הפתרון לעליות המחירים נמצא בפריפריה

>> אוכלוסיית מדינת ישראל המונה כיום כ-7.6 מיליון נפש פרושה גיאוגרפית כך שכ 17% ממנה גרים במחוז תל אביב, עוד כ-24% גרים במחוז המרכז וכ-12% גרים במחוז ירושלים. כלומר, כ-53% מאוכלוסיית המדינה גרים במשולש חדרה-גדרה-ירושלים, שראוי לכנותו "משולש הזהב" הישראלי.

בחינת נתוני התחלות הבנייה למגורים בישראל בעשור האחרון מצביעה על כך שיותר מ-55% מהן היו במשולש הזה, כשבשנת משבר כלכלי, כמו 2008, גדל הנתח והתקרב ל-60%. מצב זה של ריכוז נתח עיקרי מהבנייה למגורים במחוזות תל אביב, מרכז וירושלים, לאורך שנים מבטא את התהליך הדמוגרפי הברור של התכנסות האוכלוסייה היהודית בישראל אל "משולש הזהב" הישראלי.



הבעיה שעליה צריכים משקי הבית הנודדים ל"משולש הזהב" להתגבר היא כמובן מחירי הדיור הגואים בתחום זה. על רקע נתוני יסוד אלה, לכאורה ניתן לשלב את התעסוקה במרכז עם מגורים זולים יחסית בפריפריה, שכן במונחים גיאוגרפיים עולמיים המרחקים אינם גדולים. ואולם הנגישות הבעייתית מהפריפריה למרכז, שבולטת כמובן בשעות העומס בבוקר ואחר הצהריים הופכת שילוב כזה כיום לכמעט בלתי אפשרי.



הניסיון להתמודד עם עליית מחירי הדירות במרכז רק דרך האצה של שיווק הקרקעות ומתן אפשרות לכוחות השוק "לעשות את שלהם", משמעותו, להתמודד עם הבעיה כאשר יד וחצי של הממשלה קשורות לאחור.



במאמר אבחן את התהליך ומשמעויותיו, אציג את האחראים להתפתחותו ואת דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות איתו.



גורמי תהליך ההתכנסות



בסקרים דמוגרפיים כלכליים שונים שנערכו בעולם ובישראל נמצאו חמישה גורמים עיקריים המשפיעים על תהליך קביעת מקום המגורים של משק בית והם, לפי סדר החשיבות: תעסוקה, דיור זמין, מעטפת שירותי חינוך ובריאות, תפישת עולם יישובית (לדוגמה: יישוב עם אורח חיים ירוק), ואיכות הניהול המוניציפאלי.



ממצאים אלה מצביעים באופן ברור על גורמי ההתכנסות של האוכלוסייה היהודית למרחב "משולש הזהב": במרחב זה מצויות רוב אפשרויות התעסוקה גבוהות ההכנסה בישראל; במרחב זה מצויה מעטפת שירותי החינוך והבריאות האיכותית והזמינה בישראל; ובמרחב זה מצויות הרשויות המוניציפאליות החזקות יחסית, שמספקות ניהול מוניציפאלי עדיף על יישובי הפריפריה (למעט רשויות בודדות יוצאות מהכלל, כמו עיריית כרמיאל שמעניקה ניהול מצוין).



ההתנהלות של משרדי האוצר והשיכון בעשר השנים האחרונות (לפחות) בכל הקשור למדיניות פרישת האוכלוסייה בישראל אינה מבשרת טובות. המשך מדיניות העבר שהסתפקה בשיווק קרקעות (שנכון יותר לכנותה ספסרות בקרקעות שתכליתה מקסום הכנסות המדינה מהפשרת קרקעות לבנייה), תביא להמשך והאצה של מעגל הקסמים, שנוצר על ידי כוחות השוק, שכולל מיקוד תהליך הצמיחה של המשק והפיתוח הכלכלי במרכז, נהירת אוכלוסייה חזקה לשם, עליית מחירי הדיור במרכז והזנחה עד כדי נטישה של הפריפריה.



משקי הבית כיום אינם מחליטים על מקום מגוריהם לפי הצהרות והבטחות של שר האוצר או שר השיכון, והיזמים אינם בונים או מפתחים פעילות כלכלית יוצרת תעסוקה משיקולים אלטרואיסטיים, אלא משיקולים של מקסימום רווח, תוך ניהול סיכונים מותאם, והגיע הזמן שמעצבי המדיניות יבינו זאת. המשך המגמות הקיימות ב-10-15 השנים הקרובות תביא לריכוז של יותר מ-65% מהאוכלוסייה היהודית של ישראל במרחב "משולש הזהב".



מי אחראי לתהליך



ראשית חשוב לציין שהתהליך שתואר לעיל אינו תוצאה של "כוחות עליונים" אלא תוצאה של תהליכים כלכליים שמובלים על ידי משרד האוצר, שהפך למחליט העל היחידי בישראל, בכל הקשור לפעילות משרדי הממשלה (אנשי האוצר הפכו לקובעי המדיניות, למעצבי אסטרטגיות הפעולה ולקובעי הטקטיקות בדרך ליישום האסטרטגיה). כתוצאה מכך שיקול העל בקביעת מדיניות הממשלה נהפך להיות תזרים המזומנים הממשלתי ברבעון הבא, תוך התחשבות בלתי מספקת בהשלכות לטווח ארוך של מדיניותם.



בהלצה (מרה) אפשר לומר, שאילו כלכלנים (כמו כלכלני האוצר) היו מובילים את הפרויקט הציוני, מדינת ישראל (אם היתה קמה) היתה עסוקה עדיין בייבוש ביצות חדרה. יש הכרח להוציא את ההחלטות על מדיניות הפיתוח בישראל מסמכותו הבלעדית של משרד האוצר.



מה ניתן לעשות



ראשית, יש הכרח להגדיר מחדש את פיזור האוכלוסייה בישראל כיעד לאומי מרכזי לטווח ארוך של ממשלת ישראל, עם נכונות ברורה להשקעת המשאבים הדרושים להשגת היעד.



שנית, את אמצעי המדיניות בפועל יש לחלק לפי טווחי זמן. בטווח הקצר ניתן לפעול בצד ההיצע על ידי הפחתת מיסוי, מימון פיתוח קרקע ואולי אפילו מתן התחייבויות רכישה ליזמים באזורי הפריפריה כדי לייצר היצע אפקטיבי של מגורים.



מצד הביקוש ניתן להפעיל הטבות מגוונות שיעודדו הסטת ביקושים לפריפריה. בטווח הארוך יש הכרח לתכנן פיתוח כלכלי תעסוקתי אינטנסיבי בפריפריה, יחד עם פיתוח מעטפת שירותים איכותית, שתמשוך למקום אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. הקמת בית ספר לרפואה בגליל היא דוגמה אחת חשובה למהלך לאומי של ייזום פרויקטים בפריפריה, וחיוני לזרז ולחזק מהלכים מסוג זה ולא להשהותם בנימוקים תקציביים מגוחכים.



-



הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים