"הבנקים לא חייבים לגלגל ללקוחות את ההנחיה החדשה בעניין משכנתאות"

>> ההוראה שהוציא בנק ישראל בשבוע שעבר, שלפיה יגדילו הבנקים את ההפרשות הנדרשות מהם עבור משכנתאות, נהפכה אתמול להוראה מחייבת. במקביל פירסם הבנק שאלות ותשובות הנוגעות להוראה החדשה.



מהי מטרת ההנחיה החדשה?

בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור בישראל, ובמקביל ירדו הריביות על המשכנתאות לרמות נמוכות. מצב זה הביא לווים רבים ליטול הלוואות בריבית משתנה ובסכומים גבוהים ביחס להכנסתם. הדבר עלול להוביל לכך שבתקופות שבהן הריבית השקלית תעלה, יעלה גם ההחזר החודשי של לווים שנטלו הלוואות אלה.



עליית ההחזר החודשי עלולה, במקרים מסוימים, ליצור קושי בקרב לווים להמשיך ולפרוע את תשלומי ההלוואה כסדרם. לתופעה זו עלולה להיות השלכה שלילית על יציבות מערכת הבנקאות ועל המשק בכללותו. מאז אוגוסט 2009 פירסם המפקח על הבנקים שלוש הנחיות שמטרתן להקטין את הסיכון הנשקף ללווים ולמערכת הבנקאות, כתוצאה מהמגמות המתוארות בשוק הדיור. הנחיה זו מצטרפת להנחיות הקיימות בעניין.



מחירי הדיור עולים בהדרגה והמפקח על הבנקים מקשה עוד יותר על זוגות צעירים לרכוש דירה. מה ההיגיון? למה שלא תפעלו כדי לנסות להגדיל את היצע הדירות?



הנחיית המפקח נועדה לשמור על היציבות של מערכת הבנקאות, תוך איתות לציבור הרחב שרכישת דירה בריבית משתנה ברמות המחירים הנוכחיות היא צעד הטומן בחובו סיכונים. צעדי המדיניות שעומדים לרשותו של בנק ישראל מוגבלים, ואין בהם כלים להרחבת היצע הדירות. בכל מקרה, ההיצע מגיב לאט לשינויים בשוק. כשיתרחב היצע הדיור יש להניח שמחירי הדירות יגיבו בהתאם.



האם ההנחיה החדשה מבטלת את ההנחיה שנכנסה לתוקף ביולי לגבי הפרשה נוספת לחובות מסופקים בגין הלוואות ביחס מימון גבוה?



ההנחיה מיתוספת להנחיות קודמות בנושא האשראי לדיור, ואינה מבטלת אותן.



על מי חלה ההנחיה החדשה?



ההנחיה חלה על כל הלוואה חדשה לדיור שאושרה החל ב-26 באוקטובר, שמסתכמת ב-800 אלף שקל לפחות, ששיעור המימון בה גבוה מ-60% - וחלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה שווה ל-25% מסך ההלוואה, או גדול יותר. ההנחיה אינה חלה על לווים שעומדים בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה מהמדינה בשיכון (ראו תרשים מצורף).



האם ההחמרה בתנאי המשכנתא חלה על כל ההלוואה, או רק על החלק שניתן בריבית משתנה?



משקל סיכון גבוה ("ההחמרה בתנאי המשכנתא") חל רק על החלק מההלוואה שהועמד בריבית משתנה.



האם זה נכון כי ההנחיה חלה רק על דירות מעל מחיר מסוים?



הקריטריון לתחולת ההנחיה אינו מחיר הדירה, אלא גובה ההלוואה. אם, למשל, מדובר בדירה בשווי מיליון שקל וההלוואה המבוקשת היא בסך 850 אלף שקל, הרי ששיעור המימון הוא 85% - וההנחיה חלה (בהנחה שמתקיימים התנאים הנוספים).



לעומת זאת, אפילו אם מדובר בדירה בשווי 1.7 מיליון שקל, ההנחיה לא תחול אם ההלוואה המבוקשת היא בסך 850 אלף שקל, מכיוון שאז שיעור המימון הוא 50% בלבד. בכל מקרה, ההנחיה אינה חלה על הלוואה של פחות מ-800 אלף שקל.



