>> מ-2001 עד 2005 המונח שכירות משנה גרם לכאבי ראש גדולים לבעלי מגדלי המשרדים בתל אביב, כאשר חברות שנקלעו לקשיים היו משכירות במגדלים שטחים בחצי מחיר לכל מי שרק היה מוכן לקחת. ואולם כיום מתפתח הענף בצורה ממוסדת - באמצעות חברות ששוכרות שטחים ומשכירות אותן ברווח לשוכרים קטנים.
אחת מהחברות הבולטות בתחום שכירות המשנה במגדלים היא אופיס פלוס, שבבעלות איש העסקים נס שובל. החברה שוכרת משרדים ומשכירה אותם בשכירות משנה לשוכרים המעוניינים בשטחים קטנים, ובנוסף נותנת להם את כל שירותי התפעול הנדרשים, כמו שירותי משרד, מזכירות, ניקיון, חשמל, ארנונה, ריהוט, אינטרנט, מטבחון וחדרי ישיבות. כיום נמצאת החברה במשא ומתן לשכירת משרדים בשטח של כ-1,500 מ"ר במגדל העגול של עזריאלי בתל אביב. אם עסקת עזריאלי תיסגר, יהיה זה הפרויקט השלישי של החברה בתל אביב, אחרי מגדל המוזיאון ומגדל eit (אלקו).
אופיס פלוס מוכרת יותר בשם שבו התחילה לפעול - בית הפרקליטים. הפרויקט הראשון של החברה היה במגדל המוזיאון, שבו שכרה ב-2005 שלוש קומות והשכירה אותן בעיקר למשרדי עורכי דין קטנים, בשל הקרבה לבית המשפט. באותה תקופה היה שוק המשרדים חלש ולחברת הביטוח מגדל, בעלת הבניין, השתלם להשכיר קומות ליזם שישכיר אותן בשכירות משנה ויתמודד עם התפעול של משרדים קטנים - דבר שחברות הנדל"ן הגדולות העדיפו שלא להתעסק בו.
מ-2005 התרחבה החברה לפעילות גם בחיפה, שם שכרה 1,400 מ"ר במגדל המפרש, לפני שנה וחצי שכרה כ-1,800 מ"ר בבניין שיא ברחוב החושלים באזור התעשייה הרצליה פיתוח ובאחרונה נכנסה להשקעה נוספת בתל אביב: שלוש קומות (41-43) במגדל eit (אלקו) בציר יגאל אלון, שם יש כיום לחברה כ-4,500 מ"ר שנמצאים בשיווק ללקוחות משנה. בעתיד יש לחברה כוונה להתרחב גם לירושלים ולבאר שבע.
הדיירים של אופיס פלוס ברחבי המדינה משלמים לפי כמות החדרים שהם שוכרים, ולא לפי מ"ר. מחיר חדר (לרוב בגודל 10-15 מ"ר) הוא כ-5,500 שקל בחודש.
רווח משירות ולא מנדל"ן
חברות הנדל"ן שמחזיקות במגדלי המשרדים מעדיפות בדרך כלל שוכרים כמה שיותר גדולים מבחינת שטח השכירות, רצוי כאלה שישכירו קומות שלמות ועדיף אפילו כמה קומות. שוכרים קטנים, לעומת זאת, מצריכים התאמות של מסדרונות ודלתות נוספות בקומה, מה שמקטין את השטח המושכר נטו.
"אנחנו מספקים לבעלי הבניינים עוד דיירים", אומר שובל. "אנחנו מתמודדים עם שוכרים קטנים ונותנים להם סל שירותים, וכל לקוח יכול לבחור את השירותים שהוא צריך. יש מי שצריך את החדר בלבד, ואחרים יכולים להוסיף לעסקה גם אינטרנט, שירותי מזכירות ואפילו קפה".
האפשרות לשכירת משרדים בשכירות משנה טובה לשוכרים שמחפשים גמישות. למשל, משרד שגדל יכול לשכור עוד חדר, או משרד שקטן יכול לוותר על חדר בהתראה קצרה. כמו כן, כך עסקים קטנים יכולים להתרכז בעסק ולא בניהול המשרד, כמו מזגן שתקלקל או רשת שקרסה.
ואולם למרות הפוטנציאל של התחום, קשה להתעשר משכירות משנה. לדוגמה, עלויות ההפעלה של אופיס פלוס בקומה במגדל המוזיאון הן כ-188 אלף שקל בחודש, לא כולל שירותי הניקיון, החשמל, דמי ניהול של הבניין והוצאות כוח אדם, שמסתכמות בעשרות אלפי שקלים, והשקעות ראשוניות של שיפוץ הקומה ורכישת ריהוט. ההכנסה מקומה במגדל היא כ-300 אלף שקל בחודש.
"אני מקבל את הנדל"ן בהנחה, וחוסך בעלויות של כוח האדם", אומר שובל. "הנדל"ן הוא פחות מ-50% מההוצאה והרווח העיקרי שלנו הוא בשירות ולא בנדל"ן. כדי להיות יעילים אנחנו צריכים קומות בשטח של לפחות 1,000 מ"ר".
משרדים להמונים
מאת רז סמולסקי
8.11.2010 / 7:10