויה.
לסיכום, דרושות פעולות מהותיות ומשמעותיות יותר לשם עצירת מחירי הנדל"ן. פעולות אילו מחייבות התערבות ממשלתית. כוחו של בנק ישראל מוגבל מאוד. הכלי העיקרי העומד לרשותו הוא עליית ריבית אולם עלייה כזו עלולה לגרור ירידה נוספת של שער הדולר ויכולה לגרום להאטה כלכלית.
*הכותב הוא מנכ"ל תטא 1 השקעות וניירות ערך בע"מ