מה קרה במגדל היוקרה

>> בתחילת הדרך נראה היה שפרויקט הטראסות - מגדל דירות יוקרתי על קו החוף של נתניה - הוא הצלחה מסחררת שתסב רק נחת למקימיה, בני הזוג בני ושרה רובינשטיין ושותפם ג'ונתן פיית'. השותפים הצליחו לשבור שיאים במחירי הדירות בעיר: ב-2009 דווח כי בפרויקט נמכרה הדירה היקרה ביותר בנתניה - דירת פנטהאוז ששטחה 640 מ"ר ועוד 400 מ"ר שטחי מרפסות ובריכה פרטית - תמורת סכום של 23.5 מיליון שקל.

אלא שאז הכל התחיל להסתבך. סכסוך בין השותפים הוליד תביעה של פיית' - מיליונר חרדי מברטניה - שבה האשים את רובינשטיין בניהול כושל של הפרויקט שהביא לשחיקת הרווח. פיית' הוסיף כי בני הזוג רובינשטיין הונו אותו בנוגע לגביית דמי התיווך ממכירת הדירות.



כעת, בכתב הגנה שהגישה שרה רובינשטיין באמצעות משרד עו"ד דוד תדמור, דוחים בני הזוג את ההאשמות של פיית' ומכריזים כי הפרויקט דווקא היה מוצלח ורווחי מאוד עבור איש העסקים הבריטי.



"כפיות טובה"



מגדל היוקרה בנתניה, שהצליח למשוך תושבי חוץ עשירים, ממוקם בשדרות ניצה בעיר, בקו ראשון לים. הוא מתנשא לגובה של 28 קומות וכולל 70 דירות ומלון סוויטות באגף נפרד. את המגרש רכשו רובינשטיין ופיית' במאי 2006. רובינשטיין מחזיק ב-20% מהפרויקט ופיית' ב-80%.



בתביעה טען פיית' כי הבחין שהוצאות הפרויקט חרגו מהתוכנית העסקית הבסיסית, ושבעקבות זאת הרווח הצפוי נשחק מ-96 מיליון שקל ל-48 מיליון שקל בלבד. "נתונים אלה... עוררו אצלו חשד כי קיימים אי-סדרים כספיים ואחרים בניהול הפרויקט על ידי רובינשטיין", נכתב בתביעה של פיית'.



פיית' הציג את עצמו בכתב התביעה כתושב בריטניה שאינו מעורה בשוק הנדל"ן הישראלי, ובתמימותו לא הבחין בפרטי הניהול הכספי של הפרויקט. עם זאת, רובינשטיין מצדו טוען כי כל צעד שעשה בוצע בפיקוחו הצמוד של נציגו של פיית' בפרויקט ועורך דינו הישראלי, הארווי בורטון, שפיקח מקרוב על התנהלות הפרויקט.



לרובינשטיין יש הסבר גם כיצד נוצרו חילוקי הדעות מאחורי המספרים והרווחיות של הפרויקט. הוא טוען כי מדובר בעיקר בכפיות טובה מצד שותפו, שכן לדבריו ההכנסות בגין הפרויקט המשותף הגיעו ל-250 מיליון שקל, בזכות מאמציו לקדם תוכניות בניין עיר בוועדות התכנון השונות ובזכות מאמצי השיווק והמכירות שהפגינה אשתו שרה, ששימשה כמשווקת הפרויקט - וכל זאת בזמן משבר הנדל"ן שפקד את העולם ב-2008.



בכתב ההגנה דוחים בני הזוג רובינשטיין את הטענה כי הרווח נשחק, ומסבירים כי הרווח שאליו מתייחס פיית' נגזר מתוכנית רעיונית ראשונית שלפיה יוקמו במתחם 80 דירות ו-24 דירות נופש, אלא שבפועל אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הקמת 70 דירות בלבד ומלון ללא דירות נופש.



