הוועדה המחוזית יכולה לאשר דיור בר-השגה

>> בשבוע האחרון עמדנו על המחלוקת והבלבול בין סמכות ניהולית לסמכות מקצועית תכנונית. חמש תוכניות בניין עיר לדיור בר השגה נדחו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לאחר שכבר אושרו על ידי אותה ועדה חודשים ספורים קודם לכן. מדובר בתוכנית שקידמה חברת אפריקה ישראל ברמת גן, שתי תוכניות התחדשות עירונית של חברת אשדר בתל אביב, תוכנית שקידמו בעלי קרקע בהרצליה ותוכנית נוספת בקרית אונו. בכל התוכניות אושרה ליזמים הגדלת זכויות בנייה בכשליש, בתנאי שיבנו עשרות דירות בנות השגה. ביטול רכיב בר ההשגה בתוכניות, כפי שהחליטה הוועדה, מבטל את תוספת זכויות הבנייה שקיבלו היזמים.

שינוי החלטת הוועדה המחוזית באה בעקבות הנחיה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד שרית דנה, שהעבירה מכתב לוועדה שבו צוין כי כל עוד לא קודמה חקיקה בנושא דיור בר השגה, אי אפשר לקדם תוכניות כאלה. בהנחיה נכתב: "בהעדר הסדרה חוקית של הנושא, מוסדות התכנון אינם מוסמכים לכלול בתוכניות הוראות שעניינן המחיר או התנאים בהם ימכרו דירות שייבנו לפי התוכנית או הוראות דומות אחרות".



כשמאי ומשפטן אני טוען שדנה אינה יכולה להכתיב שום דבר לוועדה המחוזית. תפקידה של הוועדה המחוזית הוא להיות גורם אובייקטיבי שבסמכותו לדון בתוכניות, והיא טעתה בכך שקיבלה את ההנחיה של דנה כאיסור מחייב לגבי פעילותה.



ראשית, הוועדה המחוזית יכולה לאשר דירות קטנות במתכונת של דיור בר השגה, בהתאם לתוכנית מתאר ארצית (תמ"א 35) המאפשרת זאת. מדובר בהחלטה לגבי תמהיל הדירות הרצוי, בין דירות גדולות לדירות קטנות יותר, שהוועדה נדרשת לבחון על מנת לספק צרכים של אוכלוסיות מגוונות. שנית, הבחינה חייבת להיות תכנונית בלבד, ולא קניינית-כלכלית, תוך בחינת ההיבטים הסביבתיים, התחבורתיים והשטחים הציבוריים. בתנאי שכל התנאים הושלמו ומוסכמים על כל הצדדים, אין לשקול שום שיקול כלכלי אחר. שיקולים קנייניים, כמו איך ימכרו או ישכירו את הדירות, הם לא מעניינה של ועדה תכנונית.



הוועדה המחוזית בתל אביב פעלה מצדה בחוסר סמכות כשהחליטה למחוק כמעט מכל פרויקט עשרות דירות שניתנו כהטבה ליזם שבונה דיור בר השגה. מינהל תכנון צריך להתרכז בדבר אחד - בתכנון וביכולת הנשיאה של המקרקעין. השיקול הספציפי הזה היה שיקול כלכלי גרידא ומחיקת הדירות תביא להקטנת היצע הדירות הזמין לדיור בישראל.



הוועדה חטאה בהחלטתה, כשאימצה חוות דעת בפרשנות משפטית שגויה. התכתיב שהעבירה דנה לוועדה דומה לכך שפרקליטת המדינה תכתיב לשופט פסק דין, והרי הדבר לא יעלה על הדעת. במקרה הזה אנו מבחינים בחוסר בהירות שקיים כבר שנים במדינה בין מעמד מינהל התכנון כסמכות מינהלית לבין הוועדה המחוזית, שהיא ועדה מקצועית מעין שיפוטית. אלמלא חוות הדעת שהוציאה דנה - התוכניות היו יוצאות לפועל.



הכותב הוא שמאי מקרקעין