תחזית מעורבת לשוק הדיור בניו יורק

ניו יורק טיימס

>> בשוק הנדל"ן, תחזיות הן עסק מסוכן. שוק שרק לפני חודש נראה כעומד על סף פריחה, עשוי, בהתאם לגורמים המשוקללים באנליזה, להיראות חלש למדי חודש לאחר מכן.



זוהי לכל הפחות תמונת המצב בשוק הנדל"ן בעיר ניו יורק באחרונה. על רקע החדשות המאכזבות לגבי שוק הנדל"ן של ארה"ב כולה, נעשה השוק בניו יורק לתנודתי ביותר. ישנם סימנים המצביעים על כך שב-2011 העמידות שאפיינה את השוק בניו יורק בשנה שעברה לנוכח הקשיים הכלכליים בארה"ב עשויה להתפוגג.



מצד אחד ישנם נתונים חיוביים. כשבוחנים את הנתונים ממנהטן באוקטובר, מאנליזה של streeteasy.com, מספר החוזים החדשים שנחתמו נותר פחות או יותר ללא שינוי לעומת אוקטובר 2007 - שנה לפני קריסת שוק הדיור - תקופה הנחשבת כמדד לשוק בריא יחסית. בימים אלה, כל אות לחזרה למצב נורמלי הוא חיובי. גם סוכנויות התיווך הגדולות בעיר מדווחות כי סוכניהן עסוקים. מבחינה מסורתית, נחשב אוקטובר לחודש חזק יחסית בשוק הנדל"ן, ששרר בו כאוס ב-2008, 2009 ובחלקים מ-2010.



אבל על אף הנפח הגדול של חוזים חדשים שנחתמו באוקטובר - שצפוי להפוך למכירות חזקות בדצמבר - מחיר העסקה הממוצע באוקטובר היה נמוך ב-11% בהשוואה לאוקטובר 2007, והנכסים שנמכרו היו קטנים יותר, והוצעו בהנחות גדולות יותר, לפי סופיה סונג, סגנית נשיאה למחקר ב-streeteasy.com. "זה אקלים שונה", אמרה סונג.



ג'ונתן מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל, אמר כי למרות פרץ "הבשורות הטובות בשוק הדיור" ב-2010, שהונעו בין היתר על ידי הטבות המס הפדרליות, הוא צופה כי השוק בניו יורק יהיה חלש יותר ב-2011.



הריבית על המשכנתאות מתחילה אט אט לעלות מהשפל שאליו הגיעה; שיעור האבטלה עדיין גבוה, והבנקים הקשיחו את תנאי ההלוואה שלהם.



גורמים נוספים תורמים לחוסר הוודאות שעשוי לעכב את המכירות בהמשך 2010 וב-2011. אחד המשמעותיים שבהם הוא הבונוסים בוול סטריט, שעדיין לא ידוע אם יהיו גדולים, קטנים או איפשהו באמצע. התחזיות מעורבות. חלק צופים כי הבונוסים יהיו נמוכים מאלה שחולקו בשנה שעברה, שהיו גדולים מספיק כדי לעודד רכישות בתחילת 2010.



"אם הבונוסים יהיו גדולים גם השנה", אמרה פמלה ליבמן, מנכ"לית קבוצת קורקורן, "נזכה ברוח גבית. אם הבונוסים יירדו, הרוח תהיה נגדנו והטיפוס יהיה קשה יותר".



וישנם סימני שאלה נוספים, ובהם כיצד ישפיעו תוצאות הבחירות על השוק, ובייחוד - האם הקונגרס יגביל את שיעורי מסי ההון והרכוש, שני גורמים המשפיעים במידה ניכרת על ההחלטה לקנות ולמכור נכסים.



יחס תקין בין היצע לביקוש



כמה מתווכי נדל"ן הצביעו על עלייה בהשקעות הזרות בשוק הנדל"ן בניו יורק בחודשים האחרונים. כמה מהם אמרו כי עלייה נרשמה גם במכירות נכסי היוקרה - המוצעים ב-10 מיליון דולר ומעלה - עסקות שנפחן ירד בשיעור דרסטי מאז הקריסה.



נפח העסקות ומחירי הנכסים בנישות היוקרתיות עדיין נמוכים בהרבה לעומת הרמות שלפני הקריסה, אך מכירות נכסי היוקרה עשויות להגדיל את ביטחון הצרכנים, אומרים המתווכים, בגלל המסר שהן שולחות: אנשים שיכולים לבחור היכן להשקיע את כספם משקיעים בנדל"ן.



חלק מהמתווכים טוענים כי יש גורמים שמונעים ירידה ניכרת בשוק הדיור בניו יורק, כגון היצע הנכסים הנמוך יחסית. שווקים אחרים בארה"ב מוצפים בהיצע, בייחוד של פרויקטים חדשים, אך היצע הנכסים הפנויים בניו יורק חזר לרמות הנמוכות האופייניות לו, ופירוש הדבר שהמפתח לשוק בריא - היחס בין היצע לביקוש - נמצא במצב תקין.



דורותי הרמן, נשיאת פרודנשל דאגלס אלימן, אמרה כי היא חולקת על התחזיות לחולשה בשוק הדיור בעיר ב-2011, ואמרה כי היא סבורה שהמצב בשוק יישאר דומה פחות או יותר לזה של 2010, עם התרחבות מסוימת.



למרות זאת, ליבמן אמרה: "עדיין אין מקום בשוק לנכסים במחירים מנופחים. הקונים עדיין זהירים מאוד, המימון עדיין קשה להשגה ובנוסף ועדות הקבלה לבתים בבעלות משותפת (קו אופ) קשוחות מאי פעם".