>> לפני כשנה שינה פסק דין של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב את שוק השכירות בתל אביב. באותו פסק דין קבע בית המשפט קנס של 256 אלף שקל על משקיע שקנה דירה ברחוב בן גוריון במרכז תל אביב ופיצל אותה לשלוש יחידות קטנות. בפסק הדין כתבה השופטת לימור מרגולין-יחידי שהקנס מחושב בהתאם לרווחיות שאותה חישב המפצל. לפני כחצי שנה אותו בית משפט קנס מפצל דירות מרחוב קורדוברו מפלורנטין בסכום של 336 אלף שקל. לא עבר זמן רב, ו-וועדת הערר לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב הזהירה את השוכרים באותן דירות, שהם לוקחים סיכון משום שניתן לנתק אותן ממים, טלפון וחשמל. מאז חוסל, למעשה, שוק הדירות המפוצלות ושוק השכירות שלהן הצטמק.
לפי נתוני העירייה מספר התביעות שהוגשו כנגד מפצלי דירות זינק מ-94 ב-2008 ל-190 ב-2009. ב-2010 הוגשו עד כה כ-160 תביעות. ההערכות בשוק הן כי כיום ישנן בתל אביב 5,000-10,000 יחידות מפוצלות.
מהו בעצם "פיצול דירות"? מדובר בחלוקה של דירה רגילה לכמה יחידות דיור. אקט זה מגדיל את התשואה המתקבלת על הדירה המקורית בעשרות אחוזים, ולעתים גם ב-100% ויותר, שכן כל אחת מהיחידות החדשות מושכרת כדירה נפרדת.
הבעיה היא שברוב המקרים מדובר באקט בלתי חוקי, שסותר את תוכניות בניין עיר הקיימות. כשמדובר במקרים חוקיים, יש לבקש מהעירייה היתרי בנייה, וברוב המקרים יש לשאת גם בהיטלי השבחה. דרישות אלה היו מעכבות את ביצוע הפיצול ומקטינות את הרווח, ולכן גם במקרים בהם הפעולה ניתנת לביצוע באופן חוקי, מרבית היזמים בחרו "לדלג" על שלב האישורים.
פיצול הדירות, כמו כל תחומי עבריינות הבנייה, סבל מהתעלמות מצד חלק גדול מהרשויות המקומיות, ומסנקציות רופסות מצד בתי המשפט. המפצלים ראו כי טוב והגדילו מאוד את פעילותם בערי המרכז, כמו בת ים, פתח תקוה, חולון, ובמיוחד בתל אביב. התופעה שאבה עידוד רב מעליות המחירים החדות בשוק הדירות ובגידול בביקושים לדירות להשכרה - השוכרים לא היו יכולים להרשות לעצמם דירות רגילות ונאלצו להסתפק בדירות המפוצלות הקטנות והזולות יותר. המפצלים מצדם הגדילו מאוד את התשואה שלהם, בכך שגבו מחיר גבוה יותר עבור הדירות לאחר הפיצול לעומת שכר הדירה שגבו על הדירה המקורית.
אלא שלפני יותר משנה החליטה עיריית תל אביב לשים קץ לחגיגה, וכאמור - גם בתי המשפט החליטו להחמיר מאוד את הענישה, למרות שהפיצולים הקלו מאוד על שוק הנדל"ן הלחוץ של אזור המרכז.
כעת, כשחגיגת הפיצול נגמרה, השוק נמצא בתהליך מעבר חד. מתווכים מעידים, כי משקיעים שפיצלו דירות בעבר מנסים להיפטר מהן, ואולם רוכשים ששומעים שמדובר בדירות מפוצלות לא מוכנים לרכוש. יש להניח ששוק השכירות צפוי להשתנות.
האם העירייה מוטרדת מעלייה אפשרית במחירי השכירות בעקבות צעדיה? מהנדס העיר, חזי ברקוביץ': "זה לא במערכת השיקולים. הנושאים הבטיחותיים ונושא איבוד השליטה על העיר הוא שעומד בראש מעייניי".
מה בדירות המפוצלות מפריע לעירייה? ברקוביץ' מסביר כי יש הרבה בעיות בעיקר ברמה העירונית: "מדובר בציפוף לא מבוקר של מקום שהוא צפוף ממילא. כשבעלי הדירות גילו את עניין החלוקה נוצרו הרבה דירות קטנות בעיר והן מעמסה על כל התשתיות העירוניות. זה יכול להיות זוג צעיר שנכנס לדירת חדר של 35 מ"ר ועד שהם יירשמו לקבל תו חניה או לגן ילדים לא נדע על קיומם או על קיומה של הדירה. מצד שני צריך לספק להם את כל השירותים העירוניים: חניה, איסוף זבל, גינה ציבורית וכו'. אם מדברים על תכנון עירוני מושכל אתה רוצה לדעת את מספר התושבים האמיתי, ואין לי אותו.
