"תוכנית השנתיים": הפטור ממס שבח יוגדל, מס רכישה למשקיעים יועלה

>> ראש הממשלה, בנימין נתניהו, יצטרך להכריע בקרוב אם לאמץ את ההצעה של משרד האוצר להגדיל את המסים המוטלים על משקיעים בנדל"ן. ההצעה המורכבת, שזכתה לתמיכה של המועצה הלאומית לכלכלה ושל בנק ישראל, מטפלת בו זמנית בשני המסים העיקריים שמשלמים רוכשי הדירות בישראל - מס שבח ומס רכישה.



מטרת ההצעה היא להביא לירידת ביקושים לדירות מצדם של משקיעים בדירות, באמצעות ייקור המסים על המשקיעים. כתוצאה מכך מקווים באוצר כי העלייה במחירי הדירות תיבלם, לרווחתם של הזוגות הצעירים.

המיסוי על רכישת דירות בישראל מבחין כבר כיום בין מי שקונה את דירתו הראשונה (דירת מגורים) לבין מי שקונה דירה שנייה ויותר (משקיע). ההצעה הנבחנת נוגעת למשקיעים בלבד - ולא תהיה כל החמרה במיסוי המוטל על רכישת דירת מגורים. ההצעה אמורה לפעול לרווחתם של הזוגות הצעירים, על חשבונם של המשקיעים.



ההצעה כוללת ארבעה צעדים מנוגדים זה לזה. שני הצעדים הראשונים יינקטו בתקופה הקרובה, ככל הנראה לפרק זמן קצוב של שנתיים, ומטרתם לתמרץ משקיעים למכור את הדירות שבבעלותם במהלך השנתיים הקרובות. באוצר מעריכים כי הצעדים שננקטים בתחום הגדלת היצע הקרקעות לבניית דירות יתחילו לשאת פירות רק בעוד שנתיים, ולכן מקווים, באמצעות שינויי המיסוי, להשפיע על הביקושים וההיצעים הזמינים לשנתיים הקרובות. שני הצעדים הראשונים הם העלאה דרמטית של מס רכישה למשקיעים, ובמקביל הפחתה דרמטית של מס השבח המוטל על משקיעים.



מס רכישה הוא המס המשולם עם רכישת הדירה, והוא מחושב בהתאם לעלות הדירה. כיום קיימות שתי מדרגות מס רכישה למשקיעים - תשלום של 3.5% מערך הדירה עד לסכום של 1.2 מיליון שקל, ותשלום של 5% על סכומים גדולים יותר. על פי ההצעה, מס הרכישה למשקיעים יוגדל מאוד בשנתיים הקרובות - ככל הנראה המדרגות של 3.5% ו-5% יוחלפו במדרגות של 5% ו-7% בהתאמה. כתוצאה מכך דירות להשקעה יתייקרו מאוד, והדבר יביא להפחחת הביקוש של משקיעים לדירות, ובתקווה גם לירידת מחירים בענף.



במקביל, הפטור ממס שבח למשקיעים יורחב מאוד. מס שבח הוא המס שמשולם עם מכירת הדירה, והוא מחושב כעלות מהרווח שנצבר על הדירה. כיום, אמור להיות מוטל מס של 20% על הרווח הריאלי בעת מכירת דירה להשקעה. עם זאת, הקלות שונות מאפשרות למשקיעים להתחמק מתשלום מס שבח. הפטור העיקרי הוא זה שמאפשר למכור דירה בפטור ממס אחת לארבע שנים.



פטור זה מביא לכך שמשקיעים משחררים דירות לשוק רק אחת לארבע שנים. במטרה להאיץ את קצב שחרור הדירות, הועלתה הצעה לבטל סעיף זה לתקופה של שנתיים, שבמהלכה יוכלו משקיעים למכור יותר מדירה אחת ועדיין ליהנות מפטור ממס שבח.



שני הצעדים המנוגדים - העלאת מס רכישה על משקיעים מצד אחד והורדת מס שבח על משקיעים מצד שני - נועדו להבטיח את הגדלת ההיצע של דירות מצד משקיעים, ובלימת הביקוש מצדם. הרחבת הפטור ממס שבח תעודד משקיעים למכור יותר דירות בטווח הקצר.



עם זאת, הועלה החשש כי המשקיעים ישובו וישקיעו את הכסף שקיבלו כתוצאה ממכירת דירות ברכישת דירות חדשות. כדי למנוע זאת, עלות הרכישה של דירות עבור משקיעים תעלה מאוד באותה תקופה - וכך זוגות צעירים לבדם הם שיוכלו ליהנות מהגדלת היצע הדירות של משקיעים בשוק.



כדי להפוך את הצעדים לאפקטיביים, כך שהיצע הדירות יוגדל בטווח הקצר, הם חייבים להיות קצובים בזמן. לכן, ההצעה היא שבתום השנתיים יינקטו שני צעדים הפוכים - מס רכישה על משקיעים יופחת ויחזור לרמתו המקורית. לעומת זאת, מס השבח על משקיעים יועלה באופן ניכר - למעשה, הפטור הקיים ממס שבח על מכירת דירה אחת לארבע שנים יבוטל, כך שכל מכירת דירה בידי משקיע תחויב במס שבח.



ההצעה המשולבת של האוצר זכתה לתמיכה מקצועית גם של בנק ישראל וגם של המועצה הלאומית לכלכלה. עם זאת, ראש הממשלה סירב לאמץ אותה בשל חששו מהעלאת מסים על משקיעים בנדל"ן: מס רכישה בטווח הקצר, ומס שבח בטווח הארוך. בשלב זה ההצעות נדחו להמשך דיון אצל ראש הממשלה.