וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

השומר בלובי חוזר לנחלת המיליונרים

אריק מירובסקי

30.10.2010 / 16:30

הפנטזיה מתנפצת: פרויקטים עממיים רבים שהתעטרו בתוספות מפתות כבריכות שחייה, חדרי כושר ושומר בלובי נאלצים כעת להזניח אותם בשל עלויות הניהול והאחזקה הגבוהות

דירה נאה במגדל מגורים נאה היא חלום של רבים. ואולם כשהניסיון לממש את החלום מוביל להפרזה עלולים להיקלע לבעיות. משכנתא גדולה מדי היא הבעיה המוכרת, אבל יש גם בעיות מסוג אחר, שאף הן באות לידי ביטוי בתשלומים חודשיים גבוהים ובלתי צפויים. דוגמה אחת היא ארנונה חודשית גבוהה ודוגמה נוספת היא דמי ניהול שלא הובאו בחשבון עקב אבזור הבית במותרות כמו בריכת שחייה או חדר כושר, ובמיוחד עמדת שומר. כל אלה מוסיפים מאות שקלים לתשלומים החודשיים, ובמקרים מסוימים עלולים להפוך את דירת החלומות לבית סיוטים כלכלי.

לדברי תמיר מינץ, יו"ר האיגוד לניהול בתים ומבנים בישראל ובעל חברת האחזקה מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים, דמי ניהול בבניינים חדשים מתחילים ב-200 שקל לחודש, אבל הם יכולים להגיע לכ-4,000 שקל, תלוי במפרט השירותים הניתנים, במספר הדירות בבניין, במצב התחזוקה הכללי ובמערכות המותקנות בו. התוצאה: בחלק גדול מהמקרים, דיירים בפרויקטים שונים מנסים לצמצם את העלויות באמצעות ביטול פונקציות שונות שהוצעו להם עם הבניין.

אחד ממרכיבי העלות הבולטים ביותר הוא עמדת השומר בכניסה. הרעיון "יובא" ממגדלי היוקרה, אבל לא תמיד אנשים מן היישוב יכולים להתמודד עם עלויות של מיליונרים. בניין המחזיק שומר 24 שעות ביממה מתחייב להוצאה של כ-28 אלף שקל בחודש המתחלקת בין הדיירים. בבניין של כ-35 דירות, המשמעות היא תוספת של 800 שקל לדמי הניהול הרגילים.

התוצאה מתבקשת: לפי נתוני האיגוד הישראלי לניהול בתים, כ-70% מעמדות השמירה במגדלי המגורים בישראל אינן מאוישות בשל העלויות הגבוהות. יש בניינים שבהם הדיירים הגיעו לפשרה וצימצמו את העלויות על ידי העסקת השומר רק בשעות הערב.

הבריכה יבשה

את האופנה של הכנסת האבזורים האלו חיזקו מאוד תושבי החוץ, שהציפו את המדינה באמצע העשור. הקבלנים אז הכניסו כמעט בכל הפרויקטים שיועדו לתושבי חוץ גם חדרי כושר ו/או בריכות. בהדרגה, הדברים חילחלו גם לפרויקטים עממיים יותר. עם תחילת החדרת סממני היוקרה, רוכשי הדירות התלהבו מהתוספות ומהאפשרות להיות בבית "כמו של עשירים", ולא הכבידו על הקבלנים בשאלות לגבי העלויות שהתוספות האלו יעמיסו עליהם בעתיד. בהדרגה החלה לחלחל התובנה, שאין ארוחות חינם ושעל שומר ובריכה יש לשלם, וכיום יש רוכשים רבים שלא רואים בתוספות האלו משהו רצוי.

הנה, למשל, סיפור מקרית השרון בנתניה. קבלן שבנה בשכונה, רצה לקדם את הפרויקט שלו באמצעות בריכת שחייה. "כשקניתי את הדירה מהקבלן, לפני כמה שנים, שמחתי. חשבתי שהילדים שלנו קטנים, ושזה ממש מתאים להם. לא חשבתי בכלל על עלויות תפעול הבריכה, מה גם שהקבלן התחייב להפעיל את הבריכה למשך כמה שנים", מספרת שלומית טולדנו-קליין, תושבת המקום וחברת ועד הדיירים.

אלא שהדברים לא התנהלו כמצופה והבריכה לא פעלה אפילו יום אחד. "גילינו שלבריכה יש הרבה משמעויות סבוכות שקשורות לביטוח, לאיכות חיים ולנהלים. למשל, האם להתיר כניסה ללובי של הבית עם בגדי ים ולהרטיב את הרצפה שם? מה יקרה אם מישהו יחליק וייפגע כתוצאה מפעילות הבריכה? מדובר בשאלות לא פשוטות, ובפרויקט שלנו יש 120 דיירים, כך שאין אפשרות להגיע לאחדות דעים".

התוצאה, כאמור - הבריכה לא הופעלה אפילו פעם אחת, והיא נותרה בור בטון יבש ומגודר, שלידו מלתחות נטושות. טולדנו-קליין מספרת, שמדי פעם מועלה בקרב הדיירים הרעיון להפעיל את הבריכה, אבל הסיכוי שהדבר ייעשה ביום מן הימים קלוש. "אני מעריכה שבסופו של דבר נמכור את הציוד שקשור לבריכה, נהרוס את מבני המלתחות ונקים גינה או גינת משחקים במקום. נראה שכבר יותר פשוט וזול לעשות מנוי לבריכה או לחדר כושר, מאשר להפעיל אותם אצלך בבית", היא מסכמת.