"יש גם אספקט בטיחותי. כל זמן שהיה מדובר ביחידת מגורים אחת היה לה פתח אחד לחדר המדרגות ונושאי הבטיחות היו מוסדרים בהיתר הבנייה. אחרי הפיצול קיימים בדירה מסדרונות ודלתות נוספים ונוצרת בעיה בטיחותית קשה, שאנחנו לומדים עליה משירותי הכבאות שבמקרה של שריפה מתקשים לזהות את כל חללי הדירה כי יש מחסומים ודלתות".
לדברי ברקוביץ', העירייה מתכננת הקמה של פתרונות דיור של דירות קטנות, לאור ההצלחה של הדירות המפוצלות הקטנות והזולות. לדבריו, יש תוכניות לדירות קטנות של 50 מ"ר בצפון-מערב העיר. "מדובר במאות יחידות של 50 מ"ר כדי להוסיף מוצר שהפך נדיר בצפון העיר ודירות גדולות יותר בדרום העיר".
"המהלך הזה אמור להעלות את המחירים כי יהיו פחות דירות", אומר מנהל סניף דרום של רשת התיווך אנגלו סכסון, אורן זמיר, "מצד שני, המחירים כל כך גבוהים שזה יכול לדחוק את הצעירים מחוץ לעיר, בהיעדר אלטרנטיבה של דירות קטנות זולות. שני חברים שלי בתקופה האחרונה עברו מתל אביב לרמת גן וגבעתיים בגלל המחירים.
"יכול להיות מצב שבו השוכרים יסכימו שזה מוצר מותרות ויוותרו עליו. יש נקודת מחיר שאנשים לא ישלמו. גם אני, כשיתחדש לי החוזה אני אעזוב את הדירה כי אני מרגיש שאני משלם הון. אני רוצה לשים כסף בצד ואני לא חושב שאני צריך לשלם סכום כזה על מגורים".
על הדילמות של השוכרים ניתן ללמוד מ-ד', שמתגוררת במרכז העיר ומשלמת כמעט 3,500 שקל בחודש על דירה מפוצלת קטנטונת של חדר וחצי. "כשכולם צוחקים עלי, אני אומרת שאני משלמת על המיקום. אני מעדיפה דירה קטנה יותר במרכז העיר מאשר דירה גדולה יותר באזור מרוחק", מספרת ד'. לדבריה, אם בעל הדירה יצטרך להסיר את הפיצול היא תחפש דירה אחרת באותו אזור, ואם לא תהיה ברירה היא מוכנה להדרים ליד אליהו.
לחזור לגור עם שותפים היא לא מוכנה באופן חד משמעי. זו צורת מגורים שמאוסה עליה ועל רווקים רבים שחצו את גיל 28. "אם אצטרך לצאת ממרכז העיר זה יהיה מאוד עצוב ועד אז אני מוכנה לשלם עבור זה", היא אומרת.
אין ביקוש לדירות מפוצלות
"העירייה בהחלט הצליחה לעצור את תופעת הפיצולים", אומר זמיר. "אני לא רואה יותר יזמים מפצלים ואנשים גם לא קונים דירה מפוצלת. בטח לא כאשר מדובר בקנס של מאות אלפי שקלים. בעבר הקנס היה 10,000 שקל ואז זה כן השתלם, אבל היום כשמדובר במאות אלפי שקלים זה מאוד מרתיע ולא משתלם. וזו גם עבירה פלילית".
הדירה המפוצלת בקורדוברו היא דוגמה מצוינת לחוסר הכדאיות שבפיצול, לאחר שבעליה קיבלו קנס של יותר מ-300 אלף שקל. הדירה פוצלה ב-2007, ובשלוש שנים שהיא "עבדה" היא לא הצליחה לכסות את הקנס הכבד.
כשמוצר אחד נעלם מהשוק מוצר שני נחשף. "יש אנשים שרוכשים דירות שפוצלו באופן חוקי והן זולות ובדרך כלל נמצאות באזורי ביקוש טובים. המחיר ליחידה עצמה (אחרי הפיצול) הוא נמוך יותר כי מדובר בדירות קטנות יותר, ולכן כדירה להשקעה מדובר בדירה הזולה ביותר שניתן למצוא כיום", אומר בועז גלעדי, זכיין רשף נכסים בתל אביב.
לדברי גלעדי, יש הרבה מאוד יחידות שמחולקות בצורה חוקית: "המחיר של יחידה כזו בגודל של כ-30 מ"ר באזור טוב הוא 700-900 אלף שקל. זה פתרון טוב למגורים במחיר סביר בצפון הישן של תל אביב. התשואות של הדירות האלה גבוהות ומחיר ההשכרה שלהן הוא 3,000-4,500 שקל בחודש, תלוי באזור ובגודל".
