ניתוח עסקה

העסקה: משקיע רכש מחברת אולימפיה 470 מ"ר ו-12 מקומות חניה ברחוב משה דיין 16 בקריית אריה בפתח תקווה, בבניין משרדים המחיר: 3.138 מיליון שקל מחיר מקום חניה: 37 אלף שקל גימור: רמת גימור מלאה אכלוס: הנכס מושכר לתקופה בת שנתיים למשרד עו"ד דמי השכירות: השוכר משלם 48 שקל למ"ר ו-270 שקל בחודש עבור כל חניה הכנסה שנתית: 310 אלף שקל תשואה: 8.6%

>> "המחיר הוא מחיר שוק ולפי התשואות המקובלות בשוק, שנעות בין 8% ל-9%", מסביר אופיר אליאס, מנכ"ל חברת טאוור לנד, שתיווך בעסקה. "התשואות נקבעות בהתאם לשוכר ולתקופת השכירות. במקרה הזה השכירות מסתיימת בעוד שנתיים - אם הנכס היה מושכר לתקופה ארוכה יותר, המחיר היה גבוה יותר והתשואה בהתאם נמוכה יותר".



אליאס מספר כי מדובר במשקיע שאינו מתחום הנדל"ן. "כיום יש משקיעים קטנים שרוצים להשקיע בין מיליון שקל ל-6 מיליון שקל בנדל"ן מניב. יש להם הון עצמי, והאופציה הנדל"נית עדיפה על ריבית של 1.5% בשנה".



לגבי תפעול הנכס מסביר אליאס כי במשרדים, בעל הנכס לא נדרש כמעט לטפל בו. "אין כאן יותר מדי אופרציה. המשרדים במצב טוב, הם מושכרים, ויש גם חברת ניהול שמתחזקת את הנכס. המשקיע יצטרך להתמודד עם הנכס רק אם בעוד שנתיים עורכי הדין יפנו אותו".



סיכון: יש סיכון שהשוכר יתפנה או שדמי השכירות יירדו, אך אליאס מעריך שהשוק לא יירד מתחת לרמת שכירות של 48 שקל למ"ר.



סיכוי: אם שוק השכירויות יעלה, התשואה מהנכס תגדל. כך למשל, עלייה ל-55 שקל בחודש תעלה את התשואה לכמעט 10%.