מחיר שיא לנכס בעייתי בחיפה

>> באוגוסט 2008 הודיע חייב לבנק למשכנתאות כי אינו מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא עבור נכס שרכש להשקעה בחיפה. הוא מסר את מפתחות הנכס, וביקש מהבנק למכור אותו בכינוס נכסים. מונה כונס נכסים, עו"ד ישראל בודה ממשרד שרגא בודה, והוא החל בתהליך השיווק תוך שיתוף פעולה של החייב.

עד מהרה התברר כי מדובר בנכס בעייתי ביותר לשיווק, הממוקם בקומת קרקע בשדרות הציונות חיפה, בשכונה הנמצאת במדרג סוציו-אקונומי נמוך ביותר, ובבניין רכבת ישן ומוזנח.



הנכס גם שימש עד אמצע שנות ה-90 כמועדון לקשישים ומבחינה תכנונית לא היה מותאם לשמש דירת מגורים. הוא היה גדול מאוד, כ-180 מ"ר, פרוש על שני מפלסים בצורה מאורכת. בקיר האורך המרכזי שלו היו מעט חלונות צרים וארוכים, דבר שהקשה מאוד על חלוקה פנימית של הדירה בצורה יעילה. בנוסף, על אף שהנכס היה בקומת קרקע, הובילו אליו מדרגות רבות ממפלס הרחוב, ולכן הוא לא התאים למשפחות עם ילדים ולבעלי ניידות מוגבלת.



ועוד תסבוכת - מבחינה משפטית הנכס רשום בטאבו כמועדון, חוזה החכירה עם המינהל הסתיים ולא חודש, הצטברו חובות למינהל ולעיריית חיפה בסך עשרות אלפי שקלים, והמינהל דרש דמי היתר בגובה עשרות אלפי שקלים עבור הסכמתו לשינוי ייעוד למגורים. כל המגבלות הפכו את ה"כלה" ללא אטרקטיבית באופן מיוחד וגם הקשו על קבלת מימון מהבנק. שמאי מקרקעין העריך את הנכס ב-350 אלף שקל.



כונס הנכסים ניסה במשך תקופה ארוכה למכור את הנכס בכל דרך אפשרית: משרדי תיווך, פרסומים בעיתונות, עריכת התמחרויות, ואף הסכים להתפשר במחיר כמקובל בעסקות בכינוס. למרות זאת, המתעניינים היחידים היו משקיעים מאזור המרכז שהצעותיהם היו נמוכות מדי.



לאחר שנה וחצי התרחשה תפנית דרמטית והתקבלו שתי הצעות רציניות בו-זמנית. הכונס ערך התמחרות בין שני המציעים שבמהלכה, באופן מפתיע, שופרו ההצעות בעשרות אחוזים ובסופה זכתה בדירה משפחה ערבית נוצרית מהגליל במחיר של 480 אלף שקל - מחיר הגבוה ב-37% מהערכת השמאי.



תחקור המציעים, שהם בעלי רקע בתחום הבנייה והאדריכלות, העלה כי כמה גורמים הלהיבו אותם וגרמו להם להגיש הצעת רכישה עם פרמיה גבוהה ולשלם במזומן, למרות החסרונות הרבים של הנכס: גודל הנכס, התקרות הגבוהות, הכניסה הנפרדת, וגינה שלא היתה מוצמדת לנכס בצורה רשמית, אבל בפועל בשימוש בלעדי של הדיירים.



רבות דובר על כך שבשל מצוקת הנדל"ן, דירות בכינוס נכסים באזורי ביקוש אינן נמכרות במחירי מציאה, אלא במחיר שוק או למעלה מזה. מקרה זה מלמד, כי גם נכס בעייתי מבחינה תכנונית ומשפטית, בשכונה שאינה נחשבת למבוקשת, בלשון המעטה, כאשר האפשרות היחידה היא לרכוש אותו במזומן ללא משכנתא - גם הוא נמכר במחיר שיא.



-



הכותב הוא עורך דין במשרד עוה"ד שרגא בודה