הבנינים המתפוררים של תל אביב: למה בעיר הצפופה עומדים כל כך הרבה בנינים ריקים?

קולנוע עדן לילינבלום 2




אין כל אפשרות להיכנס למתחם של קולנוע עדן, אלא כן יש לכם מפתח. הקולנוע הפתוח, שעדיין אפשר להתרשם מהקופות ומחלונות הזכוכית הצבעוניים שלו, סגור לחלוטין. הצצה דרך אחד הפתחים המכוסים ברשת מאפשרת לראות את חזיתו האחורית של קרוואן שהוצב כאן על ידי בנק הלאומי.



כשמציצים לאולם החורף דרך דלת הזכוכית, מגלים שהמראה הפנימי של המבנה לא מזכיר כלל בית קולנוע בניחוח העשורים הראשונים של המאה הקודמת. הוא נראה כמו סניף של בנק נטוש, והאולמות הריקים נראים מעט לא קשורים לשכונת נווה צדק - בעיקר כשמסתכלים על הבתים ששומרו לצדם. מכיוון שהבתים האלה כבר מתחילים להזדקן, אפשר לנחש שהם היו מראשוני הבניינים ששופצו ושומרו. אבל כשמטיילים בסביבה הקרובה נגלים עוד בתים נטושים, דוגמת הבניין ביהודה הלוי 6 ועוד כמה בתים, ששווים מיליונים, אבל מריחים משתן.



קולנוע עדן הוקם בתחילת המאה ה-20 על ידי היזמים משה אברבנל ומרדכי וייסר. המבנה תוכנן, כנראה, על ידי ריכרד מייכל. בתחילת דרכו הוא נקרא ראינוע עדן והוקרנו בו רק סרטים אילמים. ב-1925 נבנה ליד האולם הסגור (קולנוע חורף) אולם נוסף פתוח, שתוכנן על ידי האדריכל דב הרשקוביץ וזכה לכינוי קולנוע קיץ.



ד"ר קרן מיטרני, אדריכלית השימור של המבנה, מספרת שבית הקולנוע תיפקד כבית עם לא רשמי ונהפך למקום מפגש אהוב על תושבי העיר. "ב-1974 הפסיק בית הקולנוע לתפקד והמבנה נמכר לבנק לאומי שאיכלס אותו בכמה ממחלקותיו. בקולנוע הקיץ הוצבו קרוואנים". ביוני 2007 נמכר המבנה תמורת 7.7 מיליון דולר. בנק לאומי מכר את קולנוע עדן במכרז אינטרנטי שהתחיל במחיר מינימום של 4 מיליון דולר. כשהמחיר עבר את רף 6 המיליון נותרו רק שני מתמודדים במכרז. הצעתו של המפסיד היתה נמוכה ב-100 אלף דולר מההצעה הזוכה, אבל הוא בחר לפרוש.



היזם הפרטי מתכנן להפוך את המבנה לבניין מגורים ואינו מעוניין להיחשף. תכנון הפרויקט, שעליו אמונה האדריכלית מאירה מור, נמצא כרגע במשא ומתן עם מחלקת השימור בעירייה. מור, שמדגישה שהבניין עדיין בתכנון, מספרת שחלק מהרעיון של הפרויקט הוא יצירת חזית מסחרית לרחובות הסמוכים, בשימור חזיתות בית הקולנוע, והפיכת קולנוע הקיץ למתחם פתוח לדיירי הפרויקט.



הקמה: תחילת המאה ה-20 אדריכל: ריכרד מייכל ודב הרשקוביץ בעלים: יזם פרטי נטוש מאז: כשלוש שנים קומות: כיום קולנוע החורף הוא בן שתי קומות שטח המגרש: כדונם וחצי מחירי נדל"ן בסביבה: כ-1.9 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



בלפור 4







למרות ההזנחה, הדר העבר של המבנה בולט מאוד, בעיקר בזכות הקשתות בחזית והחלונות עם חלוקת הזכוכית המורכבת. החזית של המבנה האקלקטי, המכונה גם בית אלפס על שם בעליו המקוריים, מרשימה מאוד והיתה כנראה אחת הסיבות להכרזה עליו כעל מבנה לשימור בהגבלות מחמירות.



סיבה נוספת יכולה להיות האדריכל שלו, אלכסנדר לוי, שתיכנן גם את בית הפגודה - מבנה שנחשב לאחד מנכסי הנדל"ן היקרים והייחודיים בתל אביב. לוי למד אדריכלות בברלין ועלה ארצה. הוא חזר לגרמניה בשל חילוקי דעות עם המוסדות המיישבים. עד עליית הנאצים עבד בברלין, ממנה עבר לפאריס ומשם נשלח לאשוויץ ונספה.



לא נראה שמישהו מתכנן לשפץ את המבנה בזמן הקרוב, אולי מפני שהוא מוכרז לשימור בהגבלות מחמירות ואסור לבנות בו תוספות. בניגוד למבנים נטושים אחרים בעיר, לבניין הזה לא מיוחסות עסקות נדל"ן. לאחר עיון מדוקדק בתיק המבנה בעירייה, לא הצלחנו לעלות על עקבותיהן. את הנכס מנהלת כיום חברת המגרש המוצלח בע"מ, שזכתה בערעור בעניינו בבית המשפט העליון: העירייה רצתה לחייב את החברה לשלם ארנונה. בית המשפט העליון קבע שאי אפשר לגבות ארנונה מהמבנה.



גם דרך חברת המגרש המוצלח לא הצלחנו להתחקות אחר הבעלים, וברור שמישהו לא רוצה שאנשים ייכנסו אל המבנה: הכניסה הראשית נעולה בשני מנעולים. כל החלונות נעולים בסוגרים שמותקנים ברובם בתוך הבניין. גדר מתכת גבוהה מקיפה את החצר. אפשר להציץ מעליה כדי להתרשם מהחזית האחורית של המבנה. פתח קטן בגדר מאפשר כניסה דחוקה לחצר הקדמית, שנמצאת משמאל למבנה, אבל גם משם אין כניסה לתוך הבניין האטום. המסר מבעלי המבנה הסודיים ברור - אין לנו כוונות לשפץ, אבל גם אין לנו כוונות לארח אתכם.



הקמה: 1922 אדריכל: אלכסנדר לוי בעלים: פרטי נטוש מאז: עשרות שנים קומות: שתיים שטח המגרש: 559 מ"ר מחירי נדל"ן בסביבה: כ-2.5 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



אנגל 9







כמות אדירה של פסולת מקדמת את פני הנכנסים לחצר בית מספר 9 ברחוב אנגל. הריח הרע, הכיעור וההזנחה נמצאים בכל מקום בבניין בן שלוש הקומות. הבניין נטוש, וחלונות ודלתות הקומה הראשונה אטומים בלוחות מתכת שרותכו על כל הפתחים. נראה שהבעלים, משפחת דוידוביץ', עשו מאמץ רב כדי שאיש לא ייכנס למבנה שלהם.



למרות זאת יש סימנים שמישהו התאמץ לפרוץ דרך הפתח הצר של ארון האוויר במטבח באחת הדירות, ניסיון שכנראה נכשל. כיום כבר מונחת שם גדר תיל, ליתר ביטחון. חלק מחלונות הקומה השנייה דווקא פתוחים, אבל צריך להיות פורץ מנוסה ביותר כדי להגיע לשם.



בחצר האחורית מונחות ערימות של אריחים, אולי סימן לשיפוץ שנערך פה בעבר. המבנה במצב לא נורא יחסית. לא כל המנשלך (מעצורים לתריסי עץ שעשויים ממתכת ונראים כאיש קטן) נעקרו, אבל אי אפשר לראות מה מצב התריסים והחלונות בגלל לוחות המתכת. הקומות העליונות פתוחות, כך שקשה להאמין שחלקן הפנימי מתוחזק.



המבנה באנגל 9 הוא בניין לשימור שנבנה ב-1930. הבניין באנגל 7, שדומה לו מאוד, עבר שיפוץ לפני כשנתיים וההבדל בין שני המבנים הצמודים תהומי. קשה להבין איך בניין כה אטרקטיבי במקום מרכזי נותר נטוש, בעיר שבה כל דירה נמכרת במהירות שיא במיליוני שקלים, כל חורבה מושכרת באלפי שקלים וכל שטח פנוי הוא מוקד לתחרות עזה בין יזמים.