"במסגרת תוכנית בניין עיר היה ניתן לבנות בפרויקט שמונה קומות", אמר רובינשטיין. "תוך ארבע שנים אושרה לנו תוכנית חדשה ל-31 אלף מ"ר, 28 קומות ו-70 דירות מגורים. זה הישג שאין כדוגמתו, ולא ברור מדוע השותף שלי אינו מעריך זאת. גם המכירות עלו על הציפיות ומכרנו כבר 60 מתוך 70 הדירות". לדברי רובינשטיין, באזור פועלים כבר כמה שנים יזמים שונים במטרה לשנות את ייעוד הקרקע ממלונאות למגורים, אך ההליך טרם הסתיים.



"בפרויקט שלי הכל רשום



בכתב התביעה של פיית' נטען כי אף ששרה רובינשטיין זכתה לעמלת תיווך של 2% עבור כל דירה שנמכרה, היא גבתה גם עמלה מרוכשי הדירות בלי ידיעתו. בכתב ההגנה נטען מנגד כי דמי התיווך שגבתה רובינשטיין מרוכשי דירות הפרויקט הם לגיטימיים, שכן רובינשטיין היא סוכנת נדל"ן במקצועה, ופיית' אף ידע על כך ואישר את הפעולות.



אחד הנושאים החמורים בכתב התביעה של פיית' נגד רובינשטיין היה העלאת החשש כי הוצאו מחשבון הפרויקט כספים שלא כדין. פיית' הציג בתביעה שיחה שנערכה בין שרה לחוקר פרטי שהתחזה לרוכש פוטנציאלי, שבה עלתה האפשרות לרכוש דירה בהנחה תמורת העברת כספים לחשבון פרטי בשווייץ.



אלא שעיון בפרוטוקול המלא מראה כי הרעיון ירד מיד מהפרק: בעת השיחה בין השניים נכנס אל החדר בני רובינשטיין, והבהיר כי פעולה כזאת לא תתקיים. "בפרויקט שלי הכל רשום... יש לי הרבה מה להפסיד בחיים שלי. עבדתי קשה כל חיי", אמר רובינשטיין באותה פגישה. "בנינו ביחד בעשר אצבעות, כל החיים שלנו הגענו לאן שהגענו בזכות מה שאנחנו, אני רוצה לשלם את המסים של מדינת ישראל, אני לא רוצה אגורה שחוקה, לא מתעסק בדברים האלה, לא רוצה לשמוע, זה לא בבית הספר שלי... אם אתה קונה אצלי ב-5 מיליון דולר, אני חייב לרשום 5 מיליון דולר, ולא פחות. דברים לא כשרים - לא בבית הספר שלנו, לא אצלי".



המתווך שהפך ליזם



שרה רובינשטיין, המשמשת סוכנת נדל"ן, היתה אחראית על שיווק הדירות בפרויקט. רובינשטיין עצמו הוא יליד העיר ובעברו היה שחקן בקבוצת הכדורגל מכבי נתניה. הוא התחיל את דרכו בתחום כמתווך בעיר. בשנות ה-90 החל לבנות את פרויקט "שירת חן" ברחוב ז'בוטינסקי, הכולל 12 יחידות דיור. כיום, בין השאר, הוא יוזם בנייה של 10% משכונת ענק (נת-556), ובסך הכל 76 יחידות דיור.



רובינשטיין משתף פעולה גם עם אחיינו של בעל השליטה בדלק, יצחק תשובה (שנקרא גם הוא יצחק תשובה). השניים בונים יחד פרויקט בשכונה אחרת (נת-600, לשעבר "המזבלה") הכולל 64 יחידות דיור.



היחסים העכורים בין פיית' לרובינשטיין השפיעו על עסקים משותפים נוספים שהיו לשניים. בינואר 2006 רכשו השניים את מלון מטרופול בעיר, המיועד להקמת שני מגדלי מגורים הכוללים 49 דירות ומרכז מסחרי בסגנון פריזאי. לאחר תחילת הסכסוך מכר פיית' את חלקו, ובמקומו נכנס תשובה. כעת מקדמים רובינשטיין ותשובה את הפרויקט, בין השאר באמצעות הרחבת הטיילת על חשבונם.



בפרויקט נוסף ברחוב שלמה המלך בעיר, הכולל 22 יחידות דיור, רובינשטיין ופיית' עדיין מחזיקים במשותף. רובינשטיין מתכוון לבנות במקום, ואומר כי "אני מקווה מאוד שפיית' ימכור את חלקו גם בפרויקט הזה".