מי שקונה דירה כיום הוא איש אמיץ

>> רוכשי דירות במרכז הארץ - אתם אנשים אמיצים! חלקכם החלטתם לקחת את כל כספכם שחסכתם במשך שנים, לגייס כסף מההורים, לקחת הלוואת ענק מהבנק ולהשתעבד אליה למשך שנים רבות.



את כל זה בחרתם להשקיע בדירת שלושה חדרים בודדת בתל אביב, במחיר הגבוה ביותר מאז הקמת המדינה - ובניגוד לעצת נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, שהזהיר מפני הסכנה. האם הוא מבין פחות מכם? האם האמונה בעלייה אינסופית של מחירי הדירות מתבססת על עובדות אמיתיות?





בשוק הנדל"ן טעויות עולות ביוקר



לעתים, המניע לרכישה הוא דווקא הפחד, שמא המחיר ימשיך לעלות וחלום הדירה יתרחק.



בטווח הקצר זו אפשרות, אבל כדאי לזכור שערך הדירה יכול לרדת בדיוק כמו שמניות יורדות. הסיכון בנדל"ן בדרך כלל הרבה יותר גדול, והעונש על טעות יכול לעלות לכם בהרבה שנות עבודה קשה לכיסוי ההפסד, בתוספת הריבית על ההשקעה.



העובדה שהערך של הנכס לא מתפרסם מדי יום בבורסה אינה מעידה על כך שמצבכם נשאר זהה כאשר מחירו משתנה.



חלקכם אולי שומעים זאת בפעם הראשונה, אך מחירי הדירות בישראל כבר ירדו בעבר בעשרות אחוזים, אפילו בתל אביב.



במהלך העשור בין 1998 ל-2007 הפסידו רוכשי הדירות במצטבר כמעט 25% ריאלית. מה שיותר גרוע הוא משך הזמן שזה לקח: במשך 10 שנים הכסף איבד מערכו - במקום להרוויח. כל תוכנית חיסכון היתה מניבה לכם בתקופה זו רווח מצטבר של עשרות אחוזים צמוד למדד.



השקעה בדירה בעשר השנים שלפני גל העליות האחרון היתה כל כך גרועה, עד שאפשר לראות בקפיצת המחירים השלמת פערים מול אלטרנטיבות אחרות.



בגלל שצד ההיצע לא היה ערוך לקליטה של הביקושים, נוצרה תגובת יתר של זינוק חד במחירים (מצב זה עשוי גם להתהפך). אמנם בטווח הארוך מאוד, מחירי הדירות בישראל עלו יפה (במיוחד דירות בתל אביב).



ואולם מי שרכש דירה בתקופות גאות היה צריך להמתין שנים רבות עד שהחזיר את כספו בגאות הבאה. בינתיים הכסף נשחק, ומחזיקי המשכנתאות ספגו הפסדים גדולים יותר.



זוג צעיר ואמיץ ממוצע שהצליח לחסוך בעבודה קשה 300 אלף שקל, ולגייס מההורים עוד 300 אלף שקל, רוכש דירה במרכז הארץ ב-2 מיליון שקל באמצעות הלוואה של 1.4 מיליון שקל.



נניח שמחירי הדירות יורדים ב-20%. מה יקרה לזוג האמיץ? הוא יפסיד 400 אלף שקל, שהם כשני שלישים מההון העצמי שהשקיע, או למעשה: כל מה שחסך מעבודה קשה בתוספת חלק מהמענק שקיבל מההורים.



בנוסף הזוג חייב לבנק כ-1.4 מיליון שקל, בתוספת ריבית. אתם יודעים מה יקרה אם מחיר הדירה של הזוג האמיץ יירד ביותר מ-30%? במקרה כזה, שווה לזוג לתת לבנק את הדירה במתנה, כיוון שהיא שווה פחות מן ההלוואה.



הנגיד פישר מפזר רמזים



אף אחד לא באמת יודע אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הקרובה או לא, אבל:



* מי שרוכש כיום דירה במרכז, רוכש אותה במחיר הגבוה ביותר אי פעם מאז הקמת המדינה. במובן הזה הוא יכול להרגיש חלוץ אמיתי.



* אין היגיון כלכלי במחירי הדירות, משום שמי שאמורים לגור בהן אינם מסוגלים לממן אותן מההכנסה השוטפת. המצב הזה רק יורע - כשהריבית תעלה.



* נגיד בנק ישראל חושב שהמחירים עלו מהר מדי, וחושש מהנזק שיכול להיגרם לכם. הוא כבר זרק את כל הרמזים האפשריים. בנוסף, הנגיד מבצע מהלכים לבלימת המחירים.



* הממשלה פועלת להגדלת ההיצע על ידי הפשרת קרקעות, וכן עשויה להטיל מסים מסוימים. הביורוקרטיה אמנם מעכבת את התהליך, אבל ההיצע יגדל בעוד שנה-שנתיים.



* כמה מכם קונים דירה כדי למכור אותה בעוד שנתיים? תגובת יתר, ומינון מוגזם של פעולות שנעשות על ידי בנק ישראל והממשלה, עשויים להוביל להגדלת ההיצע מעבר לנדרש ולגרום לירידה חדה במחירי הדירות.



מנגד, הרוכשים טוענים כי הביקוש גדול מההיצע. זהו טיעון חלש שהצדיק את כל הבועות לדורותיהן בכל תחום. הנפט יכול רק לעלות, טענו המומחים, כשמחיר חבית נפט נשק ל-140 דולר, מכיוון שאין מספיק נפט בעולם בשביל לספק את הביקושים של סין המתפתחת. לאחר שנה, הנפט צנח לכ-40 דולר, ואפילו לאחר עלייה של כ-100% במחירו הוא עדיין רחוק בכ-60% מהשיא.



את ההפסדים הגדולים ביותר אי פעם עשו האמריקאים בשוק הדירות. "אם כל הבועות" מאז הקמת ארה"ב הוצדקה ע"י המשפט הבא:



"you can print money, manufacture diamonds, but people will always need land. it's the one thing they don't make anymore of"



האם כדאי לתת הקלה במשכנתאות לזוגות צעירים שרוצים לקנות דירה? לא בטוח. אם אכן תהיה ירידת מחירים, אולי עדיף שמי שיחטוף את המכה יהיו דווקא האמידים יותר.



בועה או לא בועה, צריך אומץ יוצא דופן כדי ליהפך לחלוץ ולרכוש דירה במרכז הארץ במחיר הגבוה ביותר אי פעם, בזמן שכל צמרת הכלכלה במדינה מתכננת לעצור את מחירי הדירות.



מי שבכל זאת מחליט להמר על מחירי הדירות, כדאי שלכל הפחות יבין את הסיכון האדיר שהוא נוטל, במיוחד אם הוא מממן את הדירה באמצעות משכנתא.



היסטורית, נקודת הזמן האידיאלית לרכישת דירה היתה תמיד בתקופות מיתון, ובמיוחד לאחר תקופות שפל ארוכות בשוק הזה.



וורן באפט: "היה פחדן כשכולם אמיצים"



כמו בכל תחום בכלכלה גם שוק הדירות הוא מחזורי. צריך הרבה סבלנות, אבל תקופות שפל כאלה עוד יגיעו ויביאו איתן את שעתם הגדולה של הקונים.



וורן באפט אמר: "היה פחדן כשכולם אמיצים, והיה אמיץ כשכולם פחדנים". אין כל ספק שמי שרוכש בתנאים הללו דירה הוא אמיץ ויש הרבה כאלה באחרונה.



-



הכותב הוא מנכ"ל ובעלים בקבין בית השקעות. אין לראות באמור משום ייעוץ השקעות או המלצה