המדינה מעודדת השקעה בנדל"ן - על חשבון הזוגות הצעירים

>> ראש הממשלה, בנימין נתניהו, כינס שלשום מסיבת עיתונאים בהולה, שבה בישר על צעדים לבלימת עליות המחירים בשוק הדיור בישראל. הבשורות היו דרמטיות, אבל קשה היה להשתכנע מהן לאור העובדה שמי שדוחף בפועל את מחירי הדירות בישראל כלפי מעלה היא ממשלת ישראל עצמה.

איך הממשלה עושה זאת? פשוט מאוד, היא דואגת להפוך את ההשקעה בנדל"ן להשקעה הכדאית ביותר שיש - באמצעות אפליית מיסוי לטובת השקעה בדירות. כך, משקיע המתלבט בין השקעת כל חסכונותיו בדירה יחידה לבין השקעת אותו סכום במדד מניות הנדל"ן בבורסה (בנדל"ן בישראל בלבד), צריך היה באופן רציונלי לבחור בחלופה השנייה. השקעה בדירה היא מסובכת הרבה יותר, מחייבת את המשקיע לגלות בקיאות בדיני חוזים, בתחזוקת דירות ובסבך הסטטוטוריקה הישראלי, והיא גם בבחינת הכנסת כל הביצים לסל אחד.



לעומת זאת, השקעה במניות חברות הנדל"ן מאפשרת למשקיע ליהנות מהעליות הצפויות בנדל"ן בישראל, באמצעות השקעה בחברות שמתמחות בנדל"ן, ותוך שהוא מקבל פיזור על כל שוק הנדל"ן בישראל.



עם זאת, בפועל מרבית המשקיעים יעדיפו לקנות דירה על פני השקעה במניות חברות הבנייה בבורסה. הסיבה העיקרית לכך היא שהמדינה מתמרצת אותם לעשות כן: בעוד שרווחיהם מעליית מניות הנדל"ן בבורסה ימוסו בשיעור של 20%, רווחיהם מעליית ערך הדירה (וכן מהתשואה השוטפת על הדירה - שכר הדירה המתקבל ממנה) יישארו פטורים ממס. בכך, המדינה מתדלקת את הביקושים לנדל"ן מצד משקיעים - שהם בהכרח מי שמשתייכים לעשירונים העליונים בחברה הישראלית - ומזינה את המשך עליות המחירים בנדל"ן. זאת, על חשבון הזוגות הצעירים, שידם אינה משגת עוד לקנות דירה.



חוקית, זה לא אמור היה להיות המצב. מדינת ישראל קבעה שיעור מיסוי אחיד על כל ההשקעות בישראל, כדי שהמס לא יהווה שיקול בעת קבלת החלטת השקעה. לכן נקבע כי כל אפיקי ההשקעה ימוסו בשיעור של 20% על הרווח הריאלי הנובע מהם. זהו המצב לגבי השקעה במניות בבורסה, השקעת הכסף בפיקדונות בבנק וגם השקעת הכסף בנדל"ן. כל אפיקי ההשקעה אמורים היו להיות זהים, מבחינת המיסוי המוטל עליהם.



רק שהרציונל הכלכלי היעיל הזה נותר על הנייר בלבד. מ-20% מיסוי על הרווח על דירות להשקעה (בכוונת מכוון המדינה אינה ממסה את דירת המגורים של אדם, אלא רק את השקעותיו בדירה שנייה ויותר) לא נותר דבר. התשואה השוטפת על ההשקעה, שכר דירה בסכום של עד 4,200 שקל בחודש, פטורה ממס בחוק. הרווח על ההשקעה בדירה, כתוצאה מעליית ערכה, חייב בחוק במס של 20% - אבל החיוב הזה מותנה באינסוף פטורים. כל כך הרבה פטורים, עד שבפועל אין כל קושי להימנע מתשלום מס על הרווח (מס שבח) על דירות להשקעה.



עובדה, מדינת ישראל כמעט אינה גובה מס שבח ממשקיעים בדירות. על אף ששוק הנדל"ן רותח - מחירי הדירות זינקו בכ-20% בשנה האחרונה, והיקף השוק מוערך ב-80 מיליארד שקל - הכנסות המדינה ממס שבח על דירות בכלל הן כ-2.3 מיליארד שקל בשנה, אבל רובם ממקור עסקי. ההכנסות מדירות פרטיות נאמדות במאות בודדות של מיליוני שקלים בשנה. מדובר בסכום זניח, המעיד כי הרוב המוחלט של המשקיעים מצליחים למכור את הדירות שלהם בפטור ממס.



זהו פטור רגרסיבי, משום שמרבית המשקיעים בדירות הם בני המעמדות העליונים. בעוד שכל סטודנט שמפקיד את כספי הטיפים שקיבל בעבודת המלצרות שלו בבנק ייאלץ לשלם למדינה מס של 20% על הכנסותיו מהפיקדון הבנקאי - בני המעמדות העליונים מוכרים דירות במיליוני שקלים בפטור ממס.



זהו פטור שמזין את הביקושים מצד משקיעים לנדל"ן, ובכך מחריף את עליות המחירים בשוק - על חשבון הזוגות הצעירים.



זהו פטור המעוות את שיקולי ההשקעה בישראל ומסית משקיעים להעדיף השקעה ישירה בנדל"ן (על פני השקעה רציונלית יותר, של רכישת מניות הנדל"ן), וזאת בניגוד למדיניות שלפיה המס לא יהווה שיקול בהחלטות השקעה במשק.



אין כל צידוק להמשך הפטור הזה - לא הפטור ממס שבח ולא בטוח שגם הפטור על שכר דירה. למעשה, הצידוק היחיד להמשך הפטור ממס שבח הוא רק העובדה כי המשקיעים בישראל ממוסים במקביל על רכישת דירה, באמצעות מס רכישה. רק שמס רכישה הוא דווקא המס הפחות הוגן ופחות כלכלי מבין השניים, בהיותו מס המוטל על מחיר הדירה ללא קשר לרווח הנובע ממנה, ובהתאם הוא גם פחות משפיע על שיקולי ההשקעה בענף.



הגיע הזמן לעשות סדר במיסוי הנדל"ן, באמצעות ביטול הפטורים למשקיעים. זה הצעד האמיץ שעשוי לרסן את המשך עליות המחירים, לפחות בטווח הקצר.