"אנחנו בתוך משבר במערב אירופה עכשיו. זה זמן ההזדמנויות"

>> שכונת גבעת אולגה שממערב לחדרה היא תופעה נדל"נית. כפי שלהרצליה יש את הרצליה פיתוח, גם השכונה שבפאתי חדרה היתה אמורה, בזכות המיקום שלה, ליהפך ל"חדרה פיתוח".



אבל השכונה הגובלת בים אינה מתרוממת. אחד הסמלים לכך הוא המחזה הנגלה לעיני מי שממשיך בכביש הכניסה לכיוון חוף הים: פיגום הענק המתנוסס מולו היה אמור להיות מלון יוקרה וגולת הכותרת של כפר הנופש המקומי, אך הוא מתפקד כפיל הלבן של היישוב כבר עשור.

מי שעומדת מאחורי השלד הענקי היא החברה הציבורית אספן, הנסחרת בתל אביב לפי שווי של רבע מיליארד שקל. בראיון עם היו"ר של החברה גיא פרג והמנכ"ל שלה אילן גיפמן, ניתן להבין כמעט מיד כי הראש של השניים נמצא במחוזות רחוקים בהרבה מגבעת אולגה. הפיגום באולגה ורבים מהנכסים הישראליים של אספן הם ירושה שקיבל בעל השליטה הנוכחי בחברה - רוני צארום - מבעלי הבית הקודמים של אספן. אבל את הצעדים המשמעותיים עושה החברה בימים אלו באירופה.



"תבדוק בשנה האחרונה איזו חברת נדל"ן מניב עשתה הכי הרבה רכישות, ותראה שאנחנו בשלישייה הפותחת", אומרים גיפמן, ופרג בראיון ל-themarker.



על רקע חוסר הוודאות לגבי כיוון שוקי הנדל"ן במדינות המערב, אספן משתייכת לסדרה של חברות נדל"ן וגופים פיננסיים ישראליים שלא מתמהמהים ומבצעים השקעות נדל"ן נרחבות בשנה האחרונה במדינות המערביות. מתחילת 2009 ביצעה אספן עשר רכישות גדולות בהיקף כולל של כ-400 מיליון שקל במערב אירופה - גרמניה, שווייץ והולנד - במשרדים, במבני לוגיסטיקה ובתעשייה. 45% מהנדל"ן להשקעה של החברה כיום הוא בחו"ל.



הרבה דמויות היו מעורבות באספן בעבר. רואה החשבון של המדינה יצחק סוארי, איש העסקים אליעזר פישמן, ואיש עסקים נוסף - מריו לזניק. ב-2007 השלים צארום, שעשה את הונו בענף ההיי-טק, את רכישת השליטה בחברה, ואספן שינתה כיוון. בשלוש השנים האחרונות גייסה אספן 400 מיליון שקל - 100 מיליון שקל במניות ו-300 מיליון באג"ח. דש איפקס, אקסלנס, הפניקס ומנורה מבטחים הם בעלי עניין בחברה. הכסף שגויס שימש לרכישות - מ-2007 צמח היקף הנדל"ן להשקעה של החברה מחצי מיליארד שקל ל-1.2 מיליארד שקל.



תשואה של 8% לעסקות רכישה



הבחירה בהשקעה במערב אירופה - ולא בנדל"ן ישראלי - פשוטה בעיני גיפמן ופרג.



גיפמן: "התשואה להון בחו"ל היום גבוהה משמעותית מבישראל. באירופה התשואה להון - מזומן על מזומן - היא יותר מ-10%".



פרג: "זה אפילו 15%-20% אם אתה מנטרל את תשלום הקרן. בארץ אנחנו שוק קטן ותנאי המימון פחות אטרקטיביים".



צריך להיות סיכון שמגיע עם תשואה כזו על ההון.



גיפמן: "כשאתה מדבר על לקוח ספציפי - צריך לבחון כל שוכר. ככל שהשוכר טוב יותר, הסיכון נמוך יותר. אבל תנאי המימון טובים יותר בחו"ל. גיוסי האג"ח בישראל נעשים בריבית של 6%, בעוד שהריבית באירופה מאוד מאוד זולה".



"אתה יכול לגייס היום באירופה הון בריבית של 3.5%, ואז כל עסקה שתעשה בתשואה של 8% בשנה משאירה לך בשר להרוויח - אפילו כדי להחזיר בארץ את מה שלווית כדי לצבור את ההון העצמי. הבנקים בישראל לא למדו להעניק מימון בפחות מ-6%.



"ולגבי הסיכון - גרמניה היא המנוע הכלכלי של אירופה. היא יציבה. השוק הגרמני מלא הזדמנויות והריבית נמוכה. אנחנו פועלים במיקומים חזקים, בהמבורג, בשטוטגרט. לא תמצא אותנו ביוון או פורטוגל".



לא שם אמורות להימצא היום ההזדמנויות הגדולות?



גיפמן: "המדינות האלה לא במצב טוב. גם אם תמצא במקום הזה נכסים טובים, תתקשה למצוא מימון ולא תדע מה מצב השוכר".



אז אם אתם מפחדים מהמדינות האלה - אתם לא מפחדים שהן יגררו את כל מערב אירופה למשבר?



גיפמן: "אנחנו בתוך משבר במערב אירופה עכשיו. אנחנו מפחדים כמו כולם. אבל אין סיכוי בלי סיכון. זה זמן ההזדמנויות.



"המשבר מתבטא בכך שהבנקים זהירים מאוד. פעם יכולת למצוא מימון של 85% מהרכישה. היום הממוצע הוא 70% - ולא ניתן לכל אחד. מרווחי הסיכון עלו בלפחות 1%. באנגליה מרווחי הסיכון הם 2% מעל היוריבור (השער שבו בנקים באיחוד האירופי מלווים לבנקים אחרים באיחוד). בגרמניה זה 1.5%. בישראל יותר.



