אוקטובר בנדל"ן: מחירי הדירות בצפון זינקו

רמת הפעילות בשוק הנדל"ן באוקטובר היתה נמוכה יחסית, ומחירי הדירות נותרו ללא שינוי. מנתוני מדד יד2 ו-TheMarker, המבוססים על מחירי דירות בלוח האינטרנט יד2, עולה כי בתל אביב ובערי הלוויין שלה נרשמו עליות מחירים, אך בשיעורים זניחים.

השינויים שנרשמו במחירי הדירות ברמת גן, בחולון ובבת ים היו באחוזים בודדים. בגבעתיים ובתל אביב נרשם שינוי כלפי מעלה בשיעור של 3.8% ו-3% בהתאמה.

לעומת זאת, בתל אביב עלה מחיר דירת ארבעה חדרים ביחס לספטמבר בשיעור של 6.5% למעט יותר מ-2 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים ממוצעת בבת ים עלתה בחודש זה 1.29 מיליון שקל - עלייה של 5.8% - ודירת חמישה חדרים בגבעתיים עלתה אף היא בכ-5% למחיר של 2.67 מיליון שקל.

השינויים במעגל השני והשלישי לתל אביב היו קטנים אף יותר: באף אחת מהערים באזור זה לא נרשמה עלייה של יותר מ-3%. למרות הדיווחים הנרחבים בתקשורת בחודש זה על שיעור הפשיעה בלוד, לא נרשמה ירידה במחירי הדירות, אך גם לא עלייה.

במדד אוקטובר נרשם מהפך ביחס בין מחירי הדירות בגבעתיים וברמת השרון. בשתי הערים מחירי הדירות גבוהים יחסית, אך לרוב מחירי הדירות בגבעתיים גבוהים יותר מהמחירים ברמת השרון. ואילו, במדד אוקטובר הצליחה רמת השרון לעקוף את גבעתיים במחירי הדירות. עם זאת, במחיר למ"ר גבעתיים עדיין מדורגת גבוה יותר עם ממוצע של 19.4 אלף שקל למ"ר, לעומת רמת השרון שבה המחיר נמוך רק במעט - 18.6 אלף שקל בממוצע למ"ר. הסיבה לפער היא גודל הדירות הקטנות יחסית שיש בגבעתיים.

ואולם מחיר דירות חמישה חדרים בגבעתיים נשאר גבוה יותר ביחס לרמת השרון והוא כ-2.67 מיליון שקל לעומת 2.44 מיליון שקל ברמת השרון. לעומת זאת, מחיר דירת ארבעה חדרים בגבעתיים (1.87 מיליון שקל) נמוך יותר מברמת השרון (1.9 מיליון שקל) ודירת שלושה חדרים בגבעתיים עולה 1.46 מיליון שקל לעומת 1.6 מיליון שקל ברמת שרון.

מדד יד 2 מקבל סימוכין מסקירת מחירי הדירות לרבעון השלישי של השמאי הממשלתי במשרד הפנים שפורסמה אתמול. מסקירת מחירי דירות ארבעה חדרים ב-16 הערים הגדולות בישראל עולה תמונה דומה - שינוי זעום של כ-2.4%.

בפריפריה אפשר להצביע על עליות מחירים חדות מעט יותר בערי הצפון: כרמיאל, שמחירי הדירות בה עלו ב-5.7% לעומת ספטמבר, טבריה, שרשמה עלייה של 3.5% לעומת החודש הקודם ונהריה, שבה נרשם שינוי של 3.3%. עליית מחירי הדירות בחדרה היתה צנועה יחסית, בשיעור של 1.4%, ואילו בעכו נרשמה ירידה של 1.5%.

את עליות המחירים שנרשמו בערי הצפון הובילו הדירות הגדולות. כך, מחיר דירה של חמישה חדרים בכרמיאל עלה ל-966 אלף שקל - עלייה של 9.1% ביחס לחודש הקודם; דירת חמישה חדרים בכרמיאל עלתה באוקטובר 966 אלף שקל בממוצע - עלייה של 6.7% ביחס לחודש הקודם; ובנהריה כיכבו דווקא דירות הארבעה חדרים עם עלייה של 5.6% באוקטובר לעומת ספטמבר.

גם בסקירה של השמאי הממשלתי נראתה עליית מחירים משמעותית ברבעון האחרון (עלייה של יותר מ-5%) באשקלון (7%), נהריה (6%) וחדרה (5%). השמאי הממשלתי, אייל יצחקי, לא סוקר את כרמיאל וטבריה.

בשוק נדל"ן למגורים ישנה עונתיות, שלפיה חודשי החורף הם חלשים יחסית והפעילות מתעוררת שוב לאחר חג הפסח, כאשר משפחות רבות מתכננות לעבור דירה לקראת שנת הלימודים הבאה.

אבל מנתוני מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר עולה כי שינת החורף ב-2010 עמוקה מב-2009. בספטמבר נרשמה ירידה חדה בשיעור של כ-29% במספר העסקות לעומת אוגוסט וגם בהשוואה לחודש המקביל ב-2009. בהשוואה בין חודשי החגים ב-2009 (אוקטובר) לעומת השנה (ספטמבר) מדובר בירידה של 24% במספר העסקות ב-2010.

מגמת הירידות החדות במספר העסקות נמשכת מאז יוני. במינהל ההכנסות משערים שהריסון בביקושים נובע משילוב של כמה מגמות: עלייה חדה במחירי הדירות, שלא נתמכה בעלייה דומה ברמות השכירויות, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל והקשחת תנאי המימון על ידי המפקח על הבנקים.