מכרתם דירה? רשות המסים רוצה את הכסף מהר יותר

סערה סביב ניסיון של רשות המסים לשנות נוהלים של גביית מס שבח ומתן פטורים למקרקעין: בחוק ההסדרים מוצעת רפורמה שנועדה, לפי הרשות, לייעל את פעילותה ולאפשר רישום מהיר יותר בטאבו. הסעיף הבולט ברפורמה הוא חיוב לתשלום מיידי של מס השבח. ואולם מומחי מיסוי ונדל"ן גורסים כי תחת איצטלה של ייעול הליכים, רשות המסים מעוניינת לראות את הכסף כמה שיותר מהר, ובפועל הנוהלים המוצעים רק יסבכו את המצב.

מס שבח הוא המס שבו מחוייבים מוכרי נכסים, והוא מחושב לפי עליית שווי הנכס מיום רכישתו ועד למכירתו (רווח ההון שצבר בעל הדירה). יש מוכרים הזכאים לפטור ממס שבח - כמו כאלה שזו מכירת הדירה היחידה שלהם בארבע השנים האחרונות.

עד היום, למוכרים היו כמה דרכים בהתנהלות מול רשות המסים בעניין מס שבח: לדווח לרשות בתוך 50 יום ממועד העסקה ולאפשר לרשות לערוך את חישובי המס; להעביר שומה עצמית תוך 30 יום; או לבקש פטור ממס שבח.

ואולם ברשות טוענים כי אופן ההתנהלות הזה גרם לכך שהתהליכים נהפכו למסורבלים, ונוצרו קשיים בחישובי המס. העיכובים האלה גורמים, בין השאר, לדחייה בהשלמת העסקות ולרישום בטאבו.

כעת, במסגרת חוק ההסדרים, מוצעת רפורמה שמטרתה - לפי הרשות - לזרז את הליכי הרישום בטאבו. לפי ההצעה, בכל עסקת מקרקעין יעביר רוכש הדירה לרשות המסים 15% מגובה העסקה - על חשבון המס שחייב המוכר. הכסף יועבר לאחר שהרוכש העביר כבר עד 30% מהיקף העסקה למוכר, או לאחר שהרוכש קיבל חזקה על הנכס - המוקדם ביניהם. הסכום שיועבר על ידי הרוכש יהווה מעין ערובה על חשבון הוצאות המס שחייב המוכר. לאחר הסדרת התשלום, תירשם העסקה בפנקסי הרישום המקרקעין בטאבו.

לפי דו"ח המפורסם מדי שנה על ידי הבנק העולמי, הבוחן את הקלות של עשיית עסקים ב-183 מדינות בעולם, ישראל מדורגת במקום 147 בתחום רישום בעלות על נדל"ן. ועדה בראשות מנכ"ל האוצר שהוקמה ביוני 2009 ובחנה את ממצאי הדו"ח, קבעה כי עיקר הקושי בהליך הרישום נכס בפנקסי המקרקעין נובע ממשך תהליך השומה המתבצע ברשות המסים.

"המנגנון הקיים כיום לביצוע החוק הראה כי רמת הציות להליכים הקבועים נמוכה ביותר. זמן רב ומשאבים גדולים מוקצים לטיפול בשומות מצדם של כל המעורבים, ועם דחיית השומה נדחה גם תשלום המס. דחייה זו פוגעת באינטרס חשוב של הנישום והוא השלמת העסקה בפנקסי הרישום המקרקעין", נכתב בהסבר להצעת החוק.

בהצעת החוק מפורט גם ההליך החדש: "בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע המועד שבו חלה חובת תשלום המס, יעביר הקונה למינהל סכום השווה 15% מהתמורה שנקבעה לעסקה. סכום זה ייחשב כסכום ששולם על חשבון המס שחייב בו המוכר. אימוץ המנגנון המוצע יאפשר מיד עם העברת הסכום על ידי הקונה לתת לו אישורי המסים הנדרשים לצורך רישומה של העסקה על פי כל דין".

ואולם מומחים מתריעים כי ההליך החדש רק יעכב ויסרבל עסקות נדל"ן. כך למשל, כ-80% מהעסקות על מקרקרעין פטורות בכלל ממס שבח - ולכן אין סיבה שרשות המסים תחזיק בידיה כעירבון 15% מהיקף העסקה.

