חיזוק מבנה בדרך הבטוחה

>> כמעט לכל בניין באזור המרכז שנבנה לפני 1980 פנו יזמים והציעו לדיירים תוכנית לחיזוק הבניין ושדרוגו בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות הניתנות על פי תמ"א 38. נציגי החברות מבטיחים הרים וגבעות והדיירים עומדים ללא ידע מקצועי מול ההצעות המפתות. אבל מה הן המלכודות שמהן יש להיזהר? מה כדאי לבדוק לפני שאתם נכנסים להרפתקאה כזו?

1. הבטחות ללא כיסוי - יש לוודא שהתוספות והשינויים המוצעים במבנה נבדקו על ידי איש מקצוע, אדריכל, שביצע בדיקה ראשונית מול הרשות המקומית, מול תוכניות הבניין והמצב קיים. הבדיקה צריכה לכלול בין היתר את חיזוק המבנה, המעלית, שיפוץ הלובי, חיפוי הבניין והממד"ים. פעמים רבות היזמים מציעים חבילה שכוללת את כל הנושאים הללו, אך אין לה כיסוי ולאחר שלב החתימה מגלים שאין אפשרות סטטוטורית למימוש ההבטחות.



2. מפתה ואז מכה - יש לקבל כמה הצעות מיזמים ולהשוות ביניהן. היזהרו במיוחד מהצעות נדיבות באופן חריג. כך למשל, אם כל היזמים מציעים תוספת של מרפסת ויזם אחד מציע ממ"ד - יש לבדוק אם הצעתו רצינית או שהיא רק כלי שיווקי ליצירת התקשרות ראשונית עם הדיירים.



3. כניסה זמנית, דרך המרפסת - יש לבדוק את לוחות הזמנים והפגיעה בחיי היומיום בזמן הבנייה. ברבים מהפרויקטים לחיזוק ושדרוג מתקינים מעליות - הליך שמחייב פגיעה בחדר המדרגות. על כן יש לוודא שתהיה גישה סבירה לכל הדירות במהלך הבנייה, גם אם לפעמים הדבר כרוך בגרם מדרגות זמני - חיצוני או פנימי. כמו כן יש לבדוק איך הקבלן מתכוון לשמור על הקיים בזמן הבנייה - תריסים או גינון למשל, וכיצד הוא מתכוון לשקם את הנזקים.



4. חונים לכם בחלון - חשוב לבדוק את פתרונות החניה המוצעים, ושאכן גם הם נבדקו לפחות באופן ראשוני מול הרשות המקומית. תוספת יחידות דיור לפי התמ"א מחייבת תוספת מקומות חניה עבור הדירות החדשות. יש לדאוג שאכן יש פתרון סביר עבור כולם, ושהחניות החדשות לא פוגעות באיכות החניה ובאיכות החיים הקיימות.



5. מפקח אחד, פחות צרות - ברבות מעסקות התמ"א ממנים מפקח מטעם הדיירים שאת עלותו נושא היזם. יש חשיבות רבה שימונה מפקח כזה, שייצג את הדיירים מול המבצע ויבדוק את איכות החיזוק והבנייה בשטחים המשותפים. כמו כן, כל ההתקשרות בין הדיירים לבין המבצע בזמן הבניה תהיה דרכו - דבר שיכול למנוע צרות רבות.



6. חוסן כלכלי של היזם - אחד הנושאים הסבוכים ביותר במימוש תמ"א 38 הוא מימון הבנייה. לכן היזם חייב להיות בעל הון עצמי ראשוני לא מבוטל בכדי לעבור לפחות את שלבי הרישוי ותחילת הבנייה. בידקו את חוסנו הכלכלי של היזם, את עברו ואת הרזומה של החברה שלו. מעטות החברות שביצעו פרויקטים של מימוש התמ"א בפועל אך אפשר לבחון עבודות נוספות ולברר ברשם הקבלנים.



7. אולי פינוי-בינוי? יש בניינים ישנים הנמצאים בעדיפות לפינוי-בינוי. אין טעם לחזק את המבנה ולהשאיר מבנה בסטנדרט מיושן אם יש אפשרות לקבל דירה חדשה בבניין חדש ומודרני. יש לבחון את ההיתכנות לפרויקט פינוי-בינוי במקום באמצעות בדיקה ברשות המקומית.



-



הכותב הוא אדריכל, בעל משרד "שפיגל אדריכלים"