למרות זאת, לא מדובר במקרה יוצא דופן. על פי רשימת הנכסים שאינם משלמים ארנונה לעירייה, בתל אביב יש כיום כ-300 נכסים למגורים נטושים וכ-900 נכסים לא למגורים (מסחר, תעשייה ומשרדים), שגם הם עומדים נטושים. למרות הפוטנציאל הנדל"ני שלהם לא קיימת רשימה מסודרת שמכילה את כל המידע על המבנים ואת נסיבות נטישתם.



במקרה של אנגל 9 ההסבר פשוט. הבניין הוגדר במסמכי העירייה כ"בניין בשימור ב'" והמשמעות היא שהיזמים יקבלו פחות זכויות. בנוסף, בשל הזמן שעבר מההכרזה, אי אפשר יהיה לתבוע על ירידה בערך הנכס בגלל הגדרה זו.



בעיה נוספת היא החנייה. יזם שירצה למכור את הדירות במחירים גבוהים ולהבטיח את החזר ההשקעה שלו, יצטרך לדאוג למקומות חנייה. אבל במגרש של אנגל 9 אין מקום. במקרה של אנגל 7 הסמוך, הפתרון היה להרים את המבנה על תומכות ולחפור תחתיו חנייה תת-קרקעית. עלות משוערת של בניית חנייה כזו היא כ-15 אלף שקל למ"ר, כולל המבצע ההנדסי המורכב, העיכוב בבנייה ואובדן ההכנסות משכירות בתקופה זו.



הקמה: 1930 אדריכל: בורנשטיין ושפרינסקי בעלים: משפחת דוידוביץ' נטוש מאז: יותר מ-20 שנה קומות: שלוש שטח המגרש: 589.33 מ"ר מחירי נדל"ן בסביבה: כ-2.5 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



תיאטרון אלהמברה שדרות ירושלים 39







בשבת בבוקר ניצבים שלושה שומרים שמאבטחים את תיאטרון אלהמברה, בנוסף למצלמות האבטחה שמקיפות את המבנה. באחרונה הוצת המבנה וספג פגיעה משמעותית, לכן בעליו אינם לוקחים סיכונים והם גם לא מסכימים להכניס אותנו אל המתחם.



החזית כבר צבועה וחגיגית, השלט המקורי של התיאטרון חזר למקומו ומצד ימין של החזית, על רקע הטיח התכלכל, ניצב שלט חדש - "סיינטולוגיה", אבל הוא עוד מכוסה בפיסת בד.



כיום נמצא המבנה בשלב מתקדם של השיפוצים, אבל הוא עמד שומם במשך שנים ואנשים שנכנסו אליו באותה תקופה מספרים על עזובה נוראית. המבנה שימש גם כביתם, ללא תשלום, של תיאטרון קליפה ותאטרון נוצר. מנהלת תיאטרון נוצר, יעל ברנפלד, סיפרה בעבר שכשנכנסה למקום בפעם הראשונה היתה המומה מההזנחה ומכמויות הזבל, והיא חששה שבזמן עבודות הניקיון תיתקל בגופה מתחת להררי הזבל.



אולם תיאטרון אלהמברה נבנה ב-1936, כשלשדרות ירושלים עוד קראו שדרות המלך ג'ורג', על ידי פאיק שוקרי כנא'אן. החברה הבונה נקראה "אלהמברה - חברת הקולנוע הלאומי הפלסטיני". לאחר 48 שנה שונה שמו של האולם לקולנוע יפאור. ב-1963 הוא נהפך לאולם הבית של האמרגן גיורא גודיק ואירח מחזות זמר רבים. ערן ליטוין, אוצר התערוכה ההיסטורית על הבניין - שתוצג בקומתו העליונה בתום השיפוץ, מספר שהבחירה באולם נעשתה בעקבות המלצתו של הסופר יורם קניוק. "אחרי שגודיק עזב את הארץ ב-1973, עמד האולם ריק כמה שנים. ב-1976 הוא עבר שינוי ייעוד ובמקביל פורקו הכיסאות והתאורה המרשימים שהיו במקום. ב-1977 חולק החלל הענק לשלושה מפלסים, התקרה המקורית וכרכוב המסך המקורי הושארו והשטח חולק לתאים שהתאימו לחנויות. ב-1981 הסתיימו העבודות אבל הבניין נותר נטוש. ב-1982 עבר לחברה פרטית והושכר לבנק דיסקונט".



