שטח בגודל 27 מ"ר בפלורנטין מעכב פרויקט בנייה כבר ארבע שנים

>> משולש קרקע קטן, ששטחו 27 מ"ר, מעכב כבר כמה שנים הקמת פרויקט חדש בשכונת פלורנטין. עד כדי כך תקוע המשולש בגרונו של היזם, עמי פדרמן, עד שבאחרונה הוא עלה להכרעת שר הפנים. והכל עקב התנהלות עיריית תל אביב, שכבר ארבע שנים לא מצליחה לסיים את העניין.



הסיפור המשונה מתחיל באוקטובר 2006, אז רכשה חברת בולווארד שבשליטת היזם עמי פדרמן מגרש ברחוב מרכולת 8 בשכונת פלורנטין, המיועד להקמת בניין מגורים. הבניין אמור להיבנות במתחם שבין הרחובות מטלון, גבולות, לוינסקי ומרכולת, סמוך לפרויקט סביוני tlv של חברת אפריקה ישראל. העסקה בוצעה במסגרת הסכם קומבינציה שנחתם עם בעלי הקרקע, כאשר במתחם קיימת תוכנית מאושרת להקמת פרויקט מגורים של 108 דירות.



העובדה כי התוכנית במקום בעלת תוקף עוד משנת 2000 היא שהפכה את העסקה לכדאית מבחינת חברת בולווארד, שנוהגת לרכוש אך ורק מגרשים שבהם קיימות תוכניות מאושרות ותקפות - כדי למזער את הסיכוי לשינויים בלתי צפויים שעלולים להשפיע גם על היקף ההכנסות הצפויות מהפרויקט.



מאותה סיבה החברה גם אינה נוהגת לבקש הקלות או שינויים בתוכניות קיימות, ובכך נמנעת מכניסה להליכי התנגדויות שונים, שעלולים גם הם לעכב את הפרויקטים השונים לתקופות ממושכות.



העירייה מעכבת



אך אם תשאלו כיום את אנשי חברת בולווארד שבנתה 20 פרויקטים למגורים בעיר, אם היתה נכנסת שוב לפרויקט ברחוב מרכולת - הם יגידו לכם שלא. למעשה, לאחר ארבע שנים שבהן הקבוצה ממתינה להוצאת היתר בנייה מהעירייה שטרם התקבל, ספק אם תבנה שוב בעיר. "עיריית תל אביב פשוט מבריחה יזמים מהעיר", אומר פדרמן, ומסביר כי הרווח היזמי מהפרויקט נשחק לאפס.



לתהליך הארוך שטרם הסתיים, שאותו מגדירים בקבוצת בולווארד "התעללות" של העירייה, לא היה כל רמז כאשר החליטה להיכנס לפרויקט. התוכניות היו מאושרות, מתנגדים לא היו, בעלי הקרקע הביעו רצון ושיתפו פעולה כדי לקדם את הפרויקט. כל אלה, בנוסף לנכונות העירייה לפתח את האזור ולעודד בניית מגורים במקום בתי מלאכה ישנים, הביאו את בולווארד להעריך כי תמתין חודשים בודדים עד לקבלת היתר הבנייה.



לפני החתימה על הסכם הקומבינציה, נודע לקבוצה כי העירייה מתנה את מתן היתר הבנייה ברכישה של שטח קטן של 27 מ"ר הממוקם סמוך לקרקע וכלוא בין רחוב מטלון לקו התוכנית ונמצא בבעלות העירייה. בקבוצה לא התרגשו ולקחו בחשבון כי ירכשו את חתיכת הקרקע המזערית, אף שאינה תורמת אפילו מ"ר אחד לפרויקט המתוכנן. עצם התנאי לרכוש את השטח לא היה מכשול או מקור לעיכוב, לפחות מבחינת בולווארד.



אלא שהביורוקרטיה שממנה ביקשה בולווארד להתרחק התגלתה במלוא עוצמתה דווקא במקרה זה. העובדה כי מדובר בשטח של 27 מ"ר בלבד לא קיצרה את התהליך - אף לא במקצת.



ראשיתו של ההליך הארוך כשבולווארד נאלצה, זמן קצר בלבד לאחר שרכשה את המגרש, להכיר לעומק את אגף הנכסים של עיריית תל אביב, שהליך מכירת השטח בן ה-27 מ"ר נמצא תחת אחריותו. עד שהליך רכישת השטח מהעירייה לא יושלם, הרי שהקבוצה לא יכולה היתה להתקדם בהליך התכנון והרישוי של הפרויקט כדי לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה. בינתיים, התברר שאת מכירת הקרקע העירונית יכול לאשר רק שר הפנים. וגם הוא, מתברר, עסוק ביותר



הקבוצה ניסתה לזרז ככל יכולתה את ההליך הביורוקרטי לרכישת השטח. היא לא פצתה פיה כשהעירייה קבעה כי תשלם סכום של 380 אלף שקל תמורת 27 מ"ר - סכום שמשקף, אגב, מחיר שקרוב ל-4,000 דולר למ"ר, עבור שטח שלא היתה בו כל תועלת ושלא ניתן היה לסחור בו בשום צורה.



לעומת זאת, בקבוצה כעסו על הזמן שלקח לעירייה לקבוע שומה על השטח הזה ולחתום על חוזה לרכישתו: אם באוקטובר 2006 הוצגה לקבוצה הדרישה לרכוש את השטח, הרי שהעירייה קבעה שומה לשטח רק שנתיים לאחר מכן, במארס 2008. גם שר הפנים לא מיהר לחתום על "עסקת הענק" וחתם על העסקה רק לפני שבועיים.



מלבד החלקה שנאלצה הקבוצה לרכוש, גם התנהלות הוועדה המקומית של עיריית תל אביב תרמה לא מעט לעיכוב התהליך. פדרמן ועו"ד מ. פירון, המייצג את הקבוצה, שלחו עשרות מכתבים למהנדס עיריית תל אביב חזי ברקוביץ כדי לזרז את התהליך. במרבית המכתבים ציינו כי העיכוב מסב לקבוצה נזקים כספיים כבדים וכי העירייה ממשיכה לא להשיב למכתביהם. לדברי פדרמן, הם נתקלו בחוסר תיאום בין אגף התכנון לאגף הרישוי בעירייה. לטענתו, בשל העובדה שאין גורם מוסמך להכריע במקרה של חילוקי דיעות בין האגפים, הרי שהפרויקטים מתעכבים והיזמים הם שמשלמים את המחיר.



כבר ארבע שנים ממתין פדרמן להיתר הבנייה לפרויקט, ומסביר כי ככל שהזמן חולף, הרווח היזמי מהפרויקט נשחק. קשה גם להתעלם מהעובדה כי דווקא בתקופה שבה מדברים על ההכרח לצמצם בהליכי הביורוקרטיה המסורבלים והממושכים במוסדות התכנון, באופן של רפורמה שתקל על העומסים בוועדות המחוזיות על ידי ריכוז סמכויות נוספות אצל הוועדות המקומיות, הרי שהמקרה הנוכחי מראה כי המצב האבסורדי נמצא דווקא בוועדות המקומיות.



"פתח לשחיתות"



פדרמן רק שומע על הרפורמה שמתכנן ראש הממשלה בנימין נתניהו בענף הנדל"ן ותופס את ראשו. "על מה מדברים? תוכנית מאושרת במסגרת ועדה מקומית כבר תקועה ארבע שנים. לא צריך שום רפורמות. צריך שלתוכניות מאושרות ותקפות יהיה מסלול ירוק. על קרקע ששילמתי עבורה מחיר שנגזר מהתוכנית המאושרת הקיימת עליה, צריך להיות מסלול ירוק. כולם מדברים על בעיית היצע של יחידות דיור. ניתן להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור בעיר במתחמים שבהם יש זכויות בנייה קיימות. אבל לתוכניות מאושרות - אין שום סיבה שלא יהיה היתר בנייה תוך שלושה חודשים".



לדברי פדרמן, אף שלא נתקל בדרישה או רמז לקיצור התהליכים תמורת כסף, הוא יכול להבין מדוע המצב הנוכחי הוא פתח לשחיתות. "המצב מביא לכך שפוטנציאל השחיתות הוא גדול", אומר פדרמן. "לא משתלם להיות יזם בתל אביב. יזם שמסייע להתחדשות העירונית באזור מוסכים בדרום העיר, צריך לקבל מסלול ירוק לפחות כמו יזם שבונה בפארק צמרת".



מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "בקשתה של קבוצת בולווארד מטופלת בהתאם לסדר הבקשות המוגשות לאישור העירייה, כאשר בעיצומו של הליך הוצאת ההיתר, החליף היזם את האדריכל שהגיש את הבקשה, ובכך נגרם עיכוב נוסף.



"בכל מקרה, ב-14 באוקטובר אושרה בוועדה המקומית תוכנית בינוי ועיצוב, שהינה תנאי לקבלת היתר, וזאת לאור שינויים שנערכו על ידי היזמים לעומת התוכנית שאושרה בעבר. כרגע נמצאות על שולחננו שתי בקשות - בקשה למרתפים הנמצאת בשלבי בדיקה סופיים לפני הוצאת היתר וכן בקשה לבנייה על-קרקעית, הנמצאת במילוי דרישות הוועדה אצל היזם".