>> ביום רביעי שהה ראש העיר חיפה, יונה יהב, בסן פרנסיסקו במסגרת נסיעת עבודה. במהלך סיור בעיר קיבל את הבשורה על כך שהמגזין הבינלאומי "מונוקול" בחר בחיפה כעיר עם הפוטנציאל הגבוה ביותר בעולם ב-2011 להשקעות עסקיות.
בין הנימוקים לבחירה היו הבנייה המסיבית בשבע השנים האחרונות לשיפור פני העיר והתשתיות, הקמת מקומות בילוי, גידול במספר אישורי הבנייה, פרויקט מנהרות הכרמל שייחנך בשבוע הבא, וכן הרכבת הקלה ורכבל שיחבר בין אזור המפרץ לשתי האוניברסיטאות שנמצאות על הכרמל - שעתידים להיכנס לפעולה בשנה וחצי הקרובות.
"הגויים עושים את עבודת השיווק בשבילנו", צהל יהב, שמטרת הנסיעה העיקרית שלו היתה לשכנע משקיעים אמריקאים, כמו גם נדבנים יהודים, להשקיע בעיר שעל הכרמל. ואולם שמחתו לא נמשכה זמן רב. כמה שעות לאחר מכן קיבל טלפון נוסף, שהודיע לו על תאונת העבודה בבתי הזיקוק לנפט (בז"ן) במפרץ חיפה, שבה קיפחו את חייהם שלושה עובדים. חמש דקות התהילה של חיפה התחלפו בטרגדיה. עבור חיפאים רבים התאונה היתה תזכורת לחבית הנפץ שלצדה בחרו לגור.
וכאילו לא די בזה, ביום שלמחרת פירסם משרד הבריאות דו"ח שהצביע, לא בפעם הראשונה, על אחוזי התמותה הגבוהים באזור כתוצאה מסרטן.
"אם אתה האחים עופר או משפחת דנקנר ובא לך להקים מפעל עם חומרים מסוכנים, אז באמת יש בעיר המון פוטנציאל עסקי", אמר השבוע בציניות ירון חנן, חבר מועצת העיר חיפה מטעם סיעת הירוקים, שנראה המום למדי מבחירת עירו כיעד ההשקעה הטוב בעולם. "איך אפשר להגדיר עיר עם כל כך הרבה סכנות כמקום טוב להשקעה? מותם של עובדי המפעל הוכיח שהפוטנציאל הוא רק על הנייר".
איזה משקל ניתן לאזור התעשייה ולסכנות הכרוכות בו בהמלצה על חיפה כעיר בעלת הפוטנציאל הגבוה בעולם להשקעה עסקית ב-2011? עדי שורץ, הכתב של "מונוקול" בישראל, מסביר: "הנושא הובא בחשבון אך הוא אינו ראשון במעלה כשבוחנים פוטנציאל עסקי. חיפה אינה העיר היחידה בעולם שסמוכה לאזור תעשייה. זיהינו בה שילוב של השקעה נכונה בתשתיות ותחבורה עם מוסדות אקדמיים מובילים, פארק היי-טק משגשג ותושבים איכותיים". אך גם הוא מצנן את ההתלהבות: "יעברו עוד 10 שנים עד שנדע להגיד אם זה הצליח".
שינוי אמיתי?
לפני כארבע שנים עזב כותב שורות אלה את חיפה לטובת עבודה בתל אביב. השארתי מאחורי את אחת הערים היפות בעולם אבל גם אחת המנומנמות שבהן: מקומות בילוי שנסגרים מוקדם ועסקים מסורתיים שהחדשנות מהם והלאה. לבד מפארק היי-טק, האוניברסיטה והטכניון - שום דבר לא ממש הצביע על ניצול הפוטנציאל שלה, שהבריטים זיהו כבר לפני יותר ממאה. הידיעה ב"מונוקול" תפסה גם אותי בהפתעה. פתאום הרגשתי כמו משקיע שהוציא את כל כספו מהבורסה שנייה לפני שהיא זינקה; כמו אדם שהחברה שלו זרקה אותו רגע אחרי שזכתה בתחרות מלכת היופי.
מי שהופתע הרבה פחות מההכרזה של "מונוקול" הוא יאיר מלכה, הבעלים של רשת בתי הקפה גרג. מלכה הוא מה שנקרא "סיפור הצלחה מקומי". הוא הקים לפני כשני עשורים את ה"סנדוויץ בר" - חנות בגודל 8 מ"ר לממכר כריכים במרכז הכרמל, וחולש כיום על רשת הקפה, שלה 60 סניפים ברחבי ישראל. לכאורה הוא יכול היה לבחור לגור בכל מקום אחר, אבל מלכה מגדל את ארבעת ילדיו על הכרמל.
"חיפה היא הבסיס הכלכלי של כל האופרציה הזאת שנקראת ?גרג'", אומר מלכה. "הפדיונות כאן טובים לא פחות מבסניפים בתל אביב, ולפעמים יותר. העירייה מעודדת עסקים ומקלה על תהליכים. כיום אנחנו מתעניינים בנכס חדש במתחם קמפוס הנמל, כי אני מאמין שבעוד שלוש שנים המקום יפרח".
קמפוס הנמל הוא המקום שעליו משליך יהב את מירב יהבו. במתחם מתבצע פרויקט שיקום עירוני באמצעות השכלה גבוהה. עד כה קבעו ארבעה מוסדות לימוד את מושבם במקום, ומעונות הסטודנטים החדשים מאכלסים כ-500 צעירים.
בסיור במתחם אפשר להתרשם מההשקעה הרבה: בעוד שבעבר היו שם רחובות מוזנחים ומבני משרדים נטושים, בשנים האחרונות המדרכות הורחבו, נוספו תאורה וגינון והוקמו כיכרות ומבני אקדמיה חדשים. הכל נראה חדש, נקי ויפה - וריק. לגמרי ריק. על חזיתות רוב העסקים תריסי פח מוגפים שמזכירים עיר תחת עוצר. "התחלנו רק לפני שלוש שנים", מרגיע יהב. "זוהי רק ההתחלה".
חבורת הצעירים היחידה שאנחנו מאתרים יושבת בבית הקפה היחיד שפתוח, מול בניין המכללה האקדמית כרמל. בראשם יושב דרור כהן, יו"ר אגודת הסטודנטים, 40, בוגר לימודי תעשייה וניהול מהטכניון שבחר לשנות כיוון מקצועי וכעת הוא בשנה האחרונה ללימודי משפטים. הוא נשוי ואב לשלושה, גר בטירת הכרמל אבל מבלה את רוב ימיו בחיפה.
"כאן אני חי, עובד, לומד, מבלה. בטירת הכרמל אני בעיקר ישן", הוא אומר. במקביל ללימודים הוא מפעיל עסק לשיווק מוצרים אקולוגיים. לתושבי העיר, הוא מודה, קשה למכור. "אנשים פה קצת מקובעים, לא פתוחים. לא בטוח שהייתי מייעץ לפתוח עסק בחיפה. אין ספק שלתל אביבים קל יותר לשווק דברים חדשים".
לא רחוק משם שוכן פאב העוגן, מוסד חיפאי ותיק שמשקה את ימאי הנמל מאז 1942. גילי פינקוס, 44, דור שני של מוזגים, חושב דווקא שבחיפה יש קהל לקוחות מצוין ונאמן לאורך שנים. "אם אתה רוצה לשחות עם כרישים, פתח עסק בתל אביב", הוא אומר. "עד שיכירו אותך ויחליטו אם שווה לבוא אליך, עלויות התפעול והשכירות יהרגו אותך. פה יש צ'אנס אמיתי. המאמצים של העירייה מניבים פרי, וגם אם האזור עדיין נראה כאילו עבר הפצצה, הרי שבתוך כמה שנים יתממש הפוטנציאל של חיפה".
התיירים נוהרים
במבט ראשון, השינוי המרכזי בעיר הוא מספר חזיתות המבנים המכוסות פיגומים ומספר הכבישים שבשיפוץ. יותר מ-350 מיליון דולר שהשקיעה העירייה על תשתיות וכבישים בשנתיים ניכרים כמעט בכל פינה בשכונת הדר ובעיר התחתית וכמובן במתחם קמפוס הנמל.
אחד ממנועי הצמיחה שעליהם בונים בעירייה הוא תיירות, ובתחום הזה הנתונים מרשימים. תפוסת בתי המלון ב-2009 - שנה של משבר כלכלי ותיירותי שפגע בתיירות בכל ישראל - הגיעה לכ-58%. לשם השוואה, ב-2008, שנת שיא בתיירות לישראל, היה שיעור התפוסה הארצי גבוה ב-1% בלבד - 59%. עדות נוספת להתעוררות התיירות בעיר היא פתיחתם של כמה מלונות בוטיק כמו וילה כרמל במרכז הכרמל, מלון קולוני במושבה הגרמנית, מלון רוטשילד בנווה שאנן וכשמונה בתי מלון נוספים המוגדרים בוטיק, שנמצאים בשלבים שונים של בנייה.
אחד המלונות החדשים-מחודשים הללו הוא גלרי הוטל חיפה - מלון בוטיק שהוא גם מלון נושא: המזוזות שעל הקירות, שלטי הקרמיקה שמורים את מספרי החדרים והתמונות במסדרונות ובחדרי האורחים - כולם חפצי אומנות ישראלית. המלון ממוקם במבנה באוהאוס היסטורי יפהפה ומשוחזר בלב שכונת הדר בחיפה, אזור שהוזנח במשך תקופה ארוכה. כיום הוא אחד האתרים שבהם נעשית פעילות השיפוצים האינטנסיבית בעיר - פנינה בלב אתר בנייה.
לתיירים הצרפתים שפגשנו בלובי זה לא מפריע. הם כבר ראו מקומות מוזנחים יותר, למשל בבנגקוק ובקהיר. מבחינתם מדובר במיקום מצוין, מרחק נסיעה באוטובוס מכל האתרים שברצונם לבקר בעיר ומחוצה לה. בעלי המלון, אלון רז, הוא שועל תיירות מקומי ותיק. במשך 13 שנה שימש מנכ"ל מלונות דן בחיפה ויו"ר התאחדות בתי המלון של העיר. "חיפה היא לא הימור", הוא קובע בביטחון. "זו עיר שלמרות המלחמות והמשבר הכללי, נמצאת בצמיחה. אחרי שנים של דשדוש היא מתחילה לממש את הייעוד האמיתי שלה כבירת הצפון".
הצעירים חוזרים
בעירייה שמחים לספר על תוכניות רבות לפיתוח העיר. חלקן נמצאות עדיין בתהליכי פיתוח, ואחרות בשלבי ביצוע ראשונים. התוכנית החשובה ביותר, שאולי תקבע במידה רבה את עתידה של חיפה, היא תוכנית הנמל המערבי, שאמורה להפוך אותו לנמל נוסעים בלבד. שטחי הנמל האחרים ייהפכו למתחם עירוני תוסס של מגורים, מסחר, מסעדות ובתי קפה ואטרקציות תיירותיות, תוך פתיחת צירי תנועה וחיבורה של המושבה הגרמנית אל קו המים.
בנוסף מתוכננים לקום פארק ענק לאורך גדות הקישון עם שבילי הליכה ומסלולי אופניים; פארק מדעי החיים שיוקם בסמוך למת"ם וישתרע על שטח של כ-31 דונם, בו ייבנו כ-75 אלף מ"ר; קריית הספורט החדשה מוקמת בהשקעה של 400 מיליון שקל; במרכז הרפואי רמב"ם נבנה מגדל אישפוז חדש ולצידו מבנה בית חולים חדש לילדים; כיכר פאריס והשוק הטורקי יפותחו כמתחם תיירותי, ובהמשכם ישודרג רחוב יפו מכיכר פאריס ועד לציר המושבה הגרמנית; ועוד ועוד.
בינתיים, אחת הבעיות הקשות שאיתן התמודדה העיר נבלמה: מגמת הזדקנות העיר כתוצאה מהגירה שלילית של צעירים, בעיקר לאזור המרכז, נעצרה ב-2009. לא רק שצעירים לא עזבו אותה, חלקם אפילו חזרו אליה אחרי שנים של גלות מרצון. יהב זוקף זאת לזכותה של מדיניות העירייה, שפועלת לתוספת מקומות תעסוקה, ולפרויקטים השונים. בעיניו זה עוד סימן למהפך שעובר על העיר.
ואולם הצעירים שאתם שוחחנו דיברו בעיקר על חוסר ברירה. גדי ואורנה, חיפאים מלידה בשנות ה-30 המוקדמות לחייהם, עברו לרמת גן לפני כארבע שנים בעקבות עבודתו של גדי כקופירייטר במשרד פרסום גדול. השנה נולדה בתם הבכורה, והשניים החליטו לעשות אחורה פנה ולחזור לחיפה.
"לא היה לנו סיכוי לקנות דירה במרכז, ובחיפה, למרות עליות המחירים, המצב טוב יותר. גם עלויות המחייה סבירות יותר. היא אמנם מנומנמת, אבל היא יופי של מקום לגדל בו ילדים", אומר גדי. ומה באשר לפוטנציאל העסקי? "זה לא סוד שמי שרוצה להצליח בגדול צריך לעבור למרכז. אבל חיפה היא לא תל אביב, והיא צריכה להפסיק לנסות להיות כמוה, זה לא יעבוד".
המחירים עולים - ועדיין נמוכים
>> אל תתנו לגרף המחירים להטעות אתכם. הוא אכן מראה על עליות מרשימות של 16% בתוך שנתיים במחירי דירות בנות שלושה וחצי עד ארבעה חדרים בחיפה, ואולם יחסית למחירי הדירות בתחילת העשור, מחירי הדירות בחיפה כיום נמוכים בכ-7% ריאלית. המסקנה היא שהשוק המקומי אינו מתרשם מההערכות שלחיפה צפוי עתיד יוצא מן הכלל.
עוד טעות נפוצה של אנשים שאינם מעורים בשוק הנדל"ן החיפאי היא לחשוב שמחירי הדירות בעיר נמוכים. לכאורה הדבר נכון - לפי מינהל הכנסות המדינה, מחירי הדירות הממוצעים בחיפה מגיעים ל-40%-45% מהמחירים בתל אביב. אך עד כמה שממוצע יכול לשקר - בחיפה הוא משקר.
הפרשי המחירים בין הדירות בשכונות החיפאיות שעל הכרמל לדירות בשכונות הפחות מבוקשות בעיר מגיעים למאות אחוזים. מי שמעוניין לרכוש דירה חדשה בפרויקט קטן בשכונות הטובות בעיר, יצטרך לשלם סכומים שדומים מאוד למחירים שנגבים ממנו במרכז. לכן, מי שרוצה להתגורר בשכונות טובות בחיפה - שלא יתבסס על הממוצעים המקובלים.
והנה, בעוד שוק הנדל"ן המקומי לא מצדיק את התואר "כדאית ביותר להשקעה", נקודת אור צצה בשנה שעברה בחיפה, שעה שנרשם בה מאזן הגירה חיובי. לפי הלמ"ס, הצטרפו לעיר 26.4 אלף תושבים חדשים ועזבו 25.4 אלף.
אריק מירובסקי
חיפה הפתיחה בקרוב
מאת עידו סולומון
26.11.2010 / 6:48