לאחר מעבר סניף הבנק, הבניין ננטש בשנית. לאחר תקופה שבה עמד ללא שימוש, איפשרו הבעלים לתיאטרון קליפה ולתיאטרון נוצר לעבוד בו ללא תשלום. אבל רוב המבנה נותר נטוש עד 2008, אז נרכש על ידי ארגון הסיינטולגיה העולמי.



השיפוץ במקום החל באפריל, לאחר שהתעכב בגלל ההצתה. "בפעם הראשונה שנכנסתי פנימה הזדעזעתי", מספר האדריכל אייל זיל, בעליו של משרד א. אדריכלים, האחראי על עבודות השימור בפרויקט. "יצקו שתי תקרות בטון שהרסו את החלל הפנימי, אבל לא היינו יכולים להרוס אותם. בתב"ע היתה אפשרות לתוספת בנייה של 5,000 מ"ר והיה צריך לשכנע את הלקוחות לוותר עליה ולנייד אותה. הם הבינו את חשיבות המבנה, והסכימו לשפץ את הבניין ללא תוספות בנייה". על תכנון הפנים אמון המעצב יאיר מטלון. פרט לפרגולה על הגג לא אושרו כל תוספות בנייה למבנה במסגרת השיפוץ, וכל זכויות הבנייה שלו ינוידו בהסכמת הבעלים כדי לא לפגוע במבנה.



הקמה: 1936 אדריכל: אליאס אל מור בעלים: הכנסייה הסיינטולוגית נטוש מאז: בהפסקות משנות ה-70 קומות: שתיים שטח המגרש: 997 מ"ר מחירי נדל"ן בסביבה: כמיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



ביאליק 28







למבנה הנטוש ברחוב ביאליק 28 יש שתי כניסות: העליונה היא מסמטה מטופחת, המובילה היישר למחסן של התיאטרון היידי. בבוקר שבו ביקרנו במבנה היא גם הובילה למקום משכבו של הומלס. הכניסה השנייה אף היא פשוטה ונגישה. לא נראה שמישהו מתאמץ שלא ייכנסו לחצר. גישה זו לא נשמרת כשמדובר בבניין עצמו: החלונות מסוגרים, אבל לא ברור אם זה תוצר של השנים האחרונות שבהן הקומה הראשונה משמשת כמחסן ציוד, או שמדובר בהשקעה של הבעלים כדי למנוע חדירה למבנה.



החללים העליונים נראים פתוחים, אבל לא נמצאה כל דרך לטפס אליהם. מצב הבניין לא טוב: הבטון על המרפסות נאכל והברזלים בולטים החוצה. המבנה נמצא בבעלות העירייה, ורובו נטוש כבר יותר מ-27 שנה. חלק קטן ממנו משמש כמחסן של התיאטרון היידי. המבנה מוגדר לשימור בסגנון בינלאומי. מותרת בו תוספת של שתי קומות וקומת גג חלקית. לאחר התוספות יהיה שטחו 2,200 מ"ר. בעירייה עוד לא החליטו מה יעלה בגורלו של המבנה וההחלטה נמצאת בטיפול אגף הנכסים.



הקמה: שנות ה-20 של המאה הקודמת אדריכל: מיוחס לאדריכל יוסף ברלין, אבל אין לכך אישור בכתב בעלים: עיריית תל אביב נטוש מאז: 1983 קומות: שלוש שטח המגרש: 618 מ"ר מחירי נדל"ן בסביבה: כ-2.2 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



קלישר 23







לעומת התלאות שעברנו בניסיונות להיכנס לבניינים נטושים אחרים בעיר, מדהים כמה קל להיכנס למבנה בעל החזית המרשימה בקלישר 23: אין צורך לפרוץ שום סורג.



