וינטרוב חוזר לבורסה: מציע לציבור להשתתף במיזמי הנדל"ן שלו בגרמניה

>> לאחר הפסקה של 5 שנים חוזרים שמעון וינטרוב ושותפו רונן פלד לבורסה בתל אביב, ומציעים לציבור להשתתף במיזמי הנדל"ן שלהם. חברת בראק קפיטל פרופרטיז הגישה טיוטת תשקיף להנפקה של מניות על פי שווי שיהיה כנראה סביב 130 מיליון יורו - 5% פחות מההון העצמי של החברה. החתם המוביל של ההנפקה תהיה חברת רוסריו חיתום, שמנוהלת בידי נגה קנז.



בראק קפיטל מרכזת את פעילותו של וינטרוב בשוק הנדל"ן הגרמני. החברה ביצעה באחרונה הנפקה פרטית של 30% ממניותיה בשלושה סבבים בין דצמבר 2009 ל-מארס 2010 שבה גייסה 30 מיליון יורו לפי שווי של 100 מיליון יורו אחרי ההשקעה.

החברה נשלטת בידי וינטרוב ופלד (62%), ועם בעלי מניותיה ניתן למצוא את קבוצת אלייד; את אלייד החזקות (11%), שכוללת את פרופ' יצחק סוארי, פרופ' יעקב רמון ורמי נוסבאום; משקיעים פרטיים כמו אביגדור וילנץ (4.0%), לשעבר בעל השליטה ומנכ"ל גלילאו שנמכרה למארוול ב-2000 לפי שווי של 2.7 מיליארד דולר במניות; אודי אנג'ל מהחברה לישראל; וכן את שלמה נחמה, לשעבר יו"ר בנק הפועלים.



מיזם מורכב בדיסלדורף



בראק קפיטל פרופרטיז פועלת בשוק הנדל"ן הגרמני בשלושה מגזרים. המגזר הראשון הוא נדל"ן למגורים, שמיועד להשכרה בדיסלדורף ובהאנובר ושכולל 2,400 דירות בשטח של 153 אלף מ"ר. שוויו ההוגן הוא 101 מיליון יורו לאחר רכישת מתחם של 34 בניינים בהנובר תמורת 20 מיליון יורו. המבנים כוללים 566 דירות, שמניבות שכר דירה שנתי של 1.7 מיליון יורו. תיק הדירות להשכרה מושכר בשיעור תפוסה ממוצע של 95% בשכר דירה שנתי של 7.4 מיליון יורו, שלהערכת דו"חות שמאות הוא נמוך ב-17% משכר הדירה הממוצע בשוק.



מגזר הפעילות השני של החברה הוא נדל"ן למסחר ולמשרדים. הנדל"ן המסחרי של החברה כולל רכיב שמוגדר כתיק ליבה ובו שטחים של 44 אלף מ"ר, וכן תיק שבו החברה מחזיקה רק ב-20% ושכולל 71 אלף מ"ר.



מגזר הפעילות השלישי של בראק קפיטל פרופרטיז הוא השבחת קרקע בדיסלדורף במדינת נורדריין וסטפליה, שמייצרת 25% מהתוצר הגרמני. פרויקט זה הוא מיזם מורכב ושאפתני שמבוסס על שינוי תוכנית בניין עיר על קרקע, ששימשה בעבר לתעשייה ולמחסנים לצורך הקמת מתחם של מגורים ומשרדים בחלקים כמעט שווים.



החברה הבת בראק קפיטל ביתא (83%) רכשה במאי 2008 שטח של 144 אלף מ"ר של קרקע לא מתוכננת ומזוהמת תמורת 25.5 מיליון יורו, ותשלום נוסף אך מותנה של עד 9.5 מיליון יורו. בראק הצליחה להביא לשינוי התב"ע, כך שניתן לבנות על הקרקע 258 אלף מ"ר כולל 127 אלף מ"ר למגורים (בהשוואה ל-42 אלף מ"ר בתוכנית הקודמת), לעומת 221 אלף מ"ר בתוכנית הקודמת. זאת באופן שהעלה את השווי של הקרקע ל-109 מיליון יורו לפי שמאות של jll, בהשוואה לשווי של 69 מיליון יורו לנכס ששימש כבסיס להנפקות הפרטיות שבאמצעותן גייסה בראק מנוסבאום, סוארי ואחרים 30 מיליון יורו.



מיזם שנמצא בשלבים מתקדמים של אישור תב"ע ואישורים סטטוטוריים כרוך בין היתר בקבלת אישור רשות הרכבות הגרמנית להזזת פסי רכבת, שחוצים את תוואי הכביש החדש שהקבוצה מתכוונת לסלול לאזור הפרויקט במטרה להגביר את נגישותו, וכן בפינוי שוכרים שמחזיקים בחוזים שיסתיימו בתוך שנה עד 4 שנים. עם זאת, שכר הדירה המשולם כיום - 1.7 מיליון יורו בשנה - משקף תשואה נמוכה במקצת של 6.7% עבור נכסים באיכות לא גבוהה. הוא מכסה את עלות המימון של רכישת הקרקע גם אם הפרויקט יתעכב, וכן הוא משקף אופציה זולה על רכישת פוטנציאל ההשבחה שלו.



נראה שבעלי מניותיה של בראק פרופרטיז רואים בפרויקט זה כגולת הכותרת של פעילותה בשנים הקרובות, שכן קבוצת אלייד נדל"ן ווינטרוב השקיעו בו ישירות (5% ו-6.3% בהתאמה) תמורת העמדת הלוואת בעלים בסכום מצטבר 8.7 מיליו יורו.



ההון העצמי של בראק קפיטל פרופרטיז הוא 138 מיליון יורו, ולחברה סולו (כלומר בניכוי אחזקותיה בחברות בנות) אין כל התחיבויות פיננסיות.



חלק משמעותי מהצמיחה בהון העצמי בהשוואה לדצמבר 2006 (36 מיליון יורו) הושג בהנפקות פרטיות (30 מיליון יורו), וכן משערוך נדל"ן להשקעה וזקיפת הכנסה מרכישת נכסים בשווי נמוך משוויים ההוגן (מוניטין שלילי) בסכום מצטבר של 78 מיליון יורו מתחילת 2007 ועד למחצית 2010.



עם זאת, בראק הוכיחה יכולת להשביח נכסים בשוק הגרמני. החברה רכשה תיק של תשעה נכסים מניבים ב-2005-2006 תמורת 118 מיליון יורו, כשמרכיב ההון העצמי במימון עסקה הסתכם ב-18 מיליון יורו. החברה ביצעה מימון מחדש של העסקה באפריל 2007 שבו רשמה רווח תזרימי של 14 מיליון יורו לאחר שמשכה את מלוא ההון העצמי שהשקיעה בפרויקט.



בראק פרופרטיז מכרה 80% מהתיק באוקטובר 2010 תמורת המרת ההלוואות שניתנו בעבר למימון רכישת הנכסים להלוואות בעלים והעברת 20% מההלוואות הבעלים לבראק כתשלום. העסקות הניבו לבראק פרופרטיז רווח תזרימי של 19 מיליון יורו לאחר החזר מלוא ההון העצמי שהושקע ברכישה ושיעור תשואה פנימי של 88%. זאת כשהעסקה תקטין את שיעור המינוף של החברה מ-58% ל-42% יחד, עם הקטנת ההון העצמי ב-4.5 מיליון יורו והקטנת הרווח התפעולי ב-9.5 מיליון יורו בשנה.