המשכנתאות הצמודות מסרבות להתייקר: הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה באוקטובר ל-2.18%

>> לאחר חודשיים שבהם נרשמה עלייה קטנה בריבית הממוצעת על המשכנתאות צמודות המדד, באוקטובר שבה ריבית זו וירדה. בנק ישראל פירסם אתמול נתונים לפיהם באוקטובר הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות המדד היתה 2.18%. ריבית זו ירדה לאחר שבספטמבר היא היתה 2.20%, ובאוגוסט 2.19%. למעשה, הריבית הממוצעת חזרה לרמתה ביולי. ירידה נרשמה בריבית על משכנתאות צמודות מדד לטווח קצר בריבית משתנה לטווח של עד חמש שנים. משכנתאות אלה נהפכו פופולריות והן מהוות את מרב המשכנתאות במגזר הצמוד. הריבית על המשכנתאות הקצרות ירדה באוקטובר ל-2.02%, לאחר שבספטמבר היא היתה 2.06%. במשכנתאות הצמודות ארוכות הטווח (ליותר מ-20 שנה) עלתה באוקטובר הריבית מעט ל-3.21%, לאחר שבספטמבר הגיעה לשפל חסר תקדים של 3.20%.



בסוף אוקטובר הקשיח המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, את התנאים לקבלת משכנתא בריבית משתנה, אך השפעות צעד זה יהיו רק על משכנתאות שניתנו מסוף אוקטובר ואילך.



השינוי בריבית מגיע על רקע שוק משכנתאות רותח מתמיד. מדי חודש מגיעים עוד ועוד נתונים על המשך הצמיחה בהיקף המשכנתאות ובשיעור מימון הנכסים ביחס לשוויים, כשברקע הריבית הנמוכה תורמת אף היא לשפל בריביות.



חזקיהו הקשיח את התנאים באמצעות ייקור המשכנתאות לבנקאים, אלה נדרשים להקצות יותר הון למשכנתאות שניתנות בתנאים מסוימים, כמו שיעור גבוה של ריבית משתנה בהלוואה, הלוואה של יותר מ-800 אלף שקל והלוואה בשיעור מימון של יותר מ-60% מערך הנכס. ההקשחה נעשתה כדי לגלגל את העלויות לצרכנים ולהעלות את הריבית. ואולם במלחמתו בשוק המשכנתאות, נתקל בנק ישראל הפעם לא רק בהשפעות סביבת הריבית האפסית שמתדלקת את השוק, אלא גם בתחרות עזה שמתחוללת בין הבנקים.



הפועלים ומזרחי טפחות - ראש בראש



המפקח עומד בפני מצב שבו אחד הבנקים הגדולים בשוק - בנק , והבנק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות - בנק , נלחמים על נתח השוק שלהם בתחום. הם גוררים אתם את המערכת כולה, כשכל בנק במערכת מנסה לכל הפחות לשמור על חלקו. נקודת המוצא היא שתחרות - בעיקר בענף הבנקאות - היא דבר מבורך; ונוטלי המשכנתאות, שמקבלים תנאים אטרקטיביים, נהנים ממנה.



עם זאת, חזקיהו חושש מהשפעות המקרו של התחרות על יציבות המערכת. בנוסף, המשכנתאות שניתנות בתנאים אטרקטיביים מעודדות את העליות בשוק הנדל"ן. במערכת הבנקאות מדברים בסרקזם בשבועות האחרונים על המצב שנוצר: "מעולם לא ידענו שתחרות זה דבר רע. מעולם לא ידענו שבנקים שמתחרים בבנק גדול בתחום מסוים (מזרחי טפחות) ומציעים ללקוחות ריבית אטרקטיבית הם מקור לדאגה", ציינו אתמול באחד הבנקים.



תוצאות התחרות ניכרות בשטח. כך למשל בנק לאומי למשכנתאות - הבנק השני בגודלו בשוק המשכנתאות, דיווח אתמול בחגיגיות על תוצאותיו לרבעון השני. היקף המשכנתאות הגבוה מתחילת השנה מוביל את לאומי למשכנתאות להציג עלייה של 51.7% ברווחים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ואולם אם בודקים את נתח השוק שלו, מגלים ירידה מ-25.72% ברבעון השני ל-22.7% ברבעון השלישי. כלומר, לאומי צומח פחות מהשוק. מי גרם ללאומי לרדת בנתח השוק שלו - פועלים או מזרחי טפחות? הדבר יתברר עם פרסום הדו"חות של הבנקים הללו, בסוף החודש.



