אפסילון ועזור החלו בניסיון השתלטות עוין על גירון

מאת יורם גביזון



חברת אפסילון - שבשליטת שמואל פרנקל, רון לבקוביץ אמפל ובנק אינווסטק - פירסמה הצעת רכש עוינת למניותיה של חברת גירון . אפסילון הקימה את השותפות המוגבלת אפסילון מרקעים, בחלקים שווים עם איש העסקים אלי עזור (47.8% לכל אחד) ובשיתוף רו"ח רון הימן (4.4%). לצורך רכישת השליטה בגירון פירסמה השותפות הצעה לרכישת 54.2% ממניות גירון, במחיר של 20.43 שקל למניה - 21% מתחת למחיר המניה בבורסה ו-13.2% מתחת להון העצמי של החברה - וב-50% מהמחיר שלפיו נרשמה למסחר.



מנכ"ל גירון ובעל 1.4% ממניותיה, יעקב מור, אמר שההצעה לא היתה מתואמת עם בעלי העניין בחברה, הרואים בה הצעה עוינת. לדברי מור, בעלי העניין בחברה מתייעצים עם גופים משפטיים ופיננסיים באשר לדרכי התגובה האפשריות. לדבריו, האפשרות לפרסם הצעת רכש נגדית לא עלתה. מור העריך שסיכויי ההצעה להתקבל אינם גבוהים, בשל המחיר הנמוך.



עם זאת, ייתכן שאפסילון ועזור סבורים שגם שיעור היענות חלקי יאפשר לשותפות שהקימו ליצור לחץ על בעלי העניין, ולנהל מו"מ על הצעת רכש משופרת.



גירון נרשמה למסחר בנובמבר 2000, לאחר שב-99' מוזגו לחברה נכסי חברות פרטיות של 450 משקיעים, רובם יהודים מדרום אפריקה. ההקצאה בוצעה לפי שווי של 247 מיליון שקל, אך הנכסים נרשמו במאזנה של החברה בשווי של 186 מיליון שקל - על פי שווים בספרי המשקיעים שהעבירו את הנכסים. אחת המטרות של המיזוג היה לתת בידי בעלי הנדל"ן נכס נזיל ובר מימוש בקלות יחסית, אך מאז שנרשמה המניה למסחר נזילותה דלה, ובפרקי זמן ממושכים לא נקשרו עסקות במניה.



מבנה השליטה בגירון מפוזר, ואין בה דבוקת שליטה. היו"ר פרנק גירון ואשתו מחזיקים ב-7.45%, בזיל גורדון מחזיק ב-5.5%, עזבון שמאי גורדון ב-5.1% וישראל ואיזי ארנסון - ב-2.2%. המחסור בדבוקת שליטה מחייב את אפסילון ועזור לפנות בהצעת רכש מיוחדת ל-50.01% מהחברה.



רון לבקוביץ, מבעליה של אפסילון, מעריך שהחברה מציעה לבעלי המניות של גירון הזדמנות טובה לממש את החזקתם. לדבריו, אפסילון אינה מתכוונת למכור את גירון לגוף נדל"ני מיד לאחר שתשיג את השליטה. הוא העריך כי אפסילון מסוגלת לייצר ערך בגירון, כפי שעשתה בהשקעתה בחברת אמריקה ישראל, שהקימה בשיתוף עם דני מריאן ושמשון הראל - מנהלים בכירים לשעבר באפריקה ישראל - וביל דיווידסון שצורף לחברה ביוזמת אפסילון. לדבריו, אפסילון מימשה את השקעתה באמריקה ישראל (8%) ברווח נאה. לבקוביץ אמר שלחברה צוות ניהולי שיוכל להוביל את גירון מבלי שייפגם ניהולה של חברת הברוקרים, וליווי פיננסי מובטח מבנק הפועלים.



לדברי מור, החברה מחזיקה בנכסים מניבים בתחום התעשייה הקלה, במשרדים ובמרכזים מסחריים מראשון לציון ועד אשקלון בשטח כולל של 60 אלף מ"ר ובתפוסה של 98%. גירון סיימה את ינואר-ספטמבר 2001 ברווח של 6 מיליון שקל, לעומת רווח של 4.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2000.







נכסיה של החברה הניבו שכר דירה והכנסות משירותי אחזקה של 23.5 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2001, לעומת מחזור של 21.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2000. הפעילות השוטפת של החברה ייצרה תזרים עודף של 7.6 מיליון שקל בתזרים המזומנים שנרשם בינואר-ספטמבר 2001.



מבנה המאזן של גירון נראה כאחת הסיבות המרכזיות שהניעו את הצעת הרכש העוינת של אפסילון ועזור. ההון העצמי של גירון מסתכם ב-195 מיליון שקל, ומממן 88% מהמאזן - נתון חריג בנוף הממונף של חברות הנדל"ן המקומיות. ההתחייבויות הבנקאיות של גירון לטווח קצר וארוך מסתכמות ב-13.5 מיליון שקל בלבד. גירון נמצאת רק בשלבים הראשוניים של התפתחותה, ולא ניצלה מקצת מפוטנציאל המינוף שלה. אפסילון מתכננת לרכוש את השליטה באמצעות השקעה של 70 מיליון שקל, ותוכל ככל הנראה לחלק נתחים נכבדים מהונה העצמי של גירון כדיווידנד ולגייס עבור פעילותה מקורות בשוק ההון והמערכת הבנקאית.



נכסיה הבולטים של גירון כוללים את אחוזת גירון, שכונה של וילות פרטיות המונה 127 בתים בתל מונד, שהיא חלק מנחלה שהיתה שייכת ללורד וליידי זיו - ממקימי ובעלי מרקס אנד ספנסר. נכס אחר הוא מרכז גירון ברעננה, ששטחו 5,000 מ"ר. הוא כולל חניון ל-100 כלי רכב, ושכר הדירה החודשי בו הוא 45 דולר לחנויות, כולל דמי ניהול. שכר הדירה למשרדים הוא 22 דולר כולל דמי ניהול. גירון מחזיקה גם בפארק ההיי-טק גירון באזור התעשייה המערבי של ראשון לציון, ובו 3 מבנים בשטח כולל של 18 אלף מ"ר בשכר דירה חודשי של 8 דולר למ"ר. כן מחזיקה החברה בקניון גירון שבאשקלון, בשטח של 10,000 מ"ר הכולל 5 בתי קולנוע.



אפסילון היא אחד מבתי ההשקעות הפרטיים המובילים בישראל. החברה עוסקת בבנקאות השקעות ומנהלת תיקי השקעות בהיקף של 2 מיליארד שקל, קרנות נאמנות וגיוסי הון. אפסילון נמצאת בבעלות שמואל פרנקל (40%), רון לבקוביץ, אמפל ואינווסטק (20% לכל אחד). אלי עזור הוא הבעלים של חברת מרקעי תקשורת, הבעלים של העיתון "נובוסטי" בשפה הרוסית וכמה בתי דפוס, וכן שותף בתחנת הרדיו האזוריות רדיו ללא הפסקה ורדיו צפון.