פתרון מפחיד למס מפחיד

>> לא סתם מס שבח הוא מס מפחיד. מדובר במס שמוטל על הרווח הריאלי שצבר בעל נכס במהלך תקופת בעלותו עליו. המס יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים כשמדובר בדירה, ולהרבה יותר כשמדובר בקרקעות. החוק סבוך ומלא בטלאים, חישוב המס מסובך ומעטים בקיאים בו. מי שנקלע לעימות עם פקידי המס יודע שלא רק תשלום המס עלול להיות גבוה מאוד, אלא גם שכירת השירותים של אנשי מקצוע טובים.

השוק מודע היטב לבעייתיות של המס הזה, ועם השנים נוצרו נוהלים ברורים בין מוכרים לרוכשים בנוגע למס שבח. כשאדם מוכר דירה הוא מתחייב בפני הרוכש כי הדירה תועבר לרשות האחרון כשהיא נקייה מחובות ועיקולים, ובהם חובות בגין מס שבח. כדי להבטיח שההתחייבות תקוים, הרוכש מפקיד בידי אחד מעורכי הדין המייצגים את הצדדים את התשלום האחרון עבור הדירה, עד שיתקבלו האישורים מצד הגורמים השונים על כך שלא קיים חוב על הדירה, ושניתן לרשום אותה בטאבו על שם הקונה.



על פי הנוהלים החדשים, המוכרים לא יוכלו להתנער עוד מחבותם בתשלום המס. מצד אחד הרוכשים ימשיכו להפקיד את הכספים אצל הנאמן עד להשלמת כל החבויות, בדיוק כפי שנעשה כיום; ואולם בנוסף לזאת, הרוכשים יפקידו 15% ממחיר העסקה אצל רשות המסים, עד לסיום הבירור בעניין הנכס הנרכש. כך, מקווים בשלטונות המס, המוכרים ייאלצו לפתור את הבעיות.



לא נראה שזה מה שיפתור את הבעיות. במקרים של מכירת קרקעות, הערבויות אצל הנאמן ושלטונות המס עלולות להסתכם במיליוני שקלים ולא לפתור שום בעיה - אלא רק לעכב את השלמת העסקות, ואולי אף להביא לביטולן; במקרים שבהם מוכרי הדירות הם גם משפרי דיור שמתכננים לרכוש לעצמם דירות חדשות, הם יישארו עם הון עצמי מוגבל לביצוע עסקות הרכישה, וזאת למשך תקופה לא ידועה. זה סיכון שלא בטוח שכל האנשים יהיו יכולים ומוכנים לקחת על עצמם.



בעיה נוספת היא ההתדיינות של הנישום מול מס שבח. פעמים רבות יש מחלוקת לא פשוטה סביב גובה המס, והדיונים בין הצדדים נמשכים זמן רב. במצב המוצע, שבו כסף רב יימצא אצל פקידי רשות המסים, המוכרים ימצאו את עצמם בעמדת נחיתות.



לא ברור עד כמה ישפיעו הנוהלים החדשים על מעמדן של הדירות שכלולות בפטור. המצב כיום סביר למדי בתחום זה, והכללתן במערכת הביורוקרטית החדשה עלולה רק לסבך את הדברים. לכן יש סיבות לחשוש לא רק מהחוק, אלא גם מההצעה.



אחרי הכל - ואת זה לא רואים בשום מקום בהצעת החוק - המפתח לייעול מנגנון מס שבח טמון בשני גורמים: פקידי המס ויעילות עבודתם, ושינוי דרמטי בחוק הקיים - המיושן והמסובך. עד שלא יפתרו את שני הגורמים האלה, קשה להאמין שהמצב בתחום הזה ישתנה באופן רציני.