>> מהי המגמה בשוק הנדל"ן בישראל? תלוי את איזה משרד שואלים. מסקירת משרד האוצר לאוקטובר עולה כי שוק הנדל"ן ממשיך להצטנן והמחירים רשמו ירידה קלה. במקביל אמר אתמול המשנה לנגיד בנק ישראל, פרופ' צבי אקשטיין, כי "יש מגמה מדאיגה של עלייה חדה יותר במחירי הדירות מאשר בשכר הדירה".
לפי סקירת האוצר, מחירי הדירות החציוניים ירדו ב-1% לעומת ספטמבר ובכ-5% לעומת אוקטובר 2009. מספר העסקות שנרשמו באוקטובר נחשב גבוה - 8,774 - ואולם הוא משקף ירידה במספרן לעומת תקופת החגים של 2009.
נתוני האוצר מעלים עוד כי המחיר החציוני של דירות חדשות הגיע באוקטובר ל-1.04 מיליון שקל, ומספר העסקות בספטמבר-אוקטובר קטן בכ-8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אף שמספר העסקות שנרשמו באוקטובר השנה גדול ב-11% מאוטובר 2009. הדבר נובע מכך שב-2009 חגי תשרי צוינו באוקטובר.
אחד המדדים שבאמצעותם בוחנים באוצר את שוק הנדל"ן הוא משקל המשקיעים מכלל העסקות. כשהשוק גאה, משקל המשקיעים גדל מאוד, וכך בשיא הסתכם משקלם בכשליש מכלל העסקות שבוצעו בשוק. בחודשים האחרונים נרשמה ירידה במגמה זו, וכיום המשקיעים אחראיים ל-27% מסך העסקות.
סקירת האוצר בחנה לעומק את התנהגות המשקיעים בשני מקומות פופולריים במיוחד מבחינתם, באר שבע וחיפה. התברר כי באוקטובר נרשמה "עלייה חריגה", בלשון הסקירה, במשקל המשקיעים, ואולם במקביל נרשמה בערים אלה גם האצה במשקל המשקיעים בעסקות למכירת דירות.
עוד נמצא כי המשקיעים שמעדיפים כיום לממש את השקעותיהם ולצאת משוק הנדל"ן מאופיינים בשכר גבוה יותר מזה של משקיעים שנכנסים לשוק. תופעה זו בולטת במיוחד בחיפה, האזור בעל השיעור הגבוה ביותר של משקיעים.
תופעה מעניינת נוספת נרשמה באזור השרון, שכולל בין היתר את רמת השרון, רעננה, הרצליה פיתוח ומושבי השרון, ולכן נחשב אזור שבו המחיר הממוצע לעסקה הוא הגבוה במדינה.
עוד מתברר כי באזור השרון נרשמה עלייה חדה במשקלן של דירות שמכונות "דירות בהמתנה" - דירות שבעליהן רכשו דירות חדשות ועדיין לא הצליחו למכור אותן. באוצר מעריכים כי התופעה מרמזת על עיקשות גדולה בקרב בעלי דירות באזור זה לגבי המחירים שהם דורשים ועל נטייה נמוכה יותר להתפשר מצד המוכרים. במלים אחרות, באזור זה מתפתחת מלחמת התשה על הורדות המחירים, ואולם בעלי הדירות יורידו מחירים באופן משמעותי רק אם ייאולצו לעשות זאת, מה שעדיין לא אירע.
בעלות מסיבית של המדינה על קרקעות
המשנה לנגיד אמר אתמול כי "ככל הנראה, לא קיימת בועה במחירי הדירות, למרות תחילת מגמה מדאיגה של עלייה חדה יותר במחירי הדירות מאשר בשכר הדירה. בנק ישראל נוקט צעדים כדי למנוע מצב של ניתוק כזה במשק הישראלי".
במסגרת נאומו בכנס השנתי של האגודה הגיאוגרפית הישראלית, שנערך באוניברסיטה העברית בירושלים, מנה אקשטיין כמה סיבות לעליית המחירים: בראש ובראשונה, היצע מצומצם של קרקעות לבנייה למגורים. הוא ציין כי בעוד שלמינהל מקרקעי ישראל בעלות כמעט מוחלטת על קרקעות המדינה (כ-80%), הוא שותף רק ב-40% מהיוזמות לבנייה למגורים.
"בעלות כה מסיבית של המדינה בתחום הקרקעות ייחודית לישראל, וחוסר התמריצים של המינהל ליזמות עסקית הוא בין הגורמים ללחץ לעליות המחירים, לצד הריבית הנמוכה השוררת במשק והעלייה בהיקף האשראי למשכנתאות", אמר אקשטיין. לדבריו, אחד הצעדים המרכזיים שיש ליישם כדי להוריד את מחירי הדירות והקרקעות הוא מכירה של קרקעות מדינה המיועדות לבנייה בכמויות משמעותיות, ובכך להגדיל את התחרותיות בענף ואת היקף ממדי היזמות הפרטית.
עוד הדגיש אשקטיין את הצורך ברפורמה ברישוי ותכנון תוך חיזוק הוועדות המקומיות והפיקוח עליהן, מהלך שיאפשר תחרות בין הרשויות המקומיות על יזמות בנייה. המשנה לנגיד קבע כי הקמת ערים חדשות אינה מומלצת. לדבריו, מדובר ב"משחק סכום אפס - מהלך שיסיט מקורות תקציב מערים קיימות".
לדברי אקשטיין, יש לקיים בטווח הקצר תוכנית מיסוי מקלה שתעודד בנייה מהירה תוך תיעוש של ענף הבנייה כולו. בנוסף התייחס אקשטיין לתופעת המחזוריות הקיימת במחירי הדירות בישראל ובעולם, שמאופיינת במגמה של עליית מחירים בטווח הארוך. "מגמה זו טומנת בחובה סיכון פיננסי כשמחזור העסקים מתחיל להיות דובי. בועות נדל"ן בעולם התאפיינו בניתוק משמעותי בין מחיר הדירה לשכר הדירה", אמר המשנה לנגיד.
לאן הולך שוק הנדל"ן? משרד האוצר: המחירים יורדים, בנק ישראל: הם עולים
מאת אריק מירובסקי, ואדים סבידרסקי ורם עוזרי
7.12.2010 / 7:01