לחלל הפנימי של הבניין יש קסם רב - הלבנים החשופות, המרצפות המצוירות, התקרות הגבוהות והחלל המואר בהחלט עושים חשק לעבור לגור בו. כנראה שהקסם הזה קרץ לרבים: ברוב החדרים המרצפות המצוירות פורקו, כמו גם המשקופים והדלתות. דיירת המתגוררת בקרבת מקום מספרת שבאחד הימים הגיע טנדר וממנו יצאו כמה אנשים, שהתחילו להוציא מרצפות מהמבנה.



בבניין שתי מערכות מדרגות, פנימיות וחיצוניות. עלייה במדרגות חושפת תכנון מעניין של החזית האחורית ומובילה לקומה העליונה שנשרפה באפריל. הגג קרס בעקבות השריפה. קורות העץ שתמכו בו נפלו והרצפה מכוסה בשברי הרעפים.



הבניין נבנה ב-1925 בסגנון אקלקטי וכונה בית רזניקוב. יש בו כ-1,300 מ"ר בנויים. במאי 2006 נרכש הבניין תמורת 8.5 מיליון שקל על ידי בולווארד נדל"ן שבבעלות משפחת פדרמן, המחזיקה ברשת מלונות דן, ומשפחת אוסטרוביצקי (33%), הבעלים של חברת אורן השקעות. בנובמבר 2009 מכרה בולווארד השקעות את הבניין לקבוצת רכישה בכ-18 מיליון שקל. הקבוצה מתכננת לבנות 18 דירות בשטח ממוצע של 75 מ"ר ולהוסיף מעלית וחנייה. זכויות הבנייה של המבנה נוידו לפרויקט ברחוב המסגר. לדברי יורם קראוס, אחראי ניהול הפרויקט, כל הדירות נמכרו.



הקמה: 1925 אדריכל: שלתיאל סינואן בעלים: קבוצת רכישה נטוש מאז: יותר מחמש שנים קומות: שלוש שטח המגרש: 885 מ"ר בנויים מחירי נדל"ן בסביבה: כ-2.2 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



בית צעירות מזרחי דב הוז 18-16







ברחוב דב הוז 16-18 ניצב בית צעירות מזרחי. גרם מדרגות רחב מוביל לרחבת כניסה מעוטרת גרפיטי, שמקשט את רוב הבניין, ושער מתכת קטן ולא נעול מפריד בין החצר לרחוב. חבית עם סימני שריפה שניצבת במרכז החצר מעידה שיש מי שמנצל את המקום לשהות לילה. דייר הרחוב שנכנס בעבר למבנה מספר על לכלוך רב, נרקומנים לא ידידותיים וריח לא טוב.



רוב החדרים הפונים לחצר המרכזית פתוחים לרווחה. קלות הכניסה לבניין קורצת כנראה לכל מיני אנשים: לחלקם אין בתים ולחלקם יש מכלי צבע שנועדו לריסוס על הקירות.



בית צעירות מזרחי נבנה בשנות ה-40 ושימש כפנימייה וכבית ספר מקצועי דתי לבנות, על מגרש שרכש ותרם יעקב גזונדהייט. המבנה שתוכנן בצורת ר' שימש כבית ספר עד ל-1977. עד 1999 הוא שימש את סמינר למורות תלפיות, ומאז הוא עומד נטוש.



ב-2007 הוחלט בעירייה להשכיר את המבנה לאקדמיה לאמנויות בצלאל ל-15 שנה, אבל המכרז לא יצא אל הפועל. לפני כשנתיים הוצא מכרז חדש ועדיין אין תוצאות. הבניין מוגדר לשימוש ציבורי ושטח קומה טיפוסית בו הוא כ-1,000 מ"ר. הוא לא נמצא ברשימת השימור.



הקמה: שנות ה-40 אדריכל: יעקב בן סירה בעלים: עיריית תל אביב נטוש מאז: 1999 קומות: שלוש שטח המגרש: 2,008 מ"ר מחירי נדל"ן בסביבה: כ-1.75 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.



