העליון: כשחברת בנייה קורסת, יש לתת עדיפות לקונים פרטיים

>> ההסדר שנערך עם בנק מרכנתיל לגבי פרויקט של קבוצת חפציבה שקרסה, שיביא להשלמת בניית דירות המגורים ומסירתן לרוכשים, הוא הסדר ראוי שאין להתערב בו - כך קבע בשבוע שעבר בית המשפט העליון, בפסיקה יוצאת דופן בנימוקיה הסוציאליים. השופטים אילה פרוקצ'יה, עדנה ארבל וחנן מלצר נתנו בפסק הדין את נימוקיהם להחלטה שקיבלו במארס 2009, שבה דחו את ערעורם של האחים אלישיוב, גיסיו של איש העסקים לב לבייב, על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים, שאישרה את ההסדר.



קבוצת חברות הבנייה חפציבה קרסה באוגוסט 2007, כתוצאה מהתנהלות פלילית של המנכ"ל בועז יונה. סך החובות של חפציבה בעת קריסתה היה יותר מ-1.5 מיליארד שקל. באותו חודש הוציא בית המשפט המחוזי בירושלים צו הקפאת הליכים נגד החברה ומינה את עו"ד יצחק מלכו למנהל מיוחד. בהמשך הציע מלכו מתווה שמטרתו לאפשר את השלמת הבנייה במיזמים שנועדו לדירות מגורים, תוך השתתפות רוכשי הדירות והבנקים, בעלי השעבודים על נכסי הפרויקטים.

במסגרת המתווה הגיש מולכו ב-2008 לבית המשפט הסכם שנחתם בינו לבין מרכנתיל וכונס הנכסים מטעמו, עו"ד רונן מטרי, בנוגע לכמה פרויקטים, ובהם פרויקט מחסיה בבית שמש, שנועד לבניית 136 יחידות דיור, מתוכן 82 בבעלות האחים אלישיוב. לזכות מרכנתיל נרשם שעבוד על זכויות חפציבה בקרקע.



לפי ההסכם, הכונס מטעם הבנק, במסגרת מימוש שעבוד הבנק על נכסי החברה, יוכל להשלים את בניית הפרויקט בעצמו, או למכור את הזכויות בו לצד שלישי, בכפוף לזכויות רוכשי הדירות הפרטיים. ההסכם החריג מתוכו את זכויות אלישיוב ביחס לדירות שרכשו. בהסכם נקבע כי הבנק יהיה רשאי למכור את הזכויות בפרויקט בהתעלם מרכישות אלה, ואלישיוב יהיו זכאים לקבל את הכספים ששולמו על ידם לחברה.



באשר לזכויות רוכשי הדירות הפרטיים, נקבע כי רוכש שיעמוד בהתחייבויותיו, לרבות ביצוע תשלומים שונים לקופת הכינוס, יוכל לקבל חזקה בדירה ואת זכויות הקניין בנכס. אלישיוב טענו כי ההסדר מעמיד אותם במצב נחות לעומת הרוכשים הפרטיים, ומפלה אותם לרעה.



השופטים דחו את עמדת אלישיוב. השופטת פרוקצ'יה הסבירה כי "בעת קריסת הקבוצה, נותרו רוכשי הדירות בפרויקט בלא הדירות שרכשו, בלא הכספים ששילמו, בלא ערבויות לכספים אלה, ובמקרים רבים גם עם חיובי משכנתא וחובות דמי שכירות חודשיים שנאלצו לשלם לדירות חלופיות עד לקבלת הדירות שרכשו. מצוקת הדיור והקשיים ברכישת דירות, במיוחד לבעלי יכולת כלכלית מעטה, הם תופעה מורכבת ביותר במציאות הישראלית, שעד כה לא נמצא לה פתרון ראוי.



"על רקע חומרתה ומורכבותה המיוחדת של תופעת רכישת דירות מגורים כבעיה חברתית-כלכלית מיוחדת בחברה הישראלית, השלכותיה על רוכשי דירות במצבים של קריסת חברת הבנייה, קודם למסירת הדירות, הן הרסניות ממש, ועלולות להביא חורבן כלכלי ואישי על משפחות רבות". ההסדר שהושג, קבעה פרוקצ'יה, מאפשר להכיר בהשקעותיהם הכספיות של רוכשי הדירות הפרטיים, חרף אי הפקדת כספיהם בחשבון הליווי של הפרויקט.



לדבריה, ההבחנה בהסכם בין רוכשים פרטיים לעסקיים מוצדקת. "ההבחנה נועדה לתת הגנה מיוחדת לרוכשי דירות פרטיים, ששילמו תמורה עבור דירות מגורים מתוך כוונה להשתכן בהן. לרוכשים אלה נדרש פתרון מיוחד, במסגרת הגנה מיוחדת שהבנק המלווה היה מוכן לתת בנסיבות המיוחדות של המקרה. הגנה מיוחדת זו לא היתה חיונית ביחס לגורמים שרכשו מספר רב של דירות שלא לצורך עצמי".