משרד האוצר: צניחה במספר עסקות הנדל"ן ברבעון ה-3 לרמה הנמוכה ביותר מאז 2006

שוק הנדל"ן מצטנן? האצה משמעותית בשיעור הירידה במספר העסקות ברבעון השלישי של 2010. כך עולה מנתונים שמפרסם היום משרד האוצר. ברבעון השלישי של השנה הוחרפה בצורה משמעותית הירידה במספר העסקות - הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. כך, בעוד שברבעון השני של השנה נרשמה ירידה של כ-2% במספר העסקות בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009, הגיע שיעור הירידה לכ-19% ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד.



ברבעון השלישי נמכרו קרוב ל-23 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר ברבעון זה מאז 2006. מהנתונים עולה כי ירידות נרשמו בכל האזורים, למעט טבריה, כאשר להוציא אזור המרכז ואזור נצרת, בכל האזורים שיעורי הירידה במספר העסקות ברבעון השלישי הם דו-ספרתיים. שיעורי הירידה החדים ביותר נרשמו באזור רחובות (32%-) ובאזור נתניה (26%-), שריכזו יחד כרבע מכלל העסקות ברבעון השלישי השנה.



באזור המרכז נרשמה ירידה מתונה יחסית במספר העסקות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ואף עלייה בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון השלישי נמשכה הירידה ברכישת דירות חדשות, זה הרבעון החמישי ברציפות. 5,300 דירות חדשות נמכרו ברבעון השלישי של 2010 - ירידה בשיעור של 15.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.



בניגוד לממצאים ברמה הארצית, נרשם גידול ברכישת דירות חדשות באזור באר שבע, המוסבר בין היתר בגידול משמעותי ברכישת דירות למגורים (לא להשקעה) על ידי תושבים שאינם מאזור הדרום. ניתוח מאפייני הרוכשים מלמד כי הגידול במכירת דירות חדשות באזור הדרום נובע לפחות בחלקו מעלייה במשקל התושבים הלא מקומיים (שלא מאזור באר שבע) מקרב רוכשי דירות חדשות באזור. כך, בעוד שבמחצית הראשונה של 2009 עמד משקל הלא מקומיים ברוכשי דירות חדשות באזור באר שבע על פחות מ-10%, טיפס משקלם לשיעור של 17%-23% מכלל רוכשי דירות חדשות באזור למטרות מגורים.



לראשונה מאז תחילת השנה נרשמה ירידה חדה גם ברכישת דירות יד שנייה ברבעון השלישי של השנה. זאת כאמור בניגוד לרכישת דירות חדשות שרושמת ירידה זה חמישה רבעונים ברציפות. ניתן להניח כי אחד הגורמים לירידה החדה יותר ברכישת דירות יד שנייה הינו פער המחיר בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, לכך יש השפעה במיוחד לאור החמרת תנאי המימון ללווים, ועל רקע רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים בשנת 2010 בהשוואה לרוכשים ב-2009.



מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של 2010 היו נמוכים בשיעור של כ-2.9% ממחירי הדירות החדשות ברבעון השני, זאת לאחר ירידה מתונה יותר בשיעור של כ-2% ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון. מכירות דירות יד שנייה ברבעון השלישי של השנה הסתכמו בכ-17.5 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2009, שהיה עדיין תחת השפעת המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". בהשוואה לרמת מכירות מקבילה בשנים קודמות מדובר ברמות הנמוכות ביותר מאז הרבעון השלישי של 2006.



גם בדירות להשקעה מורגשת ירידה במספר העסקות. מנתוני האוצר עולה כי הירידה ברכישת דירות להשקעה, המסתמנת מאז הרבעון הרביעי של 2009, הואצה באופן משמעותי ברבעון השלישי של 2010. שיעור הירידה הגיע לכ-28% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ול-15% בהשוואה לרבעון הקודם.

את הירידה בביקוש לדירות להשקעה ניתן ליחס במידה רבה להעלאות הריבית על ידי בנק ישראל, כמו גם להקשחת התנאים ללווים על ידי המפקח על הבנקים. כמו כן, עליית המחירים החדה בשנת 2009 הביאה לירידת התשואות, שכן קצב העלייה בשכר הדירה היה איטי יותר, ובכך קטנה כדאיות ההשקעה.



בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בכל האזורים, למעט אזור המרכז ואזור טבריה, שיעורי הירידה ברכישת דירות להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, גבוהים מ-20%. בולטים מעל כולם בשיעורי הירידה: אזור תל אביב, אזור השרון ואזור רחובות, עם ירידה בשיעורים של כ-40%.



תל אביב, אשר הובילה את מפת ההשקעות ברבעון השלישי של 2009, מדורגת רביעית ברבעון השלישי של 2010, אחרי חיפה, אזור המרכז ואזור באר שבע. ניתן להניח כי הרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות בתל אביב, במיוחד לאחר העלייה החדה בשנת 2009, מקטינות את האטרקטיביות של אזור זה בעיני המשקיעים - במיוחד ברכישת דירות חדשות להשקעה.



כך, בעוד שבשנת 2009, כמחצית מהדירות החדשות שנרכשו באזור תל אביב היו למטרות השקעה, צנח משקלן לשיעור של 21% בלבד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2010. מתוך סך הדירות הנרכשות בתל אביב(הן חדשות והן יד שנייה) ירד משקל הדירות הנרכשות להשקעה משיעור של 51% ברבעון הראשון של 2010 לשיעור של 35% ברבעון השלישי.