מס רכוש: הקלף הסודי של ראש הממשלה?

ראש הממשלה היה בשבוע שעבר נחרץ: במסיבת עיתונאים "דרמטית" הודיע בנימין נתניהו על תוכנית להגדלת היצע הדירות באמצעות הפחתת מסים והטבות לקבלנים שיסיימו פרויקטים במהירות. "יש בכוחנו לבלום את העליות, ומי יודע? אולי נראה ירידות מחירים", כך הכריז. תגובת פעילי שוק הנדל"ן היתה נחרצת לא פחות: "שטויות". לשיטתם, התוכנית שהוצגה היא חזרה על רעיונות מוכרים. אבל ראש הממשלה לא צריך להתרגש יותר מדי מהביקורת, ובעוד זמן לא רב הוא יוכל לעמוד שוב על הבמה ולהצהיר שהוא טיפל בבעיה של "דיור בר השגה לזוגות צעירים ולחיילים משוחררים". אלא שעצירת המחירים תהיה תוצאה של גורמים כלכליים אחרים, ובעיקר מהלכים שנתניהו רמז עליהם - אך טרם ביצע. בשבוע שעבר סימנו 5 סיבות מדוע שוק הנדל"ן קרוב לשיא: הנה שלוש סיבות נוספות, וקלף אחד סודי ויעיל במיוחד.

1. רוכשים נדחקים מחוץ לאזורי הביקוש. כשיש בועה בשוק פיננסי, למחיר הנומינלי אין הרבה משמעות - מה שחשובה היא האמונה של כל משקיע שבעתיד הקרוב מישהו אחר יקנה את הנכס במחיר גבוה יותר. בשוק הדיור המצב שונה: בשלב מסוים מגיעים המחירים לרמה שקונים רבים פשוט אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, לא משנה עד כמה היא זולה. אז הם נדחקים מהשוק ונאלצים לבחור בין ויתור על הרכישה לבין התפשרות ורכישת דירה במקום מרוחק יותר מהמרכז. התוצאה: הביקוש לדירות יורד. הדיבורים על בועת נדל"ן ועל מאמץ מרוכז של הרשויות לעצור את רכבת המחירים מתחילים להשפיע על הקונים. אפילו בתל אביב יש שכונות שבהן המחירים התייצבו, למשל מגדלי פארק צמרת הצמודים לנתיבי איילון בתל אביב.



2. רבים מהקולות שחוזים המשך עליות מדברים מהפוזיציה. מול כל הערכה על התייצבות במחירי הדיור נשמעות בישראל חמש הערכות על המשך עליות. אבל ההערכות האלו מושמעות באופן טבעי על ידי מומחי נדל"ן, ורוב המומחים האלו נהנים מעליות מחירים. בשוק עולה כולם מרוויחים: הקבלנים, המתווכים, השמאים, הבונים והבנקים למשכנתאות. בשוק יורד המצב הפוך: כולם מפסידים, ואף אחד לא רוצה את זה.



3. או ריבית נמוכה או צמיחה. מה גרם לשוק הדיור הישראלי להיכנס לסחרור? לאחר שהאבק מהמשבר הכלכלי העולמי התפזר, מצאה מדינת ישראל את עצמה במצב כלכלי טוב, יחד עם ריבית נומינלית נמוכה וריבית ריאלית שלילית שמיובאת מארה"ב ומאירופה. זו מציאות שמעודדת נטילת אשראי ורכישת נכסים - וההשקעות בדיור אטרקטיביות במיוחד בזכות המיסוי הנמוך. אבל ההיסטוריה מראה שהצירוף של כלכלה חזקה וריבית נמוכה הוא זמני. במוקדם או במאוחר יקרה אחד מן השניים: או שהריבית תעלה, או שהמשק ייקלע להאטה. בשני המקרים, הנכונות של הציבור לרכוש דירה תרד.



4. מס רכוש: הקלף הסודי של ראש הממשלה. מנאום נתניהו היה ברור שהוא מבין כי הגורם המרכזי לעליות המחירים הוא גל הרכישה של דירות למטרות השקעה. הוא פנה למשקיעים האלו ישירות ואמר: "מי שחושב שתהיה עלייה בלתי פוסקת של מחירי הדירות ושאפשר להרוויח על ידי אחזקת דירות... צריך לחשוב פעמיים".



האם אלה רק דיבורים? הפעם זה תלוי בו: יש לו עוד לפחות שני מהלכים שיכולים להשפיע על הביקוש לדירות. על הראשון כבר התקיימו דיונים: ביטול הפטור ממס שבח. מי שקונה כיום דירה מקבל פטור אם הוא לא מוכר אותה במשך ארבע שנים, וזו תקנה שגורמת לרבים להחזיק את הנכס במשך זמן רב. מס הכנסה יכול לבטל את הפטור, וליצור תמריץ ל"מימוש רווחים" ומכירת דירות.



ואולם הקלף הסודי השני הוא דרמטי ויעיל יותר: ראש הממשלה יכול להטיל ?מס רכוש' על דירות שאינן למגורים - מס שאותו יצטרך לשלם כל בעל נכסים מדי שנה, כשיעור משווי הנכס. מס כזה קיים בכמה מדינות בחו"ל, והוא היה קיים בעבר בישראל על קרקעות שלא נוצלו לחקלאות או לבנייה. הרעיון: להטיל מס רכוש על דירות להשקעה, כאלה שהן דירה שנייה או יותר - כולל של רוכשים מחו"ל. כל מי שגר בנכס, או שזה נכס יחיד שלו, למשל אנשים שיש להם דירה אבל מעדיפים לגור בדירה שכורה אחרת, יהיה פטור. מס שכזה יקטין את התמריץ להשקעה פיננסית בדירות: על פי מומחי מס המכירים היטב את רוכשי הדירות להשקעה ואת השיקולים והתמריצים שלהם, הוא עשוי להביא כמעט לבדו לעצירה ולירידה במחירי הדירות. מס רכוש ייצור הבדל בין שני שווקים שונים: אלה שקונים דירה לצורך מגורים, ואלה שהפרוטה בכיסם ורוכשים נכסים לצורך השקעה. זהו כמובן מס פרוגרסיבי, הנחשב כ"צודק" וחברתי יותר: ככל שאדם מחזיק בנכסי נדל"ן רבים, כך הוא ישלם מס גבוה יותר. הוא מזכיר במשהו את מס הירושה, שנגבה מאדם אמיד שנפטר - ובמקרים רבים אלה הם הרי נכסי נדל"ן. זוהי גם החולשה שלו: בעבר הצליח הלובי של בעלי האמצעים להפעיל לחץ על הפוליטיקאים ולטרפד תוכניות ממשלתיות להטיל מס ירושה. אפשר להניח שאותו לובי יפעיל את מלוא עוצמתו גם הפעם, אם הצעה להטיל מס רכוש תעלה לדיון.



אבל כאשר הוא יבוא לשקול מס רכוש, נתניהו יצטרך לבחור: האם הוא באמת רוצה לסייע ל'זוגות צעירים וחיילים משוחררים' המבקשים לרכוש דירה ראשונה, או שחשוב לו יותר להמשיך לשמור על האינטרסים של בעלי הנכסים.