920 נכסים פטורים מארנונה



למרות הפוטנציאל הנדל"ני של המבנים הנטושים בתל אביב, איש לא יצר רשימה מסודרת שמכילה את כל המידע עליהם. הוואקום הזה גרם ליואב גולדרינג, חבר מועצת העיר מטעם עיר לכולנו, ולאדריכל אופיר ז'ינטי לנסות למפות את המבנים.



"בתל אביב קיימת מצוקת דיור שמחריפה בשנים האחרונות. אנשים מתקשים למצוא דירות, צעירים עוזבים את העיר, כל הזמן אומרים שאין קרקעות, אבל הרבה מבנים נטושים. הרי השמשה של אותם מבנים תתרום לעיר", טוען ז'ינטי.



כדי למפות את הנכסים, בחרו השניים להתבסס על סעיף 330 לפקודת העיריות, שקובע שמבנים שאינם ראויים לשימוש זכאים לפטור מתשלום ארנונה. לאחר שקיבלו את רשימות הנכסים לפטורים מארנונה על פי סעיף 330 התחילו בעבודת המיפוי.



"על פי הרשימה של העירייה, כ-920 נכסים לא למגורים אינם משלמים ארנונה. נניח שמדובר בנכסים ששטחם 100 מ"ר בממוצע ושעלות הארנונה למבנים שאינם למגורים עומדת על 25 שקל למ"ר. קל לחשב כמה כסף אבד לעירייה ולציבור במשך השנים בגלל המבנים האלה".



השניים סבורים כי יש לבטל את הפטור מהארנונה כדי לתמרץ את הבעלים להשיב את הבניינים לשימוש, ובמקביל צריכה העירייה לאמץ מודל של bot בנוגע למבנים הנטושים. "חוק החזיתות הוא חוק דרקוני שמכריח אנשים לשפץ, אז למה אי אפשר למצוא פתרון למבנים הנטושים, לעזור לבעלים בשיטה דומה לזו שעמה עובדים עם בעלי החניונים", מציע גולדרינג.



הם מציעים שהעירייה תשפץ את הבניינים ותשכיר אותם כדיור בר השגה: שכר הדירה ייכנס לכיסה, ולאחר שתחזיר את ההשקעה יושב הנכס לבעליו.



מהעירייה נמסר בתגובה שאין בידיה יכולת לכפות על בעלי נכסים פרטיים לעשות בהם שימוש. "כשמדובר במבנים עירוניים, העירייה פועלת למציאת פתרונות לשימוש בנכס, ואכן היא מחזיקה בכמה מבנים הנמצאים בימים אלה בשלבי מכרז כדי לשפצם ולשווקם. כן היא פועלת לשיפוצם באמצעות חברות עירוניות".



חלק משמעותי מהמבנים הנטושים בלב העיר הם מבנים לשימור. במקרים רבים העלויות הגבוהות של תהליך השימור מקשות על הבעלים להשמיש את הבתים. האדריכל ירמי הופמן, ראש מחלקת השימור בעירייה, מודע לסוגיה הכלכלית שמקשה על שימור מבנים אלה. "אנחנו מתכוונים לקדם תוכנית ייעודית לשימור המבנים האלה. במקביל, אנחנו בוחנים כל מבנה בניסיון לגבש לו פתרון ייחודי. הפרדוקס הוא שככל שהמודעות ההיסטורית לשימור עולה, הסבירות לגניבות מהמבנה ולנזקים עולה באותה מידה".



הופמן מסביר שהתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה, שזכתה לכינוי "חוק השימור", מקנה לוועדת השימור העירונית כלים לפעול במקרה שקיימת סכנה לפגיעה במבנה. על פי החוק, נטישה היא סיבה ראויה. "אני מאמין שהעירייה צריכה לטפל במבנים האלה בשם האינטרס הציבורי. כבר החלנו זאת על בניין ברחוב אלנבי שעמד נטוש 20 שנה והוצאנו צו שדרש את שיפוצו. אבל כלל הרשויות עוד לא השכילו להשתמש בכלים אלה, בעיקר בגלל מורכבות העניין וחוסר ודאות עד כמה בתי המשפט יאפשרו זאת".