האם נכון שההנחיה לא תחול על רוכשי דירה ראשונה, אלא רק לבקשות משכנתא החל בדירה שנייה?



בחלק מהמקרים זו אמנם תהיה התוצאה של הקריטריונים שנקבעו, אבל לא בהכרח. אם הלווה אינו עומד בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה בשיכון, ההנחיה תחול על ההלוואה שנטל מהבנק, גם אם מדובר ברכישת דירה ראשונה.



מה הכוונה ב"ריבית משתנה"?



יש כמה סוגים של הלוואות בריבית משתנה: הלוואות שקליות שאינן צמודות למדד ("צמודות לפריים"), הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה, הלוואות צמודות מט"ח בריבית משתנה, ריבית משתנה לפי "עוגן" התלוי בשערי האג"ח הסחירות, ולפי ריבית בנק ישראל, ועוד. ההנחיה חלה על כל אלה, ללא קשר לתדירות השתנות הריבית - אחת לרבעון, אחת לשנה וכדומה.



ההנחיה אינה חלה על הלוואות צמודות מדד בריבית קבועה ועל הלוואות שאינן צמודות אך הריבית בהן קבועה ("fix").



האם הבנקים צפויים להעלות את הריבית על המשכנתאות כתוצאה מיישום ההנחיה?



יישום ההנחיה החדשה טומן בחובו עלות לבנקים, משום שעליהם להקצות יותר הון בגין הלוואות לדיור שנכללות בתחולת ההנחיה. עם זאת, הבנקים אינם חייבים לגלגל את הגידול בעלויות על הלווים, ובהחלט ייתכן שהתחרות בשוק המשכנתאות תגרום להם לספוג חלק מהעלות. בכל מקרה, הפיקוח על הבנקים לא הורה לבנקים להעלות את שיעור הריבית הנגבה מהלווים.



אני במשא ומתן עם הבנק ועמדתי לקבל אישור על ההלוואה בימים הקרובים. האם ההנחיה החדשה חלה על ההלוואה שלי?



ההנחיה חלה על הלוואות שאושרו החל ב-26 באוקטובר. הלוואות שאושרו על ידי הבנק (כולל הלוואות שאושרו "עקרונית", בהתאם לסעיף 4ג להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451 בדבר "נהלים למתן הלוואות לדיור") לפני תאריך זה לא יושפעו מההנחיה, גם אם הביצוע בפועל של העמדת האשראי מתקיים בתאריך מאוחר יותר.



בעל דירה לקח בעבר הלוואה לדיור בריבית משתנה ששוויה כיום 700 אלף שקל. כעת החליט למכור את דירתו ולעבור לדירה אחרת. לצורך כך הוא לוקח הלוואה נוספת בסכום גבוה מ-100 אלף שקל, כך שכל הלוואותיו לדיור בביטחון הדירה החדשה מסתכמות ביותר מ-800 אלף שקל ומהוות יותר מ-60% משווי הדירה החדשה. האם ההנחיה חלה עליו?



מכיוון שהבנק מחליט במועד אישור הגדלת ההלוואה להעמיד ללווה הלוואה ממונפת בריבית משתנה, ושל יותר מ-800 אלף שקל, ההנחיה תחול על ההלוואה החדשה.



בעל דירה לקח הלוואה ממונפת בריבית משתנה לצורך דיור, שבהתאם לתנאיה חלה עליה ההנחיה. מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למחזר את ההלוואה שלקח, תוך הפחתת רכיב ההלוואה בריבית משתנה מסך ההלוואה לדיור אל מתחת ל-25% - האם ההנחיה חלה על ההלוואה החדשה שלקח?



בעת ביצוע מיחזור הלוואה לדיור, תתבצע בחינה של עמידת ההלוואה הממוחזרת (החדשה) בפרמטרים לגבי משקל חלק ההלוואה בריבית משתנה וגודל ההלוואה הקבועים בהנחיה. כתוצאה מכך, ייתכן ש"יוצאו" או ש"יוכנסו" מתחולת ההנחיה, לפי העניין, הלוואות שמוחזרו.