>> בבואנו לקחת משכנתא בבנק רב הנסתר על הגלוי. לרוב נגיע לבנק כשבאמתחתנו שני פריטי מידע בלבד: גובה המשכנתא הנדרש וסכום ההחזר החודשי. כבר בפגישה הראשונה מתחוור, שכפי הנראה חסר לנו מידע נוסף הדורש החלטות: הלוואה צמודה או לא? ריבית קבועה או משתנה? הלוואת מט"ח? איזה עוגן לריבית המשתנה? מהו עוגן "בנק ישראל"? "שער רצפה"? "עמלת היוון" ועוד.
כיצד הבנקים עוזרים לנו להפיג את המבוכה? ובכן, הבלבול רב אך כפי הנראה האחריות לפיזור הערפל והשגת המידע מוטלת על כתפינו - ועליהן בלבד. האינטרס של הבנק לא תמיד עולה בקנה אחד עם זה של הלווה בכל הקשור בריביות ותנאי ההלוואה.
הבנק מחויב להעביר אלינו את כל המידע הקשור בהלוואה, וברוב המוחלט של המקרים הוא אכן עושה זאת. המידע הניתן ללווה מגיע בחלקו באופן מילולי, בשיחה בין נציג המשכנתאות ללווה, ובחלקו האחר באותיות קטנות (מאוד) במסמכים שעליהם חותם הלווה. כמה מאתנו קראו אותם במלואם?
לבנקים שונים הגדרות שונות לאותם מושגים. האם הם מסבים את תשומת לבנו להבדלים? להלן כמה דוגמאות:
הלוואות בריבית משתנה: הלוואה לתקופה של עד 35 שנה עם "תחנות יציאה" כל שנה עד עשר שנים. בכל אחת מהתחנות נקבעת הריבית לתקופת ההלוואה הבאה על ידי מנגנון חיצוני הקרוי עוגן בתוספת (או הפחתה) של מרווח אישי הנקבע ביום לקיחת ההלוואה. מהו עוגן זה?
העוגנים העיקריים המקובלים בשוק הם: עוגן בנק ישראל (נהוג בלאומי, משכן, דיסקונט, בינלאומי וכו'), עוגן גיוסים (טפחות), עוגן אג"ח (משכן, אגוד). במאמר שהתפרסם בטור זה לפני כמה חודשים סקרנו כל עוגן ועוגן. עוגן "בנק ישראל" הוא הנפוץ ביותר בקרב הבנקים, כיצד הוא נקבע?
בנק ישראל מפרסם אחת לחודש את הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד. הריבית נחלקת לקטגוריות לפי תקופת ההלוואה. נכון למועד כתיבת שורות אלו, עומדת הריבית הממוצעת להלוואות של עד חמש שנים על 2.06% (להלן העוגן), ועל הלוואות העולות על 20 שנים על 3.20%. מהו, אם כך, העוגן בגין הלוואה המשתנה כל שנתיים ונלקחת לתקופה של 25 שנה? מתברר שהתשובה תלויה בבנק המלווה.
בנק דיסקונט ובנק משכן יתייחסו לעמודה הימנית ביותר, כלומר, הלוואות עד חמש שנים. בנק לאומי, מאידך גיסא, יתייחס לממוצע הריביות על כל סוגי ההלוואות העומד כיום על 2.20% שהם 0.14% יותר מהעוגן המקביל של לאומי ודיסקונט.
בפעם הבאה שהבנק יציע לנו הלוואה בריבית משתנה על פי עוגן בנק ישראל, מומלץ לשאול מעט יותר מה כוונת המשורר.
האם יש הבדלים נוספים בין הבנקים? אכן.
הלוואות מט"ח לדיור (משכנתא): הלוואות אלה ניתנות כשהן צמודות לדולר, יורו, ין יפני ומטבעות נוספים. ההלוואת הרווחות ביותר בקטגוריה זו הן אלו הצמודות לדולר וליורו. הריבית בהלוואה זו נקבעת על פי ריבית הליבור.
ריבית ההלוואה תעמוד לרוב על ריבית הליבור המשתנה כל שלושה או שישה חודשים בתוספת מרווח הבנק. אחד הבנקים הגדולים למשכנתאות מציג מנגנון שונה. עוגן ההלוואה נקבע על פי הנמוך מבין השניים: עלות הגיוס בתוספת מרווח א' או ריבית הליבור בתוספת מרווח ב'. לכן, יש לשים לב כי ייתכנו עוגנים שונים להלוואה בין הבנקים.
מה עוד? חלק מהבנקים מטיל מגבלות שונות ומשונות על הלוואות משכנתא: שער רצפה להלוואות מט"ח, פערי המרה בקנייה ומכירה ועוד. זה הזמן לפנות למפקח על הבנקים ולרגולטור ולבקש: אנא פשטו עבורנו את הדברים: הגדירו מהו "עוגן", מהו "עוגן בנק ישראל" ומהו "מרווח מליבור". העוגנים של בנקים מסוימים לוטים בערפל וכל ניסיון להבין את הרכבם ואופן חישובם עולה בתוהו.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". www.rej.co.il
השתתף בהכנת הכתבה: יהודה אלטמן
כל בנק והמשכנתא שלו
חיים לוי
19.11.2010 / 7:05