עסקה טובה מכדי להיות אמיתית

>> אשתי ואני חיפשנו בית במרכז תל אביב והגענו לדירה ברחוב רש"י, שנראתה טובה מדי מכדי להיות אמיתית. מדובר בדירת 4 חדרים, 100 מ"ר, עם שתי חניות, בבניין חדש יחסית במחיר של 2.8 מיליון שקל.

אחרי חיפושים ארוכים, שהעמיקו את ההיכרות שלי עם שוק הדירות בתל אביב, ידעתי שהמחיר המבוקש עבור הדירה נמוך. כשניסיתי לברר עם המתווך מדוע, הוא ועורכת הדין של המוכרת הסבירו לי שהמוכרת מוכנה להתפשר על המחיר כי היא רוצה לבצע את העסקה במזומן, בלי לערב בנקים. שניהם ציירו לי את המוכרת כאישה פרנואידית במקצת.



לא יכולתי לממן את כל העסקה מהון עצמי, ובגלל העיקשות של המוכרת שלא אקח משכנתא הייתי צריך לגלות יצירתיות לא טריוויאלית מול הבנק. פניתי לבנק ולקחתי הלוואת גישור בסכום של 1.5 מיליון שקל עד למכירת הבית. בכוונתי היה לפרוע את ההלוואה לאחר השלמת העסקה באמצעות משכנתא. לכן, ביקשתי מבעלת הבית ששמאי מטעמי ולא מטעם הבנק יעריך את הנכס, אך גם אותו היא סירבה להכניס לדירה.



המשא ומתן נמשך שלושה חודשים במהלכם בעלת הבית עשתה לנו סיור פגמים כדי ליידע אותנו לגבי בעיות בדירה כמו תריסים שלא נסגרים היטב או שקע חשמל שלא עובד - כדי שלא נתבע אותה לאחר השלמת המכירה.



ההפתעה הגדולה חיכתה לנו יומיים לפני החתימה על העסקה. בעלת הבית שלחה לנו בנונשלנטיות קובץ של כ-25 מסמכים שלדבריה היא לא שמה לב אליהם לפני כן. היו שם מסמכים שתיעדו בדיקות של הבית שלא בדיוק הבנתי את תוכנם ותכתובת עם עיריית תל אביב. מתוך כל הניירת הצלחתי בכל זאת להבין משהו חשוב - שהבית שרציתי לקנות הוא בית שמוכרז כמסוכן.



התברר לנו לתדהמתנו שהבית בנוי בשיטת הפל-קל. אחרי שחקרתי את העניין הבנתי שמאז אסון ורסאי מדינת ישראל הכריזה כי כל המבנים שבנויים בשיטה זו מוכרזים כבתים בסיכון. העיריות הוציאו מכתבים לבעלי הנכסים שהורו להם לבצע בדיקות כי הנכס בבעלותם ראוי למגורים, על מנת להוציאו מהסטטוס של בניין מסוכן.



מהנדס בדק את הבניין ברש"י והכריז עליו כבניין לא מסוכן וראוי למגורים. ואולם כמה שנים מאוחר יותר, כך הבנו, משרד הפנים הוציא חוזר שאומר שבניינים מפל-קל לא יכולים לצאת מרשימת הסיכון לצמיתות, וכי בעלי הנכסים צריכים לבדוק את הנכסים מדי שנה.



החלטתי לוותר על העסקה, ולמדתי לקח חשוב - אי אפשר לסמוך על מתווכים, גם כשהם מתגאים בכך שהם בודקים היטב את הנכס, ולא על עורכי הדין. צריך תמיד להוציא תיק בניין בעייריה. בדיעבד, השילוב של ההתלהבות הגדולה שלי מהנכס וחוסר הניסיון שלי הביא אותי לזלזל בפרטים חשובים. הסירוב של בעלת הבית לבדיקה של שמאי ולערב בנקים היתה צריכה להדליק אצלי נורה אדומה.