זורעים אי-שקט

>> אי-השקט סביב מחירי הדירות נמשך, והשבוע הדיון זכה לזעזוע נוסף. הדבר המוזר הוא שהזעזוע הפעם אינו נובע מהחמרה של בעיית מחירי הדירות, שדווקא רשמו ירידה ברבעון האחרון. מה גרם, אם כן, לכותרות נרגשות בכל המוספים הכלכליים? מן הסתם לא מה שקרה (לא קרה שום דבר בעל חשיבות), אלא הרצון של כל הגורמים לנצל את הדאגה בציבור להגדלת החשיפה והרייטינג האישיים.

מה קרה? סקירה תקופתית שפירסם מינהל הכנסות המדינה ביום שלישי השבוע מראה שברבעון השלישי של השנה חלה ירידה של 19% במספר העסקות בדירות לעומת הרבעון המקביל אשתקד. על רקע הדאגה הציבורית מהמשך העלייה של מחירי הדירות מדובר באינפורמציה חשובה, גם אם משמעותה אינה ברורה בשלב זה. בעיתונות פורסם גם כי קיימת מחלוקת בין נתוני מינהל הכנסות המדינה לבין נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופרסומי השמאי הממשלתי הראשי לגבי כיוון התפתחות מחירי הדירות.



מהו מקור האינפורמציה שלנו? נתונים והערכות על שוק הדיור מתפרסמים על ידי כמה גורמים ממלכתיים, ללא הצדקה ושלא לצורך: רובם אינם אמונים על איסוף שיטתי של הנתונים, לא על עיבודם והפצתם ולא על הניתוח הכלכלי שלהם. להערכתי, הסיבה לכך שהם ממהרים להשמיע את קולם היא פוליטית גרידא: מדובר רק ביחצ"נות של גופים ממלכתיים בתחרות על חשיבות ציבורית. התוצאה היא שהציבור שרוי בערפל לגבי ההתפתחויות בשוק הדיור.



הנזק: הפרסומים של הגופים הממלכתיים זכו לתואר המחמיא (והמטעה) "מחקרים", על אף שמדובר רק בסקירות ובהצגת נתונים, בעיקר נתונים שאינם שלהם. במקום אחד מצאתי אפילו אמירה שההבדל בין נתונים וטענות שפירסם גורם אחד לבין אלו שפירסם גורם שני נובעים מ"הבדלים בשיטת המחקר", כשהכוונה באמירה אקדמית זו היא שמקור אחד מתייחס למחיר חציוני ומקור שני מתייחס למחיר ממוצע. אוי לציבור שכזה הוא טיב האינפורמציה שבידיו.



על בסיס הנתונים הדלים נבנית הערכת מצב רעועה, אך דלות המידע אינה מפריעה למנסחי הכותרות להיות נחרצים. אחת הכותרות שמצאתי מדברת על "מהפך" במחירי הדירות: לפי דעת הכותב חל ברבעון האחרון מפנה חד-משמעי בשוק הדיור ומכאן ואילך מחירי הדירות יתחילו לרדת. מצאתי גם ניתוח כלכלי שטוען כי שינוי המגמה נובע ממדיניות הריבית של בנק ישראל: הנגיד פישר ניצח את בועת מחירי הדירות!



אין לנו אלא להצטער על כך שהחרדה הכנה והמוצדקת של הציבור לגבי עליית מחירי הדירות הפכה אותו פגיע לקבוצה של כתבים ציניים, שמתפרנסים מליבוי החרדה. אין לנו אלא להצטער גם על כך שגורמים ממלכתיים מנסים להיבנות מהמבוכה, במקום לתרום לפיזור הערפל.



חלוקת התפקידים הנכונה: מטרת כל הגורמים המעורבים - הממשלה, הגורמים העסקיים הפועלים בענף הדיור ומשקי הבית - היא להביא לבהירות מקסימלית של המצב וההתפתחויות. לשם כך צריכים כולם לשתף פעולה: איסוף הנתונים, עיבודם והפצתם צריכים להיות באחריות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולא בידי שלטונות המס המקבלים נתונים חלקיים אגב גביית המס ועושים בהם שימוש יחצ"ני ולא אחראי; הנתונים צריכים להיות נגישים לכל מי שמעוניין להשתמש בהם להערכת מצב, לתכנון או למחקר, ולא להפוך לנכס בלעדי של גופי מס, המשמש אותם לסחר חליפין; גם הנתונים על מימון הדיור צריכים להיות גלויים לציבור ולא לתסוס במרתפי הבנקים ובנק ישראל.



במצב הנוכחי, השליטה בנתונים הופכת גופים באופן אקראי לבעלי מונופול גם על ניתוח והערכה. על מנת להימנע מהשמדת יתרת קשרי האישיים, אסתפק בכך שאומר שאנו קוראים סקירות והערכות כלכליות סוג ב', רק בגלל שלגופים מסוימים יש מונופול על הנתונים או על צינורות ההפצה של המידע. התקשורת משלימה את התהליך, והיא אחראית על "וידוא ההריגה" - הפיכת השערות לא מבוססות למסקנות נחרצות והצגת כל נושא הדיור בישראל כמאבק פרסונלי בין נושאי תפקידים ממלכתיים.



-



הכותב הוא יועץ לנושאי ניהול סיכונים פיננסיים, יועץ פרטי למשכנתאות ומרצה אקדמי בנושא מימון נדל"ן. מאמר זה מופיע בבלוג שלו "עולם המשכנתאות"