"כיום גם אם ההלוואה היא נון ריקורס (הלוואה שהביטחונות שלה הם הנכס שלהשקעה בו היא משמשת), המלווים רוצים לדעת מי בעל הבית. למשל, כשסגרנו את העסקה בשווייץ, הגיעו לישראל נציגים מיוביאס - כדי לפגוש פה את גיא. מצד שני המחירים ירדו, יש היצע גדול יותר ואת חלון ההזדמנויות הזה של מחירים נמוכים מינפנו וניצלנו".



כשאתה אומר שהמחירים ירדו, לאיזו תקופה אתה משווה אותם?



"ללפני שנתיים. לא מזמן קנינו בהמבורג נכס שמושכר לעשר שנים במחיר שמשקף תשואה של 10% בשנה".



מי מכר את הנכס הזה?



"הבנק. מכר נכס שהבעלים שלו נקלעו לקשיים".



אז איך הגעתם דווקא אתם לרכוש את הנכס הזה?



"יש לנו מטה בגרמניה, ואנחנו משלמים שם למתווכים שיאתרו נכסים".



יש לכם מטה רק בגרמניה?



"לא, יש לנו אנשים גם בהולנד ובשווייץ. שמאים, מהנדסים ויועצים שעובדים בשבילנו".



כמה עולה להחזיק מטה כזה באירופה?



"העלות השנתית של המטה באירופה היא 2 מיליון שקל".



מחפשים הזדמנויות גם בישראל



הכנסות החברה משכירות בינואר-ספטמבר צמחו ב-18% ל-60 מיליון שקל. שני שלישים מהם עדיין נובעים מישראל.



גיפמן ופרג מנפנפים לא רק בעסקות שהם עשו בחו"ל, אלא גם באיתור הזדמנויות לא שגרתיות בישראל. "העסקה שעשינו בנצרת למשל, בהר יונה. זה לא טריוויאלי. נצרת עילית היא לא תל אביב. וזו עסקה ב-10% תשואה - גם, לעשר שנים. השגנו לה מימון של 70% מהנכס, בריבית זולה", הם אומרים.



גיפמן: "בקריית שמונה למשל היו לנו שני נכסים שהיו מושכרים לנביעות. קנינו עוד בניין ומכרנו את כל השלושה במחיר ששיקף תשואה של 7%. לנו זה אטרקטיבי. אם אנחנו קונים נכס במחיר שמשקף תשואה של 8.5% בשנה ומוכרים אותו בתשואה של 7%, ההפרש של 1.5% מסדר אותנו. זה מייצר לנו 3-4 מיליון שקל".



פרג: "עוד תחום שנכנסנו אליו פה בשנה האחרונה הוא תחום האנרגיה הסולרית. הגענו למסקנה שהוא סינרגי לנדל"ן המניב".



למה סינרגי?



פרג: "זה דומה לנדל"ן מניב. גם פה מדובר בשוכר ממשלתי לטווח ארוך, ומימון דומה בשיעור של 80%. וגם פה אתה משקיע הון עצמי ומקבל החזרים. החזר ההון העצמי הוא בתוך שש שנים, ותעריף רכישה ממשלתית של החשמל באירופה הוא קבוע על פי חוק לתקופה של כ-20 שנה. גם בארץ הקמנו מערכות סולריות על נכסים שלנו - וכך אנו משביחים נכסים".



הצרה היא שזה תחום שתלוי לגמרי בסבסוד ממשלתי.



פרג: "זה נכון, ללא סבסוד אין פה כדאיות".



בבעלות אספן כיום שלוש מערכות סולריות, שמניבות כ-500 אלף שקל בשנה.



תשואה של 45% מתחילת השנה



כשנרכשה הורכבה אספן מקבוצה של שלוש חברות ציבוריות, אך בתקופה זו מחקה את החברות הבנות אספן נדל"ן ואספן נכסים ברווח של 20 מיליון שקל.



אספן גרופ חילקה השנה לראשונה דיווידנדים. מדיניות הדיווידנד שלה מגדירה שיעור של עד 50% מהרווח הנקי של החברה, ולא יותר מ-50% מתזרים המזומנים מפעילות שוטפת שלה. מניית אספן הציגה תשואה של 45% מתחילת השנה. עם זאת - במבט ארוך טווח - מי שהשקיע במניה בסוף 2007 עד היום כמעט לא ראה ערך מהשקעתו. בשבועות האחרונים הגדיל צארום את אחזקתו במניות החברה ב-0.15% בסדרה של רכישות של מניות החברה במנות קטנות.



יתרת איגרות החוב של החברה כיום מסתכמת ב-160 מיליון שקל, והונה של החברה הוא 309 מיליון שקל. הוצאות המימון של החברה ברבעון השלישי צמחו ל-45 מיליון שקל כי הן צמודות יורו ופרנק שווייצרי. עתיד המניה תלוי בהגשמת הציפיות של גיפמן ופרג מהרכישות שביצעו לאחרונה.



ולגבי גבעת אולגה, הירושה שלהם ממריו לזניק, הם אומרים: "בפרויקט בכפר הים יש כיום 520 דירות חוץ מהמלון. כשקנינו עוד היו בו 50 דירות לא מכורות. מכרנו אותן, וברווח. קידמנו גם במלון את התוכניות. אנחנו תקועים שם מול משרד התיירות, שלא מאפשר לנו לאכלס אותו בשיטת דירות נופש, אבל אנחנו בקשר שוטף עם העירייה" .