פעילות הבנקים בתחום מורגשת גם בתחום הפרסום - הפועלים הודיע כי הוא מציע הלוואה נוספת ביחד עם המשכנתא - יום לאחר שבנק ישראל הקשיח את התנאים - וזכה לשיחה בה הובעה מורת רוח מצד בנק ישראל. ההלוואה המשלימה היא מוצר שניתן בכל הבנקים, אך בנק ישראל לא אהב את העיתוי שבו בחר הפועלים לצאת במהלך הפרסומי.



מחירי סוף עונה



התחרות מורגשת יותר מכל בהצעות של הבנקים ללקוחות, שבהן מרכיב הריבית המשתנה נותר גבוה, והריביות - בשפל. כך למשל, לידי themarker הגיע אישור עקרוני למשכנתא בגובה 750 אלף שקל שהעניק בנק הפועלים ללקוח כדי לרכוש נכס בנתניה. האישור ניתן בתחילת נובמבר, וההלוואה פוצלה לשלושה מסלולי החזר - כולם בריבית משתנה. 250 אלף שקל ניתנו בריבית משתנה צמודה לפריים, והיתרה בריבית משתנה צמודת מדד - חלק משתנה כל חמש שנים וחלק משתנה כל עשר שנים.



החלק הצמוד לפריים ניתן בריבית של פריים 1.2%-. ממוצע הריבית בשוק בספטמבר לפי נתוני בנק ישראל היה פריים 0.42%-. כלומר ההצעה של הפועלים זולה הרבה יותר מהממוצע. המרכיב הצמוד המשתנה כל עשר שנים ניתן בריבית של 1.9%, כשהממוצע בשוק, לפי נתוני בנק ישראל, הוא 2.05%. המרכיב הצמוד המשתנה כל חמש שנים ניתן על ידי בנק הפועלים ב-1.29%, כשהממוצע הוא 2.02%. גם כאן הריבית של הפועלים נמוכה בהרבה מהממוצע.



הצעה נוספת שהגיעה לידי themarker היא למשכנתא בגובה 2.26 מיליון שקל (לא מצוין במסמך כמה מהווה ההלוואה מערך הנכס, כך שלא ניתן לדעת אם מדובר ביותר מ-60% מערכו) שניתנה בשישה מסלולי ריבית - כולם משתנים. שלושה מסלולים צמודי פריים משתנה (בריבית פריים 1%-), מסלול אחד צמוד לריבית הליבור - משתנה, ושני מסלולים צמודים למדד בריבית משתנה. בשתי ההצעות לא רק שהריביות אטרקטיביות, אלא חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה הוא 100% - בניגוד לשאיפת בנק ישראל - לצמצם את מרכיב הריבית המשתנה מסך ההלוואה.



בהפועלים מודעים לכך שמדובר בהצעות זולות במיוחד, אך מציינים שהi ניתנות רק לאחר שמגיע לקוח מאחד הבנקים ומציג הצעה דומה, שקיבל מבנק אחר. בנוסף, מציינים בבנק שהלוואות שבהן רכיב הריבית המשתנה גבוה הן בדרך כלל הלוואות שניתנות ללקוחות מתוחכמים מאוד, שמעוניינים להתחיל לשחוק את הקרן בהקדם. ללקוחות כאלה בודקים את יכולת ההחזר בתרחישי קיצון, ואם אין בעיה ביכולת ההחזר הלקוח בדרך כלל מתעקש על מבנה ההלוואה הזה. עוד מציינים בהפועלים כי הם מרוויחים במגזר המשכנתאות ולא מתייחסים אל המשכנתא כמוצר הפסד שנועד רק לקשור את הלקוח לבנק.



ההלוואות שמטרידות ביותר את הפיקוח על הבנקים הן אלה בריבית משתנה, שצמודות לפריים. הסיבה: שיעור ההחזר החודשי בריביות אלה רגיש מאוד להעלאת ריבית הפריים, וכשריבית בנק ישראל תעלה - יעלה ההחזר החודשי בשיעור ניכר. הבעיה במצב זה היא שיהיו לוקחי משכנתאות שלא יוכלו לעמוד בנטל החזר ההלוואה לאחר העלאת הריבית של בנק ישראל.



ככל שריבית בנק ישראל ירדה, נתח ההלוואות בריבית משתנה צמודת פריים עלה - עד שבמארס 2009 הגיע ל-75% מהמשכנתאות. בעקבות לחץ של חזקיהו, ירד חלק ההלוואות בריבית משתנה צמודת פריים ל-50% מסך המשכנתאות בדצמבר 2009. מאז ובמהלך 2010 לא ירד חלקן של ההלוואות צמודות הפריים מ-50% מסך המשכנתאות.