מה עושים כעת?
עו"ד שגיא גרינפלד ממשרד שגב, קידרון גרינפלד, ייצג משקיעים בתקופה שתופעת פיצולי דירות היתה בשיאה וגם כיום, כשהם מתמודדים עם הפיקוח וכתבי אישום. "אנחנו מסבירים ללקוחות שעל פי הגדרות הפסיקה, דירה מחולקת היא דירה שבה ישנם שני מטבחים נפרדים ושתי יחידות פנימיות שאין קשר בינהן. היינו, אם נכנסים ליחידה אחת, אין אפשרות להיכנס ליחידה השנייה.
היזמים התל אביבים נחלקים כיום לשניים. החוששים, שמקבלים טלפון מאגף הפיקוח בתל אביב ובאותו רגע מחברים את היחידות המפוצלות, והנועזים יותר, שמוצאים פתרונות יצירתיים: מתקינים מטבחים ניידים ובונים דלתות סמויות בקיר המשותף בין היחידות המפוצלות. באופן זה, במקרה שמוגשת תלונה, ניתן להשיב במהירות את המצב לקדמותו. יש גם כאלה שפשוט משכירים את היחידה המפוצלת ללא מטבח. מפליא, אבל יש מי שמוכן לגור בתנאים האלה.
אופציה נוספת היא לחפש תשואות בערים אחרות. בעוד עיריית תל אביב נוקטת ביד קשה, מעודדת את הציבור להתלונן על שכנים שפיצלו דירות, ומאיימת לנתק את הדירות הללו מהחשמל, ערים אחרות עדיין מאפשרות את התופעה.
"אין פתרונות לסטודנטים"
למי שחושב להיכנס להשקעה בפיצול חוקי של דירות יש לומר כי מדובר בתהליך מורכב מאוד. בתוכנית הבנייה של כל בניין מוגדרות זכויות בנייה ומספר יחידות הדיור המותר באותו מגרש. צריך לבדוק שיש זכויות בנייה לא מנוצלות, ואם יש כאלה צריך לקבל את הסכמת השכנים בבניין לפיצול הדירה, שכן הזכויות שייכות לכל הדיירים בבניין ולא לדירה אחת.
גלעדי אומר כי נראה כי עידן הדירות הלא חוקיות עומד להסתיים: "אנחנו לא רואים יזמים חדשים שמחלקים דירות כיום, ונתקלתי במקרים שמסבים את הדירה בחזרה ליחידה מלאה כפי שהיא רשומה בטאבו. בעבר היו עסקות למכירה של דירות מחולקות, אבל היום אנשים לא נוגעים בזה יותר".
לדבריו, מגמה זו תקטין בטווח המיידי את היצע השכירויות הזולות: "יהיו פחות יחידות מגורים והשכירויות יעלו. הבעיה היא שאין פתרונות לסטודנטים והם אלה שייפגעו".
אבי אייקורט מאייקורט נכסים בעד המהלך של עיריית תל אביב, "מעולם לא מכרתי ולעולם לא אמכור דירה מחולקת. זו דרך פסולה של יזמי נדל"ן להרוויח כסף באופן לא חוקי".
להערכת אייקורט, "נראה כי יהיה מחסור בדירות להשכרה ואז יש שתי אפשרויות: או שאנשים ישלמו מחיר מופקע, ולדעתי המחירים כיום באמת מופקעים, או שהם ייפלטו מחוץ לעיר. אם דיירים מחפשים דירה בתקציב של 3,000-3,500 שקל - מחיר שמאפשר כיום במרכז תל אביב רק שכירת דירות מפוצלות בשטח של 30-40 מ"ר - ולא מוצאים, הם יפנו למקומות אחרים. זה מבריח את הצעירים מהעיר. כמה סטודנט יכול להרוויח? אם שכר הדירה שלו נוגס 70% מהשכר שלו, לא נשאר לו כסף לחיות, ואז הוא יוצא מהעיר והעיר נהפכת לנחלתם של עשירים ותושבי חוץ בלבד".
"אנשים לא מתלהבים לגור בשכונות הדרומיות וסביב התחנה המרכזית, שם יש דירות זולות יותר, כי אין שם פיתוח סביבתי, אין גנים והאוכלוסייה בעייתית. לכן, הם יעדיפו לעבור לרמת גן או גבעתיים".
אייקורט מציע כיצד להתמודד עם הבעיות שנוצרו: "מעבר לאכיפת החוק, העירייה צריכה לפעול במקביל לביורוקרטיה יותר פשוטה לחלוקה חוקית של דירות, שעלויות המיסוי והתכנון יהיו נמוכות יותר, שהתהליך יהיה מהיר וזה ייצור פתרונות דיור לצעירים".
העירייה הצליחה להפחיד את מפצלי הדירות
מאת רז סמולסקי
5.11.2010 / 9:36