"מדוע ממשלת ישראל מצפה ממני לרכוש כיום קרקעות במחירי שיא, ובמקביל מבטיחה לעשות הכל כדי להוריד מחירים?", שואל מנכ"ל של חברה קבלנית בסדר גודל בינוני, ומצהיר: "אני לא ארכוש קרקע במחירי השוק היקרים של היום רק כדי לשווק את הדירות שאבנה שם בעוד שנתיים במחירי הפסד. שישכחו מזה".
ואכן, לא מעטים היזמים שסבורים כי ממשלת נתניהו כלאה את שוק הדירות בפרדוקס שיהיה קשה להיחלץ ממנו. מצד אחד הקרקעות המשווקות על ידי מינהל מקרקעי ישראל נמכרות במחירים גבוהים מאוד, ומצד שני הממשלה מפמפמת לציבור שהמחירים יירדו - ומכניסה את הקבלנים לחרדות. שני אלה אינם יכולים לחיות יחד.
זו הבעיה של חברות הנדל"ן. אחת ההשלכות שלה היא שיזמים גדולים רוכשים קרקעות במחירים גבוהים רק במקומות שבהם הם בטוחים לחלוטין כי הסיכוי לירידת מחירים נמוך במיוחד.
כך למשל, המחירים שהתקבלו במכרזי מינהל על קרקעות ששווקו באחרונה ביבנה מבטיחים ליזמים שזכו בהם כי למתחריהם אין אפשרות להוריד את המחירים - ובסופו של דבר הם רכשו את הקרקעות במחירים דומים. כמו כן, במקום אין היצע גדול של קרקעות זולות יותר שבעליהן יכולים למכור בהן דירות במחירים נמוכים. לכן, מרגע שהסתיימו המכרזים, יבנה היא "באנקר" ומחירי הדירות בה נשלטים על ידי הקבלנים.
לא להתרגש מהלמ"ס
דוגמה נוספת ליצירת מעין-קרטל-מקומי כזה היא שכונת האגמים בנתניה, שהקרקעות בה שווקו גם הן ברמות מחיר גבוהות. לפני כשלושה שבועות חברו כל החברות היזמיות שפועלות בשכונה ליצירת קמפיין לקידום מכירת הדירות. גם כאן, יש להניח, התחרות על כיסם של רוכשי הדירות תהיה מוגבלת, ואין לצפות לנפילת מחירים אמיתית.
התוצאה של התנהלות זו היא שבמקום שקבלנים ינצלו את הפריחה הגדולה בענף לצורך רכישת קרקעות רבות והקמת פרויקטים חדשים, הם פוסעים בזהירות מעסקה לעסקה ומעדיפים להמתין - ומכאן מגיעות האזהרות על כך שמלאי הדירות החדשות ימשיך לרדת בשנה הבאה.
ומה עם הביקושים? לא צריך להתרגש מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על צמצום בביקושים לדירות. אין אלה ביקושים אמיתיים, ולמעשה קשה להבין מה הם, משום שהנתונים הם חיבור של רכישת דירות קבלן חדשות עם התחלות בנייה עצמית. השורה התחתונה, לפיכך, אינה מעידה על דבר.
האם הביקושים לדירות אכן יורדים? סביר להניח שכן. המחירים הגבוהים מוציאים רוכשים פוטנציאליים רבים מהשוק, וכך גם הכבדת הנטל מצד בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות, לצד האקלים הציבורי שלפיו השוק נתון בבועה. עם זאת, ירידה בהיקף רכישת דירות חדשות הוא פועל יוצא, בין היתר, של ירידה בהיצע של דירות הקבלן. לכן, מספר קטן יותר של עסקות אינו מעיד רק על ירידות ביקושים.
לפיכך, אם המדינה תחליט לקדם את היצף הקרקעות, הדבר לא ישפיע על מחירי הדירות בעתיד הקרוב. מי שלמעשה שולט על המוצר הסופי - דירה - הם הקבלנים, ולא הממשלה.