ברשות המסים מצאו פתרון למקרה שבו הרוכש כבר העביר 15% מהכסף - ולאחר מכן נערכה שומה והתברר כי המוכר פטור ממס. במקרה כזה הסכום יוחזר למוכר תוך שמונה חודשים בתוספת של ריבית והצמדה בשיעור של 4%.

ברשות מסבירים כי בכוונתם לחסוך את הפקדת 15% מגובה העסקה עוד מלכתחילה - במקרים שבהם עשוי להיות פטור ממס. מוצע כי מוכר הדירה יצהיר על העסקה שביצע תוך 25 יום, ובתוך 20 יום (ממועד הדיווח) תספק הרשות שומה ראשונית לגבי חובת המס (היקף החבות או אם יש פטור). ואולם מומחים בתחום מפקפקים ביכולת של הרשות לעמוד בהבטחה זו - משום שגם כיום היא לא עומדת ביעדיה בכל הקשור למתן שומות בטווחי זמן קצרים.

בנוסף, החוק החדש מקשה על המוכר ומסרבל עוד יותר את ההליכים עד למתן השמאות. כך למשל, החוק מקצר את משך הדיווח מ-50 יום כיום ל-25 יום בעתיד. אם המוכר לא עמד בזמני הדיווח או הגיש דיווח חלקי, הוא ייקנס בסכום של 400-500 שקל על כל שבועיים איחור.

לא רק זאת: אם עד היום הדיווח לפקיד השומה כלל תצהיר שעליו חותם המוכר כי הוא פטור ממס, בצירוף חוזה המכירה, לפי החוק החדש נדרש המוכר להציג מסמכים נוספים - והכל בפרק הזמן הקצר. מסמכים אלה כוללים, בין השאר, התמורה שאמורה להתקבל כעת עם מכירת הנכס, התמורה שהתקבלה עם רכישה הדירה בעבר, הניכויים והתוספות שמוכר הדירה תובע לעניין חישוב מס השבח, סכום המס ודרך חישובו.

קושי נוסף שמוסיף הצעת חוק ההסדרים הוא התנהלות ועדת הערר: אם מוכר דירה חולק על דעת פקיד השומה ומגיש השגה, זו תתברר בוועדת ערר למיסוי מקרקעין. הדבר נהוג גם כיום, רק שבעוד שכיום ועדת הערר צריכה "לפסוק" לטובת הנישום או פקיד השומה, הרי שהחוק החדש מוסיף לה סמכויות חדשות וכעת היא תוכל לקבוע שומה עצמאית ולהגדיל את המס - גם אם זו עולה על הערכת פקיד השומה.

"ברשות מדברים על כך שיעבירו תוך שבועיים שמאות ראשונית, אבל זה לא מצוין בחוק", אומר פרופ' יצחק הדרי, מומחה לדיני מסים באוניברסיטת תל אביב ובמכללת נתניה, העומד בראש פורום מסים של לשכת עורכי הדין. "יכול להיות שבעסקות של דירות הם יצליחו לעמוד ביעד, אבל הם יוצרים הליכים נוספים שלא היו קודם. ההליך הזה יוצר ביורוקרטיה נוספת ונוראית שלא היתה קודם לכן, ואנשים עשויים לחטוף קנסות בגינה".

לדבריו, בעסקות מורכבות יותר, כמו מכירת מגרש או מפעלי תעשייה, ההליך החדש עשוי לתקוע עסקות. "החוק המוצע קיצר את זמן הדיווח וחברת הנדל"ן נדרשת להציג הוצאות, קבלות ולהתייעץ עם עו"ד ומומחה למס. כל זה יכניס אותן ללחץ אדיר. בנוסף, ועדת ערר דומה במהותה לבית משפט ותפקידה להכריע בין צדדים. איפה נשמע דבר כזה שהיא קובעת שומה חדשה? פשוט הופכים סדרי בראשית".

