דלק נדל"ן גילתה בור של 867 מיליון שקל בתוכניות המימון לשנה הקרובה

>> המירוץ של דלק נדל"ן למכור נכסים כדי לעמוד בהתחייבויותיה לבנקים, בעלי איגרות החוב וחברות מקבוצת דלק, נתקל במשוכה גבוהה. דלק נדל"ן תצטרך לחפש, ככל הנראה, מקור מימוש אחר במקום מכירת אחזקותיה בתחום החניונים בבריטניה, מהלך שהיה אמור לספק לה 55% מצורכי המזומנים שלה בשנה, שתסתיים ביוני 2011.

דלק נדל"ן דיווחה כי החברה הבת dgre צפויה לדחות את מכירת החניונים שמושכרים לחברת ncp. דלק נדל"ן ציינה בדו"ח המקורות והשימושים שצורף לדו"חות הכספיים לרבעון השני של 2010, שמכירת חלקה בתיק החניונים תכניס לה סכום של 867 מיליון שקל מתוך מקורות כספיים בסכום כולל של 1.565 מיליארד שקל, שישמשו אותה לפרוע התחיבויות של 1.06 מיליארד שקל עד סוף יוני 2011 ושיגדילו את יתרת המזומנים בקופתה ב-419 מיליון שקל.



דו"ח המקורות והשימושים נועד ליידע את המשקיעים ובעלי איגרות החוב של חברה בדבר המקורות שיעמדו לרשותה לצורך פירעון התחייבויותיה הכספיות השונות ב-12 החודשים הקרובים.



דלק נדל"ן הסבירה שהחלטתה של dgre לדחות את מכירת הנכס נבעה מהעובדה שהסכום שהיתה אמורה לקבל ממימוש האחזקה בתיק החניונים היתה נמוכה ב-300 מיליון שקל מהסכום שהוערך בדו"ח המקורות והשימושים - כך שהעסקה היתה אמורה להניב ל-dgre תזרים מזומנים נטו של 567 מיליון שקל. דלק נדל"ן ציינה שבעקבות ההחלטה לדחות את מכירת החניונים היא תבחן מחדש את המקורות והשימושים לשנה הקרובה.



הסיבה לסכום המימוש הנמוך אינה ירידה בשווי החניונים, כפי שמדגישה דלק נדל"ן, אלא שינוי בגובה ההתחייבויות לבנקים בגין רכישת החניונים. דלק נדל"ן מחזיקה ב-59% ממניותיה של חברת לינצ'פילד המחזיקה ב-127 חניונים הכוללים 44 אלף מקומות חנייה.



החניונים של לינצ'פילד מושכרים לחברת ncp על פי הסכם מ-2002 עד 2037 ללא אפשרות יציאה, תמורת דמי שכירות שנתיים של 47 מיליון ליש"ט. דמי השכירות עולים בשיעור עליית המדד אך לא פחות מ-1.5% ולא יותר מ-5%. חברת השמאות dtz העריכה את שוויים של החניונים ב-950 מיליון ליש"ט נכון לסוף יוני 2010.



עסקת הרכישה מומנה בהלוואה עד יולי 2018 בהיקף של 557 מיליון ליש"ט מבנק rbs. לרוע מזלה, לינצ'פילד נכנסה לשתי עסקות גידור לא מוצלחות עם rbs.



לינצ'פילד ביקשה לגדר את הסיכון מפני עליית הריבית ונכנסה לעסקות של החלפת ריבית (swap) באופן שקיבע את הריבית הבריטית שהיא משלמת על ההלוואה בשיעור של 7.25%. לינצ'פילד ניסתה לגדר גם את שיעור האינפלציה שלפיו מתעדכנים חוזי השכירות. לפי עסקת החלף זו, לינצ'פילד משלמת ל-rbs את מרכיב עליית המדד בדמי השכירות בשיעור של 1.5%-5.0%, ומקבלת את מרכיב העלייה בדמי השכירות בשיעור קבוע של 2.48%.



השינוי בשווי ההוגן של שתי העסקות נזקף מידי רבעון לדו"חות הכספיים של דלק נדל"ן, והשווי השלילי של שתי העסקות הסתכם נכון לסוף דצמבר 2009 ב-893 מיליון שקל.



כחלק מהמו"מ למכירת אחזקותיה בלינצ'פילד, ניסתה דלק נדל"ן לבצע מימון מחדש של החוב באופן שלא יחייב אותה לפרוע את ההתחייבות ל-rbs בגין השווי ההוגן של עסקות ההחלף. ואולם, המו"מ לא עלה יפה וכשהתברר לדלק נדל"ן כי לינצ'פילד תיאלץ לפרוע 300 מיליון שקל במזומן, אם ברצונה לסיים את עסקות ההחלף, הוחלט שלא למכור את החניונים.



דחיית המימוש של עסקת המכירה של החניונים בבריטניה הוכרזה פחות משבוע לאחר הודעת דלק נדל"ן כי בתום מגעים שנמשכו שנתיים כשלו ניסיונותיה למכור את החברה הנכדה רודשף לגורמים חיצוניים. דלק נדל"ן הודיעה כי היא בוחנת עסקה למכירת האחזקה בחברת רודשף (75%) לקבוצת דלק שמחזיקה ביתרת המניות ברודשף (25%), כך שעולה השאלה האם גם במקרה זה תגלה קבוצת דלק שרכישת 44 אלף מקומות חנייה בבריטניה מהחברה האחות דלק נדל"ן, סינרגטית לעסקיה האחרים במערב אירופה?



לפי הערכות, העסקה למכירת רודשף לקבוצת דלק תבוצע על פי חלקה של דלק נדל"ן בהונה העצמי של רודשף (525 מיליון שקל) ובדרך של קיזוז הלוואה שדלק נדל"ן חייבת לדלק בסכום של 360 מיליון שקל, כך שדלק תזרים לדלק נדל"ן סכום נוסף של 165 מיליון שקל מעבר לקיזוז ההלוואה.



איגרות החוב של דלק נדל"ן הגיבו בירידה של 2.6% - סדרה כ"ה למח"מ של 1.2 שנים שנסחרת בתשואה של 21.5%), 3.5% - סדרה ה' למח"מ של 4.1 שנים שנסחרת בתשואה של 16.9%, ובירידה של 1.7% - סדרה ד' למח"מ של שנה שנסחרת בתשואה של 14.6%.