מיכאל שראל: "השקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות מתיק מניות מפוזר"

השקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות, ואולי אף יותר, מהשקעה בתיק מניות משולב ומפוזר - כך קובע מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים. לדבריו, התשואה ההיסטורית הממוצעת נמוכה יותר של השקעה בדירה בהשוואה להשקעה בתיק מניות. שראל ביצע מחקר המבוסס על נתוני התשואה של שוקי המניות בישראל ובעולם ומחירי הדירות למגורים בישראל במהלך 15 השנים האחרונות.



מסקנה זו סותרת את הדעה הרווחת בקרב הציבור הרחב כי השקעה במניות היא השקעה שעשויה להניב לאורך זמן תשואה נאה, אך עם תנודתיות גבוהה ועם סיכון משמעותי להפסד. לעומת זאת, השקעה בדירה למגורים נתפסת כהשקעה סולידית בנכס שלאורך זמן מניב תשואה סבירה, עם תנודתיות נמוכה יחסית.



שראל הסביר כי האינטואיציה להבנת המסכנה, אליה הגיע, פשוטה: בהשקעה במניות ניתן, בעלות מזערית, לפזר את ההשקעה על פני אלפי מניות, עשרות מדינות וענפים כלכליים רבים, ופיזור זה מסייע להקטין במידה ניכרת את התנודתיות של התשואה על השקעה בתיק מניות, לעומת התנודתיות של התשואה על השקעה במניה בודדת. לעומת זאת, בהשקעה בדירה למגורים נוהגים לרוב להשקיע את כל הסכום בנכס בודד.



שיקול נוסף לנחיתות של השקעה בדירה למגורים לעומת השקעה במניות היא הנזילות הנמוכה של שוק הדירות, המקשה על מימוש מהיר ויעיל של ההשקעה בדירה למגורים.



תשואה שנתית ממוצעת של 4.7% על תיק מניות מול תשואה של 2% בהשקעה בדירה



במקרה של השקעה בתיק מניות משולב (חצי במדד מניות ת"א 100 וחצי השני במדד מניות msci העולמי), התשואה הריאלית ברוטו עמדה ב-15 השנים האחרונות על 6.7% בממוצע שנתי עם סטיית תקן (מדד לתנודתיות, פיזור מהממוצע) שנתית של 17%. מכאן שהתשואה הריאלית נטו נמוכה בכ-2%, ולכן מסתכמת בכ-4.7%.



אומנם, יש לקחת בחשבון את השוני בעלויות ובמסים השונים על שני אפיקי ההשקעה. במקרה של השקעה במניות, עלויות הקנייה, המכירה ודמי הניהול עשויים להסתכם בכ-1.5% לשנה. שיעור המס על רווחי הון עשוי להסתכם ב-20% מהרווח הריאלי. במקרה של דירה למגורים, עלויות הקנייה (כולל תשלומי מס רכישה) ועלויות המכירה עשויות להסתכם בכ-1% לשנה. בנוסף, ההכנסות משכירות (בניכוי עלויות תחזוקה ועלות עריכת חוזים) עשויות להסתכם בכ 3% בשנה. הבלאי (ירידת ערך הדירה כתוצאה מהתיישנותה) עשוי להסתכם בכ-1% בשנה.



כמו כן, ההנחה היא שלא חלים מסים על רווחי הון מהשקעה בדירה למגורים. מכאן שכדי להשוות באופן סביר בין התשואות על שני סוגי ההשקעה, במקרה של השקעה במניות יש אם כן להפחית מהתשואה ברוטו כ-2% לשנה, ובמקרה של השקעה בדירה למגורים יש להוסיף לתשואה ברוטו כ-1% לשנה על מנת לקבל אומדן לתשואה נטו.



במקרה של השקעה בדירה למגורים בגודל מסוים ובאזור מסוים בארץ (מתוך 9 אזורים כפי שמוגדרים על ידי הלמ"ס), התשואה הריאלית ברוטו עמדה באותה התקופה על טווח של בין 2.2%- (תשואה ריאלית נטו של 1.2%- במקרה של דירת 2 חדרים בצפון) בממוצע שנתי, ל-3.9% (4.9% תשואה ריאלית נטו בגין דירת 3 חדרים בתל אביב) עם סטיית תקן שנתית של בין 6.8% (3 חדרים בגוש דן) ל-29.8% (2 חדרים באזור השרון).



הממוצע הפשוט בין 27 סוגי הדירות מצביע על תשואה שנתי ריאלי נטו של 2% (תשואה ריאלית ברוטו של 1%), עם סטיית תקן שנתית של 12.6%. הבעיה בהשוואה זו היא שלא נבחנה השקעה בדירה בודדת, אלא ב"סל" של עשרות אלפי הדירות בעלות מספר חדרים מסוים והנמצאות באזור מסוים בארץ. סביר מאד להניח כי סטיית התקן של השקעה בדירה בודדת היא גבוהה בהרבה מסטיית התקן שחושבה עבור "סל" הדירות.



"אילו יכולנו לבדוק את התנודתיות של מחירי הדירות הבודדות, היינו מקבלים מספר גבוה בהרבה מ-12.6%, ובהחלט ייתכן שהמספר היה אף גבוה מ-17.0%, סטיית התקן שקיבלנו עבור השקעה בתיק מניות משולב", מסכם שראל.