"היזמים כיום מתלבטים בנוגע לשטחים הציבוריים בפרויקט. מחד, בריכה, חדר כושר ושומר יכולים להוות מקדמי מכירות, אך מאידך המשמעות היא עלויות חודשיות גבוהות של ניהול ותחזוקה, שיכולות לעורר תרעומת בקרב הדיירים לאחר האכלוס", מספר מינץ. "כיום היזמים מבינים שעדיף להם להשקיע בשירותים שלא יבוטלו בשלב מאוחר יותר כמו חדרי אירועים לילדים, כי הם לא כרוכים בהוצאות גדולות. לעומת זאת, ניתן לראות כי בריכות רבות בפרויקטים עממיים נותרו יבשות, וכיום בריכות מוקמות כמעט רק בפרויקטים יוקרתיים.

"אחת הדרכים בהן רוכשים יכולים להיערך להוצאות הצפויות להם היא לשכור את שירותיה של חברת ניהול שתוכל לייעץ להם בנושא עלויות האחזקה כבר בשלב התכנון. כך, הקבלן יוכל לתכנן את השטחים הציבוריים בהתאם לעלויות הרצויות לדיירים בגין הניהול והתחזוקה".

הג'ימבורי מנצח



למנכ"ל חברת השיווק אלדר, רוני כהן, אין ספק בנושא: "למעט בפרויקטים 'אולטרה יוקרתיים' של 8,000-9,000 דולר למ"ר, אנחנו לא ממליצים לשום יזם להיכנס לתחומים האלו, ובמיוחד לא לבריכת שחייה. כשמדובר בפרויקטים עממיים יותר, אנחנו יכולים להסכים להקמת חדר כושר פה ושם, אבל מדובר יותר ב'חדר כושר לייט' שכולל מספר קטן של מכשירים.

"פעמים רבות אנחנו עושים מחקרי שוק ומקבצים קבוצות מיקוד, כדי לבדוק מה הצרכים של רוכשי הדירות בסביבות מסוימות ומה הם היו רוצים לראות בפרויקטים בהם הם יגורו. בכל פעם שמעלים את השאלה, מה הייתם רוצים שיהיה אצלכם בפרויקט - חדר כושר, עמדת שומר לאונג' למבוגרים או ג'ימבורי לילדים - הג'ימבורי מנצח, וזה עוד לפני שמיידעים את הנסקרים על עלויות הניהול".

מקרה מעניין קרה בפרויקט של חברת אזורים בשכונת היוקרה עיר ימים בנתניה. בעוד שכל הקבלנים בנו את הפרויקטים שלהם כשהם מצוידים בחדרי כושר ו/או שומרים, אזורים החליטה שלא לצייד את המבנים שהקימה בשום דבר. "באסטרטגיה שלנו רצינו לברוח מתחרות", מסביר סמנכ"ל השיווק של החברה אבי פורמן. "נוכחנו שלא כל תושבי החוץ מעוניינים בתשלומים חודשיים גבוהים בשביל שניים או שלושה ביקורים בשנה. למדנו גם, שאנגלים אוהבים יותר בתים עם בריכות, בעוד שאצל הצרפתים הנושא כלל לא שיחק תפקיד. גם הקהל הישראלי, שנזקק למשכנתא גבוהה כדי לרכוש דירה בעיר ימים, לא התלהב להוסיף עוד לתשלומים החודשיים שלו, ולכן החלטנו לחשוב בצורה פרקטית יותר. תוספות מהסוגים האלו אנו מקימים במגדלי נאמן בתל אביב, או בפרויקט היוקרה שלנו בירושלים".

לעתים, חברה מחליטה ללכת בכיוון אחר, למשל הפיכת שטחים בפרויקט שלה לקאנטרי קלאב. אזורים הקימה ברחובות את שכונת "רחובות החדשה" שבה יש קאנטרי קלאב עם בריכה, והיא העניקה מניות בעלות לקאנטרי לכל בעל דירה. מהר מאוד הובהר לאנשים, שהתחזוקה של הקאנטרי ובמיוחד הבריכה עולה סכומים לא מבוטלים, והם החלו למחות. החברה החליטה לנהל את הקאנטרי קלאב בעצמה ולהעניק הטבות לבעלי המניות.

"בסופו של דבר המטרה שלך אינה להיכנס לסכסוך עם הלקוחות, וצריך להתפשר", אומר פורמן. "עדיין כשמדובר בתוספת שהעלויות עליה מחולקות בין מספר גדול של דיירי הפרויקט, הדבר שונה מהותית מבריכה שמוקמת בתוך הבניין, שהעלויות שלה נופלות על כתפיהם של דיירי הבניין בלבד".

המסקנה היא שרוכשי דירות עממיות לא אוהבים להוסיף תשלומי אחזקה על דברים שאינם רואים כהכרחיים. ככלות הכל, בפניהם עמדה האופציה להוסיף את התשלומים האלו כהחזרים חודשיים למשכנתא, ולרכוש דירה טובה יותר.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully