מגדל העמק מחכה לפריצה

>> בתוך עשר שנים עלתה מגדל העמק בשתי רמות מבחינה סוציו-אקונומית, מאשכול 3 שאליו השתייכה בסוף שנות ה-90, עד לאשכול 5 שאליו היא משתייכת כיום. עדיין מדובר באשכול נמוך, אך קפיצת הדרך הזו מעידה על כך שמגדל העמק נמצאת במהלכו של שינוי משמעותי. "רבים עדיין רואים בעיר הזאת עיירת פיתוח, אבל היא כבר לא כזו", אומר ראש העירייה אלי ברדה.



מגדל העמק, עיר של 28 אלף תושבים, שכ-30% הם עולים חדשים, רובם ממדינות חבר העמים, והם אלה שהזניקו את מספר התושבים בעיר בתחילת שנות ה-90. חלק ניכר מהתושבים הם דתיים וחרדים. העיר נוסדה לפני 57 שנה וממוקמת על גבעה המשקיפה על עמק יזרעאל, לא רחוק ממושבים וקיבוצים מוכרים כמו נהלל, גבת ושריד, כ-25 ק"מ מזרחית מחיפה.

הקירבה הזאת סייעה לה לא מעט במהלך התפתחותה, במיוחד בשנות ה-80 שעה שראש העירייה דאז, שאול עמור, קידם את פארק ההיי-טק רמת גבריאל בצפון העיר. באותה תקופה פעלו באזור, שנחשב אז מבודד, מפעלי נשיונל סמיקונדקטור ונילית. כיום המתחם מפותח מאוד וכולל כ-30 מפעלים, בראשם טאואר סמיקונדקטור, ממשיכו של נשיונל סמיקונדקטור, המעסיק 1,400 עובדים.



המפעלים הללו מנצלים עד היום את הקירבה היחסית לחיפה, את ההקלות שהם מקבלים במיסוי עקב מיקומם ואת האפשרות של עובדי היי-טק להגיע למגדל העמק בתוך זמן קצר יחסית. מלבד רמת גבריאל קיים גם אזור התעשייה הדרומי שכולל מפעלים פשוטים יותר, חלקם בתי מלאכה, ובימים אלה מוקם אזור התעשייה שגיא 2000, בשיתוף עם המועצה האזורית יזרעאל.



"אנחנו נמצאים לפני נקודת זינוק משמעותית מאוד", אומר ברדה. "מגדל העמק היא מוקד תעסוקה אזורי, ומוסדות החינוך בעיר מצליחים מאוד וזוכים בפרסים. הזרוע המזרחית המתוכננת של כביש 6 שתעבור בסביבה תשפר מאוד את הנגישות לעיר, וכך גם רכבת העמק, שתעבור בדרום העיר ותהיה לה תחנה בכפר ברוך הסמוך".



ככלל, החזון של ברדה הוא שצעירי מגדל העמק שגדלו בעיר ילמדו במוסד אקדמי לאחר שירותם הצבאי וישובו להתגורר בעיר - עם עדיפות להשתלבות בתעשיית ההיי-טק. לצורך כך הוא מבטיח להמשיך להציב את החינוך בראש סולם העדיפות שלו.



השיפור במצבה של העיר בא לידי ביטוי גם בשוק הנדל"ן. הבנייה בעיר צנועה מאוד בהיקפיה, והיא מבוצעת בקרית רבין, שכונה צפונית הסמוכה לרמת גבריאל. היא מונה עשרות דירות חדשות, שנמצאות בשלבי היתר או בנייה, והנבנות בדרך כלל על ידי חברות קבלניות קטנות או בבנייה עצמית על ידי אנשים שרכשו קרקעות במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל.



"מלאי הדירות בעיר מוצה"



חברות הבנייה הבולטות שפועלות במגדל העמק הן א. ג'בארין, ת. דראושה ופנורמה צפון. ברדה מספר כי כמה מהחברות היו נתונות בקשיים, מה שעצר את הבנייה שלהן עד לתקופה האחרונה, וצימצם עוד יותר את ההיצע הנמוך ממילא של הדירות החדשות. העובדה שהחברות שבות לפעול בעיר היא הוכחה, לדעתו, להתעוררות הנדל"נית. הלחץ על שוק הנדל"ן ניכר גם בשוק השכירות: "הרגשנו שמלאי הדירות בעיר מוצה, מה שבא לידי ביטוי בעליות גדולות בשכר הדירה", הוא מספר.



המתווך יעקב פחימה מסוכנות התיווך מגדל, מספר כי דירות 3 חדרים ישנות במגדל העמק, שמחיריהן כ-400-450 אלף שקל, מניבות שכר דירה חודשי של כ-2,000-2,500 שקל, המשקף תשואה של 6%-7%, שמשכה לעיר משקיעים. "התשואות הגבוהות על דירות להשקעה היו בין הגורמים העיקריים לעליות המחירים בעיר, שבשנתיים האחרונות הגיעו לרמות של 30%-40% ברוב השכונות", מספר פחימה.



במהלך השנים התפתחה מגדל העמק לכיוון דרום. כביש הגישה הישן אל העיר (7555), שהוביל מחיפה לנצרת, תחם את העיר מצפון, ושכונות כמו נוף העמק הצפונית לכביש שהוקמו בשנות ה-80 וה-90 נחשבו ל"סוף העולם" ולא היו מבוקשות. מאז התהפך הגלגל. עם סלילת כביש 75 שעוקף את העיר, נהפך כביש 7555 לכביש פנימי, והבנייה החדשה ב-20 השנים האחרונות מתמקדת בצפון העיר, שנחשב לחלק היוקרתי של מגדל העמק.



דירות 3 חדרים בנוף העמק, בחלקה הצפון-מזרחי של מגדל העמק, עולות כיום כ-450 אלף שקל ויותר. קוטג'ים בשכונת בנה ביתך הסמוכה, שנבנו בשנות ה-80, עולים 800 אלף שקל עד מיליון שקל, ואילו גולת הכותרת של אותו אזור היא שכונת בנה ביתך משנות ה-90, באזור הרחובות קיצנית ויקינתון, שבהם וילות גדולות שמחיריהן מגיעים ל-1.3-1.5 מיליון שקל.



בשנים האחרונות עברה הבנייה לחלקה הצפון-מערבי של העיר, לקרית רבין. במקום מוקמת עתה שכונת בנה ביתך חדשה.



דרושות קרקעות



בעיר ישנה גם בנייה רוויה חדשה, בדרך כלל במבנים בני 4 קומות. מחירי דירות 4 חדרים חדשות הם 550-570 אלף שקל, דירות פנטהאוז מגיעות ל-750 אלף שקל ודירות קרקע ל-670 אלף שקל. מחיר קוטג'ים בני 5 חדרים שמוקמים על ידי קבלן הם 1.05 מיליון שקל.



התחושה של פרנסי העיר היא שבשטחים הקיימים העיר מיצתה את עצמה. לפי חזונו של ברדה, תגיע האוכלוסייה ל-50 אלף איש, אך כדי לממש את החזון יש לאתר קרקעות חדשות שבהן ניתן יהיה לבנות את השכונות העתידיות של העיר.



מהנדס העיר, רונן פלג, מספר כי עתודות הקרקע לבנייה בתוכניות מאושרות בעיר מגיעות לכ-2,600 דירות, כ-600 מהן במתחמים נוספים של קרית רבין וכ-1,100 נוספות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית בלב העיר. אבל הפוטנציאל הגדול ביותר לבנייה במגדל העמק נמצא בשטחים שאינם נכללים עדיין בשטחה המוניציפלי. מדובר בשטחים שנמצאים באזור תחילת כביש 7555, בצומת עם הכביש העוקף 75.



פלג מעריך כי באזור זה, הכולל כ-1,500 דונם, קיים פוטנציאל להקמת 4,500 דירות שחלקן יהיו צמודות קרקע וחלקן יתאימו לאוכלוסייה הדתית, בצורה של בנייה רוויה - ואולם מימוש התוכנית יצטרך להמתין עד שמשרד הפנים יעביר את הקרקעות לרשות העיר. גם אזור המלאכה הדרומי המיושן עתיד לעבור שינוי משמעותי, ופלג מדבר על הפיכתו לאזור תעסוקה שניתן יהיה לשלב בקירבתו מגורים.



השאלה הגדולה היא אם החזון יתגשם. במקרה של מגדל העמק, חלק גדול מהתשובה נמצא דווקא בירושלים, במשרדי הממשלה שבהם תלויים תקציבי הסיוע והדחיפה של תוכניות שבלעדיהם לא ניתן יהיה להגשים את החזון במלואו. שוק נדל"ן יכול לשמש תמריץ - אך לא להחליף יישום של מדיניות ממשלתית מסודרת.