מוציאים את המקסימום מתמ"א 38

>> לאחר שנים של צליעה, בחודשים האחרונים תופסת התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה תמ"א 38 תאוצה רבה. ואולם עסקת ההתקשרות בין ועדי הבתים ליזמים היא מורכבת ובעלת פנים רבות. חלק ניכר מהנושאים שעולים במהלך המשא ומתן מול היזמים הם תכנוניים ואדריכליים.

אלה הם העניינים שיש להעלות בעת המו"מ עם היזם:



1. שטח התוספת: תמ"א 38 מאפשרת תוספת של כ-25 מ"ר לכל דירה, היכולה לבוא לידי ביטוי על ידי תוספת של מרפסת, ממ"ד או תוספת בשטח העיקרי של הדירה. אבל חשוב לשים לב שברוב הבניינים אין אפשרות להוסיף את השטח המקסימלי ולעתים אין אפשרות להוסיף שטח כלל. זאת בשל מגבלות כמו קווי הבניין או בעיות גישה. לפיכך, יש לבדוק מה השטח המקסימלי של התוספת, ומה מציע היזם.



2. סטנדרט הבנייה: רמת הגימור, מספר נקודות החשמל, סוג הריצוף, הדלתות והחלונות, סוג המעקה במרפסת וכיצד מתבצע החיבור של התוספת לחלק הקיים.



3. צנרת ותשתיות: ברוב הבניינים המערכות המשותפות ישנות מאוד וחיבור של תשתיות עבור יחידות הדיור החדשות תגרום לקריסת המערכות הקיימות. מומלץ לדרוש החלפת צנרת הבניין עד הכניסה לדירה.



4. חניה: יש לבחון האם היזם מוסיף חניות עבור הדיירים החדשים והאם הוא גורע ממספר החניות הקיימות.



5. חללים משותפים: האם הלובי ישודרג ובאיזה סטנדרט - סוג החיפוי והריהוט בלובי, תיבות הדואר, האינטרקום וכדומה. בחינת חדר האשפה, מיקומו החדש וכמה מיכלי אשפה יהיו בו במצב הסופי. בחינת חיבור לצובר גז במקום בלוני גז אישיים.



6. גינון ופיתוח: בגמר העבודה, הגינון ופיתוח השטח הקיים יהיו הרוסים לחלוטין. יש לבדוק מה מציע היזם בנושא: כמות וסוג הצמחייה, שיקום צמחייה קיימת, מערכת השקיה אוטומטית, סוג שבילי הגישה, תאורת גינה והאם מוצע ריהוט גינה.



7. חזית הבניין: לרוב חיזוק המבנה הוא בצורת בנייה של מעין כלוב המחזיק את הבניין ונושא את הקומות החדשות. יש לבחון האם הקונסטרוקציה הזו תפגע בחזית הבניין מבחינה אסתטית ואיך תראה החזית החדשה. בדרך כלל מציעים חיפוי קשיח לחזית המבנה וטיח לחזיתות המשנה. יש לבחון את גבולות החיפוי ואת סוג החומר המוצע. מומלץ לדרוש הדמיה של החזית החדשה.



8. חדר המדרגות: במבנים רבים יש צורך בשינוי חדר המדרגות באופן שכמעט מחדש אותו לגמרי. יש לבקש את המפרט המוצע, כולל סוג המדרגות, חיפוי דופן חדר המדרגות, סוג המעקה, נקודות תאורה והחלפת דלתות ארונות החשמל הקיימים.



9. תוספות נוספות: מחסן כללי, מחסן אישי לכל דירה וכדומה.



10. מהלך העבודה ולוחות זמנים: יש לבחון את תוכנית העבודה מבחינת לוח זמנים, מבחינת בטיחות ומבחינת דרכי הגישה לדירות הקיימות בזמן העבודה במקרה שחדר המדרגות נבנה מחדש. ליווי אדריכלי מטעם הדיירים הוא דבר מומלץ.



11. גמישות: תוכנית התמ"א קיימת כבר כמה שנים ועד כה מעטים הבניינים שאכן היא מומשה בהם. הסיבה העיקרית לכך היא דרישות מופרזות של הדיירים. ליזם בפרויקט מסוג זה יש סיכונים רבים ובלתי צפויים, ולכן חשובה גמישות, גמישות ושוב גמישות.



-



הכותב הוא אדריכל, בעל משרד "שפיגל אדריכלים"