סוארי: שוויה של נצבא - 750 מיליון שקל

מאת יורם גביזון



שוויה של חברת נצבא הוא 756 מיליון שקל, גבוה ב-75% ממחירה בשוק - כך עולה מהודעתה של חברת גמול לבורסה. גמול המירה בסוף השבוע שעבר מחצית מהאג"ח שהנפיקה לה חברת נצבא ביולי 99' בשווי מתואם של 172 מיליון שקל ל-7.5% ממניותיה של נצבא. לפני המרת האג"ח למניות החזיקה גמול ב-4.5% ממניותיה של נצבא, שהיו רשומים בספריה של גמול בערך של 27 מיליון שקל - שוויה המתואם של עלות הרכישה - כך שבעקבות ההמרה תחזיק גמול ב-11.4% בעלות כוללת של 113 מיליון שקל.



גמול תבצע הפרשה של 27 מיליון שקל בגין מניות ההמרה בהתבסס על הערכת שווי שקיבלה ממשרד רו"ח סוארי, כך שסוארי מעריך כי שווי חבילת המניות שקיבלה גמול הוא 57 מיליון שקל. ממנו נגזר שווי חברה של 756 מיליון שקל.



גמול הודיעה בדו"חות לרבעון השלישי של 2001 על כוונתה להמיר מחצית מיתרת האג"ח למניות, וציינה כי שווי השוק של המניות הוא 35 מיליון שקל. כלומר, נמוך ב-50 מיליון שקל משווי מחצית היתרת הבלתי מסולקת של האג"ח שבידה. גמול החליטה אז שלא לבצע הפרשה לירידת ערך בגין הצמצום בשווי מניות נצבא שבידה, בנימוק שלהערכתה, השווי הכלכלי של המניות שתקבל אינו נופל משווי ההלוואה שכן הירידה בשווי השוק אינה ירידה בעלת אופי קבוע.



גמול שסברה אם כן בסוף נובמבר 2001 כי השווי הכלכלי של נצבא הוא 1.075 מיליארד שקל, מפחיתה בעקבות הערכתו של סוארי את ערך המניות שבידה ב-30% ביחס לשווי שהיא עצמה ייחסה למניות. גמול המירה מחצית מההלוואה יום לפני שפקעה זכותה לעשות כן ולשמור על זכויות שקיבלה במסגרת הסכם מיולי 99' בין בעלי מניותיה של נצבא; נצבא התנחלות, חברת אשטרום וחברת גרנית . זכויות אלה כוללות תיאום ההצבעה באסיפות בעלי מניות, הזכות למנות דירקטור, זכות סירוב ראשונה, וכן זכויות הצטרפות למכירת המניות על ידי בעלת השליטה, חברת נצבא התנחלות.



זכות אחרונה זו עשויה להיות רלוונטית בעתיד הלא רחוק, שכן מועצת המנהלים של נצבא התנחלות החליטה בפברואר 2001 לאמץ המלצות של צוות חיצוני ביחס לאפשרות מימוש נכסי החברה האם, כולל מכירת השקעתה בנצבא והעברת התמורה לבעלי המניות של נצבא התנחלות בתוך פירוקה מרצון של חברת נצבא התנחלות. החלטה זו אושרה על ידי בעלי מניותיה של נצבא התנחלות במארס 2001.



מכירת השליטה בנצבא אמורה לפתור את הבעיה של פדיון מניות נצבא התנחלות שבידי חברי וגמלאי אגד. עד לאחרונה נהגו חברי אגד שפרשו לגמלאות למכור את מניית אגד ומניית נצבא שברשותם על פי שווי מניה, שהיה נקבע תקופתית על ידי הקואופרטיב, לחבר חדש שהיה מצטרף לקואופרטיב.



מאחר שבשנים האחרונות פסקה קליטת חברים חדשים בקואופרטיב נוצר מחסור במקורות לפדיון המניות. חוק החברות החדש הכפיף רכישת מניות על ידי חברה למבחן הרווח ומבחן יכולת הפירעון של התחייבויותיה, והגביל בכך את רכישת מניות החברים הפורשים על ידי נצבא התנחלות.



נצבא התנחלות מנהלת מו"מ עם 2 קבוצות למכירת אחזקתה בנצבא. האחת היא שותפות בין מרדכי יונה ושמרוק והאחרת היא חברת יואל. בחודשים הקרובים אמור המו"מ להגיע לסיכום.



תנאי האיגרת חוב שהנפיקה נצבא לגמול ביולי 99' תמורת 153 מיליון שקל קבעו שהחל ב-26 בינואר 2002 היא תהיה זכאית לבצע המרה כפויה של מחצית מיתרת האיגרות למניות, וזאת מבלי שיישמרו זכויותיה של גמול לפי הסכם בעלי המניות מיולי 99'. המחצית הנותרת של האיגרות תיפרע החל ביוני 2002 ב-8 תשלומים רבעוניים שווים.



נצבא עוסקת בייזום, פיתוח, תפעול והשכרת נדל"ן. פעילות זו מתמקדת במרכזים מסחריים, בנייני משרדים ונכסים תחבורתיים, כמו תחנות מרכזיות, מוסכים וחניונים. נצבא מחזיקה בבעלות המלאה על חברת נ.י.פ, שנסחרה עד ספטמבר 2001 בבורסה בתל אביב, וכן ב-84% ממניותיה של חברת מפעלי תחנות. נצבא מקדמת את תכנונו של פרויקט משרדים גדול שייקרא "מגדל נצבא" בהיקף של 55 אלף מ"ר, בצמוד לבית אגד בדרך מנחם בגין בתל אביב מול בית ידיעות אחרונות.



נצבא הרוויחה 1.2 מיליון שקל במחזור של 155 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2001. כתוצאה מעלייה בהוצאות המימון שנגסה ברווח תפעולי של 60 מיליון שקל בתקופה. הפעילות השוטפת ייצרה תזרים מזומנים של 29 מיליון שקל בתקופה.



ההון העצמי של החברה, שאינו משקף את שווי השוק של נכסיה, הוא 129 מיליון שקל, ומממן 8% ממאזנה. שווי השוק של החברה הוא 450 מיליון שקל.