הקשיים שנובעים מהצעת החוק יכולים להקרין גם על עסקות קטנות של מכירת דירות. כבר כיום, אם לא התקבלו כל האישורים לרישום הדירה בטאבו עד למועד התשלום האחרון, מחויב הקונה להעביר לידי נאמן (בדרך כלל עורך הדין של המוכר) סכום שמתבסס על הערכת היקף החובות של המוכר לרשויות - כמו מס שבח וארנונה. לדברי הדרי, החוק החדש יחייב את המוכר לבצע שתי הפקדות: אחת של 15% משווי העסקה לרשות המסים על ידי הקונה (להבטחת מס שבח), והפקדה שנייה - קטנה יותר - מטעם הקונה לידי הנאמן עבור שאר החובות לרשויות.

לפני כשבוע העביר פרופ' הדרי מסמך מפורט ללשכת עורכי הדין ולרשות המסים, שבו פירט את השגותיו על החוק המוצע. מסמך זה מצטרף להתבטאויות שנאמרו בכנס לשכת עורכי הדין שהתקיים לפני כשלושה שבועות.

"כשפקיד רשות המסים אמר לנו שהם יוציאו שומה תוך 20-25 יום, כל עורכי הדין שנכחו בכנס התפקעו מצחוק", מספר הדרי. "כיום לוקח חודשיים עד ארבעה חודשים לתת שומה לדירת מגורים פשוטה. אנחנו חיים עם הביורוקרטיה הישראלית, אז שלא יבלפו אותנו. הלוואי שלדירות מגורים פטורות ממס ייקח פחות זמן. נראה שהמטרות של רשות המסים הן טובות, אבל החוק נוראי. במקום לייעל הליכים, לקצר ולפשט, יצרו פקק תנועה אצל פקיד המס".

גם מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון BDO, הרו"ח והעו"ד טארק דיביני, מתנגד לחוק החדש: "החוק יגרום לביורוקרטיה משמעותית בכל הקשור להחזרי מס, בעיקר לעסקות פטורות ממס - שהן חלק ניכר מהעסקות. בנוסף, קיים חשש רב שהחוק החדש - אם יאושר במתכונתו הנוכחית - יגרום לבעיות מול הבנקים בנוגע למתן משכנתאות ופירעונן. הדירות הן רק חלק מהשוק, והבעיה העיקרית יותר עשויה להיות לחברות נדל"ן בשוק הנדל"ן המניב או בעסקות גדולות. שם הבעיה רצינית יותר".

עו"ד נעם וייס, שותף במשרד שדות ושות' המתמחה בנדל"ן, מעלה תמיהה אחרת: "אם רשויות המס טוענות שהן יכולות להוציא שומה תוך שבועיים, מה מונע מהן לפעול כך כיום? המצב כיום מוכיח שזה לא יקרה. גם היקף הפיקדון הוא בעייתי. מדוע שיעור של 15% מהיקף התמורה? להערכתי, משתמשים בהצעה הזו להקמת מנגנון שאין בו צורך. המטרה של הרשות היא לראות את הכסף כמה שיותר מהר. על אף שהרשות תחזיר את הכסף בצירוף ריבית והצמדה, כל אדם מעדיף שהכסף יהיה בשליטתו. מתי נקבל את הכסף? ומה אם תהיה שביתה? מדובר בביורוקרטיה מסואבת. אדם שמוכר דירה צריך אחרת נגדה".

מרשות המסים נמסר בתגובה: "השינוי המוצע מתייחס בעיקרו לעסקות החייבות במס שבח. המהלך נועד להקל על השלמת תהליך רישום הנכסים ויסייע לרוכשים בעסקות מקרקעין לקבל את כל האישורים על העברת הנכס לבעלותם במהירות המירבית ולמנוע מצב שבו הם תלויים במוכר שישלים את חובותיו לרשויות המס.

"החקיקה כוללת איזונים שונים, ובהם, בין השאר, מתן סמכות למנהל להקטין את ניכוי המס מ-15%. הרשות גם לקחה על עצמה במסגרת החקיקה מחויבויות לקיצור התהליכים ובהן, בין השאר, להוציא הודעת שומה זמנית תוך 20 יום (במקום המועד הקבוע בחוק של שישה חודשים). התחייבות זו של הרשות מוציאה למעשה מחובת הניכוי את כל העסקות הפטורות ממס שבח".