פישר מנסה לעזור למבולבלי המשכנתאות

בנק ישראל מפרסם היום שאלות ותשובות לגבי הנחיות המפקח על הבנקים בנושא הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה. מחירי הנדל"ן עלו בשנים האחרונות בישראל במקביל להחלטתם של לווים רבים לקחת משכנתא בריבית משתנה ובמינוף גבוה. כצעד להילחם בתופעה, החליט הבנק בשבוע שעבר להעלות את הריבית על משכנתא בריבית משתנה מ-1.25%-1.75%. מלבד המטרה של עצירת הדהירה במחירי הנדל"ן, בנק ישראל חושש מיציבות המערכת הבנקאית שעלולה לגרור את המשק כולו למשבר כלכלי.


המסך שפירסם בנק ישראל מובא במלואו.

בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור בישראל, כאשר במקביל ירדו הריביות על המשכנתאות לרמות נמוכות היסטורית. מצב זה הביא לווים רבים ליטול הלוואות בריבית משתנה, ובסכומים גבוהים ביחס להכנסתם. מצב דברים זה עלול להוביל לכך שבתקופות שבהן הריבית השקלית תעלה, יעלה גם ההחזר החודשי של לווים, אשר נטלו הלוואות כאמור. עליית ההחזר החודשי עלולה, במקרים מסוימים, ליצור קושי אצל חלק מהלווים, להמשיך ולפרוע את תשלומי ההלוואה כסדרם. לתופעה כזו עלולה להיות השלכה שלילית על יציבות המערכת הבנקאית ועל המשק בכללותו. מאז אוגוסט 2009 פירסם המפקח על הבנקים שלוש הנחיות שמטרתן להקטין את הסיכון הנשקף ללווים ולמערכת הבנקאית, כתוצאה מהמגמות המתוארות בשוק הדיור. הנחיה זו מצטרפת להנחיות הקיימות בנושא.

הנחיית המפקח נועדה לשמור על היציבות של המערכת הבנקאית, תוך איתות לציבור הרחב שרכישת דירה בריבית משתנה ברמות המחירים הנוכחיות הנה צעד הטומן בחובו סיכונים. צעדי המדיניות שעומדים לרשותו של בנק ישראל מוגבלים, ואינם כוללים כלים להרחבת היצע הדירות. בכל מקרה היצע הדירות מגיב לאט לשינויים בשוק. כשיתרחב היצע הדיור יש להניח שמחירי הדירות יגיבו בהתאם.

הנחיה הנוכחית מתווספת על הנחיות קודמות בנושא האשראי לדיור, ואינה מבטלת אותן.

ההנחיה חלה על כל הלוואה חדשה לדיור אשר אושרה החל מיום 26 באוקטובר 2010, שסכומה 800,000 שקל ומעלה, אשר שיעור המימון בה גבוה מ- 60%, וחלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה שווה ל- 25% מסך ההלוואה, או גדול יותר. ההנחיה אינה חלה על לווים שעומדים בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה מהמדינה בשיכון. ראו בתרשים המצורף.

משקל סיכון גבוה ("ההחמרה בתנאי המשכנתה") חל רק על החלק מההלוואה שהועמד בריבית משתנה.

הקריטריון לתחולת ההנחיה אינו מחיר הדירה אלא גובה ההלוואה. אם למשל, מדובר בדירה בשווי 1 מיליון שקל וההלוואה המבוקשת היא בסך של 850 אלף שקל, הרי ששיעור המימון הוא 85% וההנחיה חלה (בהנחה שמתקיימים התנאים הנוספים שמפורטים בפסקה הקודמת). לעומת זאת, אפילו אם מדובר בדירה בשווי 1.7 מיליון שקל, הנחיה לא תחול אם למשל ההלוואה המבוקשת היא בסך של 850 אלף שקל, מכיוון שאז שיעור המימון הוא 50% בלבד. בכל מקרה, ההנחיה אינה חלה על הלוואה בסך נמוך מ-800 אלף שקל.

בחלק מהמקרים, זו אמנם תהיה התוצאה של הקריטריונים שנקבעו, אבל לא בהכרח. אם הלווה אינו עומד בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה בשיכון, ההנחיה תחול על ההלוואה שנטל מהבנק, גם אם מדובר ברכישת "דירה ראשונה".

ישנם מספר סוגים של הלוואות בריבית משתנה: הלוואות שקליות שאינן צמודות למדד ("צמודות לפריים"), הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה, הלוואות צמודות מט"ח בריבית משתנה, ריבית משתנה לפי "עוגן" התלוי בשערי אג"ח הסחירות, ולפי ריבית בנק ישראל, ועוד. ההנחיה חלה על כל אלה, ללא קשר לתדירות השתנות הריבית (אחת לרבעון, אחת לשנה, וכיוצא באלה).

ההנחיה אינה חלה על הלוואות צמודות מדד בריבית קבועה ועל הלוואות שאינן צמודות אך הריבית בהן קבועה ("Fix").

יישום ההנחיה החדשה טומן בחובו עלות לבנקים, משום שעליהם להקצות יותר הון בגין הלוואות לדיור אשר נכללות בתחולת ההנחיה. עם זאת, הבנקים אינם חייבים "לגלגל" את הגידול בעלויות על הלווים, ובהחלט ייתכן שהתחרות בשוק המשכנתאות תגרום להם לספוג חלק מהעלות. בכל מקרה, הפיקוח על הבנקים לא הורה לבנקים להעלות את שיעור הריבית הנגבה מהלווים.

ההנחיה חלה על הלוואות שאושרו החל מיום 26 באוקטובר 2010. הלוואות שאושרו על ידי הבנק (כולל הלוואות שאושרו "עקרונית", בהתאם לסעיף 4ג להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, בדבר "נהלים למתן הלוואות לדיור") לפני תאריך זה לא יושפעו מההנחיה, גם אם הביצוע בפועל של העמדת האשראי מתקיים בתאריך מאוחר יותר.

מכיוון שהבנק מחליט במועד אישור הגדלת ההלוואה להעמיד ללווה הלוואה ממונפת בריבית משתנה, ובסך גדול מ- 800 אלף שקל, ההנחיה תחול על ההלוואה החדשה.

בעת ביצוע מיחזור הלוואה לדיור, תתבצע בחינה של עמידת ההלוואה הממוחזרת (החדשה) בפרמטרים לגבי משקל חלק ההלוואה בריבית משתנה וגודל ההלוואה הקבועים בהנחיה. כתוצאה מכך יתכן ש"יוצאו" או ש"יוכנסו" מתחולת ההנחיה, לפי העניין, הלוואות שמוחזרו.