דירות 2-3 חדרים עושות קאמבק בתל אביב. אחרי שנים רבות שבהן פעלו יזמים להגדלת הדירות בפרויקטים ושברו שיאים הן בגודלן והן במספר החדרים בהן, מסתמנת כיום תפנית חדה. באחרונה הגישו חברות לוועדות התכנון והבנייה בקשות להקטנת הדירות שהן מקימות למידות שלא נראו בעיר הגדולה זמן רב.
פרויקטים רבים שתוכניות בניין עיר איפשרו לבנות בהם דירות של 100 מ"ר ויותר, שונו. כך עשו חברת גינדי השקעות ורבוע כחול בפרויקט גינדי תל אביב בשוק הסיטוני, שבו דירות של 110 מ"ר בממוצע הוקטנו ל-91 מ"ר בממוצע. הפרויקט כולל תמהיל מגוון שלא הוצע קודם לכן, ובו דירות קטנות של 2-4 חדרים בשטח של 60-90 מ"ר.
עוד קודם לכן פעלו בכיוון זה חברת אור סיטי וקבוצת חג'ג' בפרויקט מגדלי ארלוזורוב, הממותג כפרויקט "מגדלי הצעירים". היזמיות דאגו להקטין את הדירות בפרויקט מ-100 מ"ר בממוצע ל-50-60 מ"ר. קבוצת לב העיר, שבבעלות האחים יניב ויובל רוזיו ואיש העסקים מוריס גורקן, פעלה באופן דומה במבנה לשימור "בית מויאל" ברחוב אלנבי 138-140 והפכה אותו למבנה מגורים עם 35 דירות של 2-3 חדרים בשטח של 45-80 מ"ר כל אחת. כל הדירות, שמחירן היה בין 985 אלף ל-1.5 מיליון שקל, נמכרו בתוך חודש וחצי.
קבוצת לב העיר זיהתה את המחסור בדירות קטנות במרכז העיר, ולכן בשנה האחרונה חתמה על כמה עסקות לבניית כ-250 דירות בנות 2-3 חדרים במרכז תל אביב.
"אחרי שנים של בניית דירות גדולות נוצר ואקום בשוק, שיוצר ביקושי יתר לדירות קטנות", אומר מנכ"ל חברת אלדר שיווק, רוני כהן. "הדירות הקטנות נהפכו למבוקשות יותר לאור עליית המחירים, גם אם שטח הדירה קטן בכמה מטרים בלבד. השינוי ברור. מתחילת שנות ה-2000 הסטנדרט בשוק היה כמה שיותר יקר, גדול ומנצנץ. כיום הדירות פונקציונליות יותר, ולא בהכרח גדולות. יזמים שלא פועלים להקטין את שטחי הדירות מתקשים יותר לשווק אותן, כי השוק מתקשה לשלם את המחיר. היזם לא תמיד יקבל מחיר על האקסטרה - יש תקרת זכוכית למחיר שאנשים יכולים לשלם".
במקביל, התחילה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ליישם את החלטתה של ועדת השרים בעניין הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שדרשה כי לפחות 20% מהתוכניות לבנייה חדשה יופנו לדירות קטנות. ואולם ברוב המקומות ראשי העיריות והיזמים מתקוממים נגד ההנחיות החדשות. כך עשתה, למשל, ראש העיר נתניה, מרים פיירברג, שהתלוותה לנציגי חברות יזמיות שבונות במתחם האגמים בעיר. אלה התנגדו נמרצות להנחיה להקצות דירות קטנות לדיור בר השגה בפרויקטים שלהן.
בתל אביב, לעומת זאת, נראה כי השוק לא היה זקוק להנחיות מגבוה כדי להגיע למסקנה שדירות 2 חדרים הן צו השעה. היזמים בעיר הם אלה שמגיעים למשרדי הוועדות כדי לבקש את הקטנת הדירות, ובמקביל להגדיל את מספרן.
השוק אמר את דברו
מתברר כי מגמת הקטנת הדירות אינה נחלתו של השוק העממי בלבד, והיא הגיעה גם לשוק דירות היוקרה. בפרויקט נווה צדק על הים של צמח המרמן ויורוקום ובפרויקט מאייר ברוטשילד, של ברגרואין מאייר וקבוצת חג'ג' דאגו היזמים לשנות את הדירות כך ששטחן יהיה קטן מהתכנון המקורי, ולבנות בקומות התחתונות גם שש דירות במקום שלוש-ארבע. כך, במקום דירות מרווחות וגדולות של 200-400 מ"ר, שטחי הדירות בקומות התחתונות הם 100-160 מ"ר בלבד.
אחד ההסברים למהלך הוא הקשיים הרבים שבהם נתקלים היזמים של מגדלי היוקרה בשיווק הדירות בקומות התחתונות, וסירובם של רוכשי דירות היוקרה אפילו לשקול רכישת דירות מעין אלה. הסבר אחר הוא שבשנתיים האחרונות נתקלו יזמים בקשיים לשווק דירות יוקרה גדולות של יותר מ-150 מ"ר, ואלה שווקו בעיקר לתושבי חוץ. כיום, כשרורכשים כאלה כמעט שאינם מופיעים על המפה התל אביבית, היזמים מסמנים יעד חדש: ישראלים, ואלה מעוניינים בדירות קטנות.
"יש ביקוש גדול של ישראלים לגור בתוך תל אביב", אומר האדריכל ומתכנן הערים משה צור. "לכן הקטנת הדירות פותחת אופציות בפני רבים שעד כה לא היו יכולים לעמוד במחירים של הדירות הגדולות. המגמה של עיריית תל אביב ברורה - לאפשר את הקטנת הדירות, מה שמכניס לעיר ולפרויקט יותר אנשים ברמה סוציו- אקונומית בינונית עד גבוהה, ולא בהכרח רק את אלה שמשתייכים לאלפיון העליון. זו המטרה של כולם, מכיוון שיש פה ניצול נכון יותר של משאב הקרקע".
צור תיכנן מספר רב של פרויקטים בתל אביב, בהם פרויקט בארי נהרדעא, פרויקט אסותא ופרויקט בית לסין. בבארי נהרדעא, פרויקט שתוכנן לפני כתשע שנים וכיום מאוכלס, התכנון היה לדירות גדולות ומרווחות, אך כיום צור מתכנן בפרויקטים אחרים תמהיל דירות מגוון יותר הכולל דירות קטנות.
"בפרויקט אסותא תוכנית בניין עיר לא הגבילה אותנו, ובהחלט יכולנו לתכנן דירות גדולות. לבסוף הוחלט לתכנן דירות קטנות, כך שבקומות התחתונות שטחי הדירות הם 80-100 מ"ר, והם עולים בהדרגה. אנו מבחינים בשינוי שחל בצורכי השוק. יש בהחלט קהל יעד שמעוניין לגור בפרויקטים ובמקומות הטובים בתל אביב, אבל מעדיף דירה קטנה, כך שהפרויקטים נפתחים לשכבות אוכלוסייה שעד כה התקציב שלה לא איפשר זאת. גם בבית לסין פעלנו באופן דומה והקטנו את שטחי הדירות הטיפוסיות ל-100-140 מ"ר".
22% מהדירות בנות 3 חדרים
סקירת נתוני השוק מלמדת כי אכן קיימת בתל אביב מגמה של בניית דירות קטנות יותר, מה שמבחין אותה ממרבית הערים האחרות בישראל. מניתוח של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבוצע על ידי כלכלני התאחדות הקבלנים ובדק את הבנייה בחמש השנים האחרונות, עולה כי בתל אביב 22% (כ-1,650) מהדירות שנבנו בתקופה זו הן דירות 3 חדרים ו-41% (כ-3,100 דירות) בנות 4 חדרים.
ואולם מדובר בתופעה ייחודית. כאמור, רשויות רבות אחרות עדיין מתעקשות לתכנן דירות גדולות, בניגוד להנחיות משרד הפנים, במטרה למשוך אוכלוסייה חזקה. מנתוני התאחדות הקבלנים, בחמש השנים האחרונות השיאנית בבניית דירות 6 חדרים היא הוד השרון, שבה הן מהוות 44%. בכפר סבא, רבות מהדירות שנבנו בחמש השנים האחרונות הן בנות 5 חדרים (1,245 דירות - 44% דירות). בהרצליה, המספר הגדול ביותר של דירות בהקמה הן של 5 חדרים (1,600 דירות - 36%), לעומת 9% בלבד של 3 חדרים.
גם בפתח תקוה לא פשוט למצוא דירה חדשה בת 3 חדרים. מתוך 7,322 דירות בעיר המושבות שבנייתן החלה בחמש השנים האחרונות, רק 6% (437 דירות) בנות 3 חדרים. חלקן הגדול ביותר (50%) הוא של 5 חדרים.
בנתניה, שגם היא חוותה תנופת, עם 6,334 התחלות בנייה בחמש השנים האחרונות, 46% מהדירות שנבנו הן בנות 4 חדרים, 44% בנות 5 חדרים ורק 1% בנות 3 חדרים. שתי ערים נוספות שמעדיפות דירות גדולות הן ראשון לציון ונס ציונה. בראשון לציון הדירות החדשות הרבות ביותר הן בנות 5 חדרים, 46%, ובנס ציונה השכנה 49% מהדירות נבנו בגודל זה.
מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, אומר כי "בתל אביב יש ביקושים לדירות קטנות. הצרכנים מוכנים לוותר על אורח חיים מפנק ולגור בדירות קטנות לטובת מרכז העיר והקירבה לכל מקום".