בפאנל שסגר את כנס לשכת השמאים באילת, בישר השמאי הממשלתי אייל יצחקי את מה שכולם יודעים: בשנתיים האחרונות עלו מחיר הדירות ב-24% כאשר בכל רבעון היתה עלייה של 2.5-3.5 אחוז. והעלייה הגבוהה ביותר היתה בתל אביב - 42%.
גם הסיבה העיקרית שהביאה את המחירים לרמתם אינה שמורה בסוד: היצע דירות נמוך. "מלאי הדירות הלא מכורות ב-1998 היה כ-30 אלף דירות והוא יורד בהתמדה עד היום ל-13.5 אלף דירות, ואם היינו מנרמלים את הגרף לפי קצב הגידול בביקושים, השינוי היה דרמטי יותר. הנוריות האדומות היו צריכות להידלק לפני כמה שנים" דיווח יצחקי.
בפאנל השתתפו בנוסף ליצחקי, אתי לנגרמן, מנכ"ל בנק דיסקונט להשקעות, יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל י.ח דמרי בנייה ופיתוח וארז כהן יו"ר לשכת השמאים.
בתחילת הפאנל נשאלו המשתתפים האם שנת 2011 תבשר את השינוי במחירי הדירות? "בעשור הקרוב המצוקה תלך ותגדל ולא יעזור כלום לאף אחד. אם לא יעשו מהלך כירוגי כמו בשנות התשעים תהיה קטסטרופה. יש לנו בעיה במדינת ישראל שקיימת שנים. הממשלה שגתה ולא הסתכלה קדימה ברמה התכנונית. האם המחירים עלו או ירדו ברבעון? זה לא מעניין. לא הכינו את הקרקע לבנייה בצורה נכונה ולכן הגענו לאן שהגענו", השיב דמרי. לדבריו, "גידול טבעי באוכלוסיה של 1-2 אחוז בשנה, זה אומר שצריך עוד 10,000 יח"ד בשנה. אני לא מדבר על טווח של שנה או שנתיים. בטווח הנקודתי הטבות ליזמים או מס שבח אולי ישפיעו אבל אנחנו מפספסים את העיקר, את הבעיה האמיתית".
לטענת דמרי, שורשי הבעיה טמונים עוד בימי העלייה הרוסית: "בשנות התשעים היזמים ידעו לייצר בשנה 80-90 אלף יח"ד בשנה. הבעיה שנוצרה זו בעיה של הממשלה מלמעלה. ברגע שהסתיימה תקופת העולים מ-95' עד 2005, היתה ירידה תלולה במחירי הדיור ובתחילת 2005 המחירים התחילו לצמוח בצורה אטית כלפי מעלה".
דמרי טוען כי עליות המחירים קרו בשל המשבר הפיננסי ב-2008. "בסוף 2008 השוק השתתק והיזמים עצרו את הכול ולא פתחנו אתרי בנייה והקונים לא קנו. במארס-אפריל 2009 ראינו שהעולם לא נחרב, התחלנו לפתוח אתרים, אבל נוצר מצב שכמעט שליש מהשנה לא בנו ואז הגיע ביקוש גדול ופגש היצע נמוך והמחירים קפצו. אם לא היה משבר לא היתה הקפיצה במחירים שעוררה את כולם", לדברי דמרי.
דמרי מאשים את הממשלה כי לא פעלה בזמן: "הממשלה היתה צריכה להתעורר לפני עשר שנים. היום קשה להכשיר קרקעות בגלל הביקורקטיה. אני אמליץ לחבר שלי לקנות קרקעות בכל מקום בישראל כי המחיר יעלה. גם אם יכשירו לבנייה 10,000 יח"ד - אין מי שיבנה אותם, בגלל קיצוץ המכסה בעובדים זרים".
למי יש תרופה?
המשך עסק הפאנל בהיגיון שיש או אין במחירי הדירות ומה התרופה למצב שנוצר בשוק הדיור וזכה לכינויים של משבר. "לזוג צעיר מאוד קשה לקנות דירה בין גדרה לחדרה", טען כהן והציע פתרון: "המסים העקיפים על דירת מגורים הם משמעותיים ואפשר כהוראת שעה לתת פטור ממע"מ ומס רכישה כדי לתת אפשרות אמיתית לקנות דירה לזכאים לפי קריטריונים מסוימים. הבעיה הכואבת היא שאין יכולת לקנות דירה ואפשר לפטור את זה כך".
חברי הפאנל הסכימו כי הריבית, שהיא הכלי העיקרי בידי נגיד בנק ישראל כדי להשפיע על שוק הדירות והרבה צרכנים תלו בה תקווה, אינה התשובה לבעיה.
"הבשורה לגבי מחירי הדיור תבוא מצד ההיצע ולא מהבנקים. הריביות לא מניעות בעיני את המחירים לטוב או לרע שוליים הן מתייחסות למשקיעים אבל הם לא הלב של הרוכשים והביקוש הקשה מגיעה מצד רוכשים למגורים", אמרה לנגרמן. לדבריה, "הריבית לא משפיעה ולא תשפיע על החלטה לקחת משכנתא. זוג שלוקח משכנתא בודק את יכולת ההחזר שלו לאורך זמן גם בריביות יותר גבוהות. אני לא חושבת שעלייה של הריבית היא זו שתשפיע בצורה משמעותית על המחירים".
דמרי תמך בדבריה כשציין שאנשים קנו דירות בארץ גם בריביות גבוהות. "הישראלים קונים בית ולא משנה מה המחיר. בנק ישראל ייקר לזוגות את הדירות. הוא מקשה עליהם. זוג צריך להביא הרבה כסף בשביל לקנות דירה".
"אני מסכים שהריבית משפיעה בצורה מינורית על המחירים", אמר יצחקי והוסיף: "אבל יש חשיבות למעשים של בנק ישראל כי הוא מאותת שהוא מטפל בבעיה. ריבית נמוכה מקטינה את עלות תשומות הבנייה והיא מוזילה את הדירה. וגם בריבית מטורפת יהיה צורך של 30-35 אלף דירות בשנה".
דמרי המשיך למנות את הבעיות שעומדות בפני הקבלנים, החל ממחסור בכוח אדם בענף הבנייה ועליית השכר של עובדים זרים וכלה בנקודה כואבת ליזמים - הוצאת היתרי בנייה.
"לנו יש מעל 3,000 דירות של קרקע מאושרת שאפשר לבנות אותה מחר בבוקר. אבל להוציא היתר בנייה לוקח יותר זמן מאשר לבנות את הבית. היום זה יכול לקחת מעל שנה וחצי להוציא היתר בנייה. הבירוקרטיה מאוד קשה. אם כבר הצלחתי להוציא היתר בנייה יש בעיה נוספת, אין מי שיבנה", סיכם דמרי את המצב העגום.
יגאל דמרי: "מצב הדירות בישראל עומד בפני קטסטרופה"
רז סמולסקי
16.11.2010 / 21:42