>> "כיום כבר אי אפשר לסמוך על ועדות מחוזיות או תוכניות מאושרות שקיבלו תוקף", אמר פיני מלכה, אחד היזמים שתיכנן להקים את פארק הנופש בפלמחים. "אנחנו זכינו בקרקע במכרז של מינהל מקרקעי ישראל כשעליה תוכנית מאושרת. לא היה לנו ספק בתוכניות הללו, תוכניות שהמדינה קידמה".
השבוע קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז החלטה מהפכנית: תוכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה בעבר וקיבלה תוקף, ותוכנית נוספת שאושרה בוועדה, שאותה קידמו היזמים להקמת פארק נופש בחוף פלמחים - שתיהן בטלות ומבוטלות. מדובר במגמה הולכת ומתגברת של ועדות התכנון לשקול מחדש גם תוכניות מאושרות - מגמה שקיבלה חיזוק בעקבות הליקויים שהתגלו באישור פרויקט הולילנד בירושלים.
מדובר בהחלטה קשה עבור היזמים, פיני מלכה ואשר אופיר, שרכשו את הקרקע במכרז של מינהל מקרקעי ישראל באפריל 2004, בהסתמך על תוכנית מאושרת. ב-2008 קיבלו היזמים היתר בנייה להקמת גדר, אך הם גידרו מעבר להיתר שניתן. הדבר נודע לארגונים הסביבתיים ואלה אירגנו תוך זמן קצר מאבק שסחף המונים. התערבות מבקר המדינה לא איחרה לבוא. הוא קרא לעצור את העבודות וב-2009 הוציא דו"ח חמור המבקר את מינהל מקרקעי ישראל ומוסדות התכנון על שאישרו תוכנית הפוגעת בחוף הים.
בעקבות דו"ח המבקר, הורתה הממשלה לוועדה המחוזית לבחון את התוכניות מחדש, וזו החליטה כאמור לבטלה. "החלטת הממשלה יוצאת דופן", אומרת בתגובה מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים לשעבר, דינה רצ'בסקי. "מה הסמכות שיש לממשלה לעשות את זה? אני לא זוכרת מקרה דומה שממשלה מתערבת בהחלטות של מוסדות תכנון כדי לשמור על שמורת טבע או שטחים פתוחים".
פרויקט הולילנד: דיונים לשינוי
התערבות דומה של הממשלה התבצעה בחודשים האחרונים על רקע פרשת פרויקט הולילנד בירושלים. לפני כחודשיים הורה היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, לוועדה המחוזית לבחון את שינוי התוכנית במתחם, הכוללת בנייה של יותר מ-1,000 דירות, שמחציתן כבר נבנו.
בחינת התוכנית תיעשה כשברקע ממשיכים היזמים חברת קרדן (30%) וחברת פולאר (60%), המחזיקים ב-16 המגרשים במתחם, לבנות בשטח לפי התוכנית המאושרת. גם לאיש העסקים רמי לוי ושותפו עמיקם בן-צבי מגרש במתחם, אך פיתוחו עשוי להתעכב בגלל הפרשה, אף שהם כלל אינם קשורים אליה.
מהנדס עיריית ירושלים, שלמה אשכול, אמר בדיון ראשון שהתקיים בנושא בחינת שינוי התוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים כי "אנחנו לא דוחים מיד היתרי בנייה, כדי לא להיכנס לתביעות. ברגע שהבקשות מועברות אלינו, אני מפנה אותם מיד (ליועץ המשפטי לממשלה, רנ"ה)".
בית המשפט מתערב
לא מעט תוכניות בנייה עברו בחינה מחודשת על אף שאושרו, קיבלו תוקף ויזמים החלו לבנות לפיהן. כך היה בקידום תוכנית להקמת פרויקט מלונאי בעמק ססגון שבתמנע. חברת איגרא תיכננה פרויקט שישתרע על שטח של 200 דונם, שכללו מתחמי מלונאות, מרכז כנסים ונהר מלאכותי. הפרויקט אושר וקיבל תוקף, ולפני כשנתים פעלה החברה להוציא היתרי בנייה. מאז נלחמת עמותת אדם טבע ודין לעצור את הפרויקט, שלדעתה יגרום נזק בלתי הפיך לאזור המדברי הייחודי.
בעקבות עתירה שהגישה העמותה ב-2008 פסק בית המשפט המחוזי בבאר שבע כי בהליך אישור התוכנית המפורטת נפלו פגמים "העולים כדי פגיעה בשלטון החוק". החלטת בית המשפט החזירה את הנושא לדיון מחודש בוועדה המחוזית, שאמורה להודיע על החלטתה בזמן הקרוב.
פרויקט נוסף שנעצר לאחר שאושר היה פרויקט שאישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון להקמת מפעל לייצור חלקי אלומיניום לרכב באזור התעשייה ציפורית. לאחר אישור התוכנית, המפעל הועבר, קיבל רישיון עסק והחל לפעול. עתירה שהגישה בין היתר עמותת אדם טבע ודין טענה כי התוכנית שאושרה משנה תוכנית אחרת שחלה במקום האוסרת על הקמת מפעלים מזהמים, כך שנוצרת סתירה בין התוכניות. בית המשפט קיבל את הטענה וקבע "אין זה סביר שהוועדה תתיר בתוכנית מתאר שימוש מסוים, כאשר באותה תוכנית עצמה נקבע כי הוא אסור". בעקבות פסיקת בית המשפט הוחלט שהמפעל ימשיך לעבוד למשך שישה חודשים נוספים. בהמשך הגישה החברה הבונה עתירה לבית המשפט העליון, אך טרם התקבלה החלטה.
לפני כעשר שנים נדרש בית המשפט העליון להכריע בתוכנית לבניית מגדלי המגורים "חוף הכרמל". התוכנית היתה מאושרת וקיבלה תוקף, והיזם החל לבנות לפיה. בעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי, נגד קידום התוכנית, נטען כי התוכנית שאושרה מנוגדת לתוכנית המתאר הארצית לחופים שאוסרת על בניית מגדלים בסמוך לחוף לטובת מגורים, אלא רק לתיירות ונופש. בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה ופסק על הפסקת העבודות מעבר לשני המגדלים שנבנו. בערעור שהגיש היזם לבית המשפט העליון פסק בית המשפט כי יתר הדירות שטרם שווקו בפרויקט ישמשו למלונאות ולא למגורים.
"התחושה היא שכיום היד קלה יותר על ההדק מצד מערכות המשפט ומוסדות תכנון שבאים לבטל תוכניות מאושרות", אומר עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד העוסק בדיני תכנון ובנייה. "במערכת התכנונית והאקולוגית, לארגונים הירוקים יש תפקיד חשוב מאוד - הם משמשים כלב שמירה ובלם. עם זאת, נוצרת תחושה שהם משתלטים לחלוטין על הרכב ולא מאפשרים לו לנסוע. חייבים ליצור ודאות ואיזון. הרי בתוכנית שהיזם החל לבנות לפיה, לכאורה אין לו סיבה לחשוד שמשהו ישתנה בעתיד", הוא אומר.
לדברי טויסטר, פרשת הולילנד גרמה לחשדנות מוגברת של הוועדות כלפי תוכניות חדשות. "קיימת תחושה שסינדרום הולילנד משפיע על אישורי תוכניות. ככל שמגמת אי-הוודאות תימשך, הדבר עשוי להרתיע יזמים לבצע עסקות או לקדם תוכניות בנייה. ההשפעה הישירה לכל זה היא עליית מחירים - הרי מישהו צריך לשלם עבור הסיכונים האלה".
מנהל מינהל התכנון היוצא במשרד הפנים, שמאי אסיף, חושב כי יש למצוא איזון נכון: "לא מעט תוכניות מתאשרות בשנה, ומפעם לפעם נמצאים פגמים, מטבע הדברים, וצריך ליצור מנגנון שיאפשר את שינוי התוכנית. באופן בסיסי אני חושב שצריך לבצע תוכניות, וביטולן ייעשה במקרים חריגים בלבד. מאחורי כל תוכנית כזו עומד יזם ובעל זכויות, וכל ביטול תוכנית פוגע בסופו של דבר בו, אחרי שהשקיע את מיטב כספו בהתבסס על התוכנית המאושרת. אסור שתוכניות מאושרות ייהפכו לפיסות נייר חסרות חשיבות שניתן להופכן בקלות. יש חשיבות גדולה ליצירת ודאות גבוהה במשק".
מייבשים את הכינרת
עמותת אדם טבע ודין הצליחה לא אחת להחזיר תוכניות לדיונים בוועדות המחוזיות, ובמקרים חריגים אף לבטלן. "הבעיה העיקרית היא שוועדות מקומיות נוטות לא לבדוק ו'לחפף' בנושא השפעת הפרויקט על הסביבה", מסביר מנכ"ל העמותה עו"ד עמית ברכה, "בעיה נוספת היא כי חלק מהתוכניות ישנות - הן אושרו בשנות ה-60 או ה-70 והן לא תקפות למצב הנוכחי".
כזו היא התוכנית שמקדמת כעת חברת אלביט הדמיה בשליטת איש העסקים מוטי זיסר להקמת פרויקט מלונאי על חוף הכינרת. אלביט הדמיה זכתה ב-2007 במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לרכישת קרקע בשטח של 44 דונם תמורת כ-30 מיליון שקל. המלון ייבנה בהשקעה של כ-290 מיליון שקל ונחשב לפרויקט המשמעותי ביותר של העיר טבריה, לאחר שבמשך 25 שנה לא נבנה מלון בעיר. פרויקט בסדר גודל כזה הוא ככל הנראה מה שהניע את מוסדות התכנון לאפשר לחברה להתחיל לעבוד במקום, גם על חשבון פגיעה בכינרת. מדובר בתוכנית שאושרה בשנות ה-60 המאפשרת ליבש 15 דונם מהכינרת לצורך הקמת הפרויקט, ובימים האחרונים החלו עבודות שבמסגרתן שופכים עפר למי הכנרת כדי ליבש חלק לבנייה.
"זה אבסורד, בעיקר שאנו ניצבים במשבר מים", אומר ברכה. "בלי קשר לשאלה הסביבתית הרי אף אחד לא יעלה בדעתו לייבש את הכנרת. בהחלט נשקול להגיש עתירה לעצירת העבודות במתחם עד לבירור הנושא".
"בעשור האחרון אנחנו עדים לשינוי משמעותי בתפיסת העולם, בעיקר של בית המשפט העליון בכל הנוגע להתייחסות לנושאים סביבתיים, אומר ברכה. "בית המשפט קשוב יותר לטענות וסובר כי לפני שמאשרים תוכניות שעשויות לפגוע בסביבה, צריך להכין תסקירי השפעה על הסביבה, לשתף יותר את הציבור בתהליכי קבלת ההחלטות ולבדוק גם חלופות לתוכניות בנייה. פסיקה של בית המשפט לטובת ההיבטים הסביבתיים, יוצרת תקדימים ומחלחלת למטה, למוסדות התכנון המחויבים לפעול לפי פסיקת בית המשפט. אין ספק שלבית המשפט יש תפקיד של מחנך. אם היזמים היו פועלים נכון מלכתחילה בשיתוף ציבור התוכניות לא היו מתעכבות במשך שנים".
סינדרום הולילנד
מאת רנית נחום-הלוי
12.11.2010 / 7:03