שכונת הענק החדשה של הוד השרון

>> בימים הקרובים תחל בנייתה של שכונה חדשה בצפון הוד השרון, הכוללת 2,300 יחידות דיור. אט-אט יחליפו את שדות התותים הסמוכים לכפר מל"ל בניינים בני 16-23 קומות.

העלייה במחירי הדירות בהוד השרון בשנים האחרונות הביאה לראשונה לעיר את חברות היזמות הגדולות, בהן שיכון ובינוי, מנרב בוני התיכון, שרביב וחן ואיתי גינדי. החברות מצאו כי למרות המחירים הגבוהים של הקרקעות, הביקוש הרב לדירות בעיר, שגרם לעליית מחירי הדירות, מבטיח פוטנציאל לרווח יזמי גדול. ואולם במקביל, פרויקטים נוספים, שמתוכננים באזור על ידי קבוצות רכישה, צפויים להציב תחרות לא פשוטה ליזמים.



השכונה החדשה - ששמה הנוכחי הוא מתחם 1200 - גובלת ממזרח ברחוב סוקולוב, ממערב בשדות החקלאיים של היישוב כפר מל"ל, בצפון באדמות פרטיות ומדרום ברחוב הסרגל. "השכונה עומדת לשכפל את מה שקרה בשכונת 200 הסמוכה", אומר זכיין רי/מקס הוד והדר בהוד השרון, דרור לימור. לדבריו, "גם שכונת 200 סמוכה לכביש 531 ולתחנת הרכבת, מה שהגדיל את הביקושים לדירות בה. הביקושים עדיין גבוהים ומגיעים מאוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה, בעיקר מצד בני 30-36, רובם שכירים בתחום ההיי-טק שעובדים ברעננה, בכפר סבא ובהוד השרון".



על מיקומה של השכונה בסמוך לכפר מל"ל ולכביש 531, אומרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין: "זהו אחד האזורים היחידים בהוד השרון שכולל בנייה רוויה בצפיפות גבוהה, אף שהוא גובל בשטחי מגורים של כפר מל"ל. הבעיה בכך שיישוב כפרי יושב ממש בתוך יישוב עירוני היא מצב בלתי נמנע. כביש 531, שעובר על הגבול בין הוד השרון לכפר סבא, יצר דחיפה לשורה ארוכה של תוכניות בנייה בקרבתו".



הדרך לקידום התוכנית, שכבר אושרה בשנות ה-90, לא היתה פשוטה. רק ב-2008 נתן בית המשפט העליון את החותמת הסופית לאישור התוכנית, לאחר שבעלי קרקעות במתחם הסמוך הגישו עררים כנגדה בוועדות השונות ולא פסחו על בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון.



לדברי עו"ד מרים דונין, המייצגת קבוצת בעלים במתחם 1200, "ב-1993 הופשרה הקרקע החקלאית במתחם, כשבעלי קרקעות מצפון לתוכנית שקרקעותיהם עדיין לא הופשרו התנגדו לתוכנית, בטענה כי גם השטח שלהם צריך להיות מופשר למגורים. אל המתנגדים הצטרפו בעלי קרקעות במתחם עצמו, שלא היו מרוצים מאופן חלוקת הזכויות בו. ההתנגדויות והעררים הגיעו עד לבית המשפט העליון, שבסוף אישר את התוכנית".



בדיעבד נראה כי הסחבת המשפטית דווקא שיחקה לטובתם של בעלי הקרקעות. בשנים הארוכות שבהן בילו בוועדות הערר ובבתי המשפט עלו מחירי הדירות בהוד השרון בכ-40%.



בשנתיים האחרונות, לאחר האישור הסופי, נחתמו כמה עסקות קומבינציה בין בעלי קרקעות ליזמים שנמשכו לעיר המתייקרת. רק השבוע נודע כי חברת חן ואיתי גינדי תקים בשכונה פרויקט בן חמישה בניינים - 4 בניינים בני 14 קומות ועוד בניין בן 18 קומות - ובו 256 דירות.



גם חברת מנרב זיהתה את הפוטנציאל במקום, וביוני האחרון רכשה קרקע ל-122 דירות תמורת 67 מיליון שקל (כ-550 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור). הקרקע היא חלק ממגרש בבעלותה של שרביב, שהשאירה מחצית מהקרקע בבעלותה ותבנה לצד מנרב פרויקט מגורים משלה. השבוע התחילה מנרב לשווק את פרויקט מנרב פרימיום, הכולל שני מגדלים בני 19 קומות ובכל אחד מהם 66 דירות. שרביב תבנה לצדה שני מגדלים בני 18 קומות, עם 64 דירות בכל בניין.



מנהל השיווק של מנרב, אבי ביתן אמר: "המגרשים שעליהם ייבנה פרויקט מנרב פרימיום ממוקמים בחלק המערבי של המתחם וצופים לשדותיו של כפר מל"ל. כל המרפסות תוכננו לכיוון מערב על ידי משרד כנען שנהב אדריכלים, כשמהקומות הגבוהות רואים את הים".



לדברי ביתן, מחירה של דירת 4 חדרים בפרויקט יחל ב-1.7 מיליון שקל ודירת 5 חדרים ב-2 מיליון שקל. מהקומה התשיעית יכלול הפרויקט דירות 6 חדרים בנות 181 מ"ר עם מרפסות גדולות של 35 מ"ר. בעבור הפנטהאוז דורשים בחברה 4.3 מיליון שקל, שהוא מחיר גבוה יותר ממחירו של בית פרטי בעיר.



"הוד השרון עברה את כפר סבא ברמות המחירים", אומר ביתן, "אם לפני עשר שנים מי שקנה דירת 4 חדרים בכפר סבא היה יכול לקנות באותו מחיר דירת 5 חדרים בהוד השרון, כיום המצב הפוך".



חברת בוני התיכון בונה בשכונה גם היא פרויקט מגורים בן 160 דירות בשני מגדלים של 23 קומות. החברה רכשה את הקרקע לפני שש שנים. מנהל השיווק של בוני התיכון, חיים קקון, אומר: "באחרונה זיהינו כי הוד השרון נתפשת בקרב תושבי השרון כאזור שטוב לגדל בו ילדים. עשינו מחקר מקיף לגבי אופי האוכלוסייה, ולפיו תיכננו עם משרד פוגל שוהם אדריכלים איפה כדאי להציב את המטבח ומה יהיה גודלו של חדר השינה. מלבד זאת, הנגישות הגבוהה לכביש 6, כביש 4 וכביש 531 העלתה את הביקושים באזור".



לימור סבור כי המחירים בפרויקטים השונים גבוהים למדי בהשוואה למתחם 200 הסמוך. "1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים על הנייר, שהכניסה אליה תתבצע רק בעוד שנתיים, זה יקר יחסית. במתחם 200 אפשר לרכוש דירת 4 חדרים ב-1.55-1.63 מיליון שקל והכניסה מיידית".



בעיריית הוד השרון הסבירו כי קצב פיתוחם של השטחים הציבוריים, הדרכים והתשתיות נקבע כך שיאפשר את אכלוס הבניינים הראשונים בעוד כשנה וחצי. עד כה יצאו היתרים ל-280 יחידות דיור, והצפי הוא כי עד סוף השנה ייצאו היתרים ל-400 יחידות נוספות.



עוד הסבירו בעירייה כי קיימת החלטה להוספת אזורי תעסוקה לאורך כביש 531 בהיקף של 290 אלף מ"ר, הנגישים לרכבת ולצירי תנועה מרכזיים. בעירייה הוסיפו כי הקבלנים הונחו לבנות לפי התקן